借地において立ち退きを要求する場合、大きな決断が必要となる交渉となるのは間違いないでしょう。
また立ち退きでの料金算出や時期などでも交渉が進行せず、思ったより長引いてしまうこともあります。
短期間で立ち退きを進めるには、なるべく交渉してお互いに解決していくことが重要ですが、長期間になってしまうと裁判などに移行しなければならないケースもあるでしょう。
ここでは、立ち退きを進めていくための交渉や知っておきたいポイントについて紹介していきます。
目次
立ち退きについて
立ち退きとは、賃借人が物件から立ち退くことをいいます。
この言葉は賃貸人となる不動産会社やオーナー側から、賃借人となる側へ向けて退去を求める際に使用します。
しかし、立ち退きは賃借人側に大きな契約違反などがない場合には認められない場合があります。
建物の契約は、基本的に継続が原則です。
これは、建物は居住者にとって重要とされているからです。
万が一、経済的に強者となる貸主側の都合によって簡単に契約解除が実行されてしまえば、借主側の生活が不安定になってしまうだけでなく、貸主側の意見だけで左右できてしまうからです。
そのため建物賃貸借契約書には2年程度の期間が設けられ、賃借人側から退去希望がないと契約も終了となりません。
つまり、貸主側の都合で立ち退きを要求する場合は、正当な理由が必要です。
正当な理由に関しての定義はありませんが、建物の老朽化による建て替え工事や建物を貸主側が再開発して利用したいなどが該当します。
立ち退きを要求する場合も、賃借人側に契約違反がなく賃貸人の都合によって求めるのであれば、立ち退き料の支払いが必要になりますが、もし賃借人側に契約違反がある場合は立ち退き料の支払いはありません。
立ち退きの進め方
立ち退きは、どのような方法で進めていくとスムーズに解決するのでしょうか？
立ち退きの進め方について解説していきます。
解約を申し入れる
賃貸借契約書の終了では、正当な理由が必要です。
賃借人側の家賃滞納など、お互いの信頼関係が崩れる契約違反があれば正当な理由は特に必要ありません。
期間が定められている賃貸借契約を終了させるためには、期間の満了の1年前～6ヶ月前までに賃借人に更新しない趣旨の内容を通知します。
この通知が解約に必要なものとなるので、通知したことを証明するために内容証明郵便を利用しましょう。
口頭の場合、後からトラブルに発展する可能性もあるので証拠となる物での証明が必要です。
話し合いをして和解を目指す
内容証明郵便で更新しないことを通知し、この通知を賃借人側が受け取ったら話し合いを行います。
話し合いでは賃借人側へ立ち退きの理由、立ち退きの希望時期などを伝えます。
立ち退きの理由に関しても様々な理由があります。
例えば建物の老朽化を理由にした場合、ただ築年数が経過している、不具合や修理が増えてきたというだけでは納得してくれない場合もあるでしょう。
このような場合は事前に耐震診断などを行い、老朽化による危険性も同時に示すと和解に繋がりやすいです。
それと同時に、賃借人側の事情も聞きます。
これまで問題がなかった賃借人側に立ち退きを要求するため、できるだけ賃借人側の意見を聞いて納得できる方法をみつけましょう。
賃借人側にも地域や家庭の事情などがあるため、できるだけ相手の立場になること、それに応えるかがポイントです。
引っ越し先を斡旋する
賃借人に納得してもらったら、引っ越し先を斡旋しましょう。
新たな入居先が決まらなければ、立ち退くことができません。
また立ち退きを要求しているため、誠意を見せる意味でも引っ越し先を斡旋するなどの手伝いをした方がスムーズに立ち退きが進められます。
引っ越し先の斡旋は義務ではありませんが、早期解決となるためにも斡旋した方が良いでしょう。
明け渡してもらう
賃貸借契約書が解除され、スムーズに退去してくれる場合は特に問題がありませんが、相手が契約解除について争う姿勢を見せた場合、裁判で明け渡し請求を行っていく場合もあります。
家賃の滞納など契約時に決まっていた内容に違反した場合は、賃貸借契約解除が可能で、強制的に明け渡しもできます。
弁護士に依頼するという方法も
立ち退きが思うように進まない場合は、弁護士への相談も視野に入れておきましょう。
特にオーナーにとって初めて立ち退きを要求する場合、弁護士への依頼によって交渉や書類作成などを迅速に進められます。
また賃借人との間でトラブルに発展してしまった場合、お互いの意見や感情が先走ってしまい、うまくコミュニケーションが取れていないケースも多くあります。
法律という知識、そして立ち退きに対して経験がある弁護士への依頼により、交渉がスムーズになり、早期立ち退きが実現できます。
立ち退きに関しての手続きも代行してもらえるので、賃借人との直接的な対応をする必要もありません。
しかし、弁護士への依頼は相談料や報酬金などの弁護士費用が必要です。
立ち退きに合意した場合は書面で契約を交わそう
立ち退きに合意した場合は、書面で契約を交わしておきましょう。
記載する内容には、以下の通りです。
・賃貸契約解除の合意
・立ち退き料
・明け渡しまでの猶予期間
・敷金の返還
・残存物の取り扱い
・明け渡しが完了しなかった場合の使用損害金
立ち退きを交渉する際には、その後の賃料増額要求も可能ですが、このような方法で立ち退きを要求すると、その後問題が難しくなったことで裁判に発展する可能性もあります。
法的な判断で、借地借家法などに基づいた判断がされてしまうとオーナー側は不利になってしまいます。
お互いがこの内容で納得したということを示すためにも、立ち退きに合意した内容を書面に残しておきましょう。
まとめ
立ち退きを進める方法をご紹介しました。
立ち退きは、不動産会社やオーナー側から一方的に行えるものではなく、一定の猶予や和解に向けての交渉などを行う必要があります。
賃借人が契約違反をしていない場合は、相手の立場になって納得できる根拠を示しながら説明するようにしましょう。
もし、解決に向けての話し合いが難しくなってしまったら、弁護士へ相談しながらお互いが納得できる方法をみつけましょう。
