「アパート経営は儲かる」は本当?成功するための秘訣とは

不動産

安定した収入を得るためや不労所得を得るために考えられる方法の1つがアパート経営です。
「アパート経営は本当に儲かるのか?」と疑問に思っている方もいらっしゃるでしょう。
しかし、アパート経営をしているからといって必ずしも儲かるという訳ではありません。
儲かる時もあれば、儲からない時もあるのです。
今回の記事では、アパート経営のメリットやデメリット、注意点、儲けるポイントなどについてご紹介します。
アパート経営に興味があるという方は、ぜひ目を通してみてください。

アパート経営を行う利点

アパート経営

まず、はじめにアパート経営を行う利点についてご紹介します。
利点は大きく分けて2つあります。

相続税対策につながる

1つ目の利点は「節税対策につながる」という点です。
アパートを建てることによって、相続財産の評価額を時価よりも下げることが可能です。

そのため、自分が持っている財産よりも相続税が抑えられて課税されます。
アパートを建てる目的は、お金儲けというよりは相続対策のために行っている方も少なくありません。
その中でも2014年~2016年の間に貸家を建てる人が大幅に増えた時期があります。
この背景には、2015年に相続税法が改正され増税義務者が多くなったということが理由です。
つまり、この時期に多くの人が相続対策を目的としてアパート経営を始めているということが分かります。

毎月一定の家賃収入を得られる

2つ目の利点は「家賃収入を得られる」という点です。
アパート経営を行うと、入居者がいれば毎月一定の家賃収入を得られます。
家賃の金額は決まっているので、変更しない限り収入が増えたり減ったりすることはありません。

長い期間での安定した収入が得られるので、将来を見据えた資産形成や年金を目的とした運用を始める方も多くいます。

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アパート経営に失敗すれば儲からない!

アパート経営

アパート経営は、必ずしも儲かるという確証はありません。
失敗をすれば儲かりませんし、成功すれば儲かります。
アパート経営においてのデメリットとはどんなものがあるのか、詳しく説明していきます。

空室・家賃滞納のリスクが付きまとう

アパートを経営していく上での1番のリスクは空室です。
空室リスクは賃料の下落や借入金を返せないなど、様々なリスクを招く原因になってしまいます。
空室を少なくすることがアパート経営で重要になってくるのです。
また、アパート経営の中で空室リスクとともに問題視されているのが家賃延滞です。
入居者とは「賃貸借契約」を交わしているため、売上もある程度立っています。
それにも関わらず、家賃が支払われない場合は未収金として計上されます。
未収金は、提供しているサービスに対して支払いがないという債権のことを指します。
家賃は支払われていないのに帳簿上では「利益」となってしまっているので、それに対して税金を支払う必要があります。

金利上昇の可能性も

現在は低金利の流れになっていますが、長い期間で見れば金利が上昇する可能性も大いにあり得ます。
金利が上昇し返済額が大きくなれば、最悪の場合家賃収入よりも返済額が多いという状況になってしまうこともあるのです。

老朽化による資産価値の低下

建物の資産価値は年数とともに下がっていきます。
老朽化に伴い、定期的なメンテナンスや大規模な修繕を行う必要も出てきます。

アパートの老朽化や資産価値を下げないためにかかる費用も、アパート経営のデメリットです。

アパート経営で儲かるための秘訣

アパート経営

ここからは、アパート経営をしていく上での儲ける秘訣についてご紹介します。

経営・資金計画は綿密に行う

アパート経営を始める際は、経営や資金計画を綿密に行うようにしてください。
色々な企業にアパート経営のプランを出してもらい、無理のないプランなのか判断するようにしましょう。

なるべく借入金を増やさない

借入金の返済は、減価償却費内に収めることが重要です。
減価償却は、支出を伴うことなく会計上では費用として計上できます。
耐用年数内であれば減価償却が適応されますが、超えると税金も上がってしまいます。

借入金は耐用年数の中で返済しなければ経営が苦しくなるリスクもあります。
返済額は減価償却費内で借入期間は耐用年数内にするようにしてください。

立地や間取りは需要に合うものにする

アパート経営で儲かるためには、入居者の需要にあった設計にすることも大切です。
ハウスメーカーから提案される建物はすでに決まっているものから提案されるケースが多いです。
そのまま選んでしまえば、他のアパートとの差別化や入居者の需要に合わない可能性もあります。
需要に合うものにするためには、間取りなども細かくこだわると良いでしょう。

サブリースは利用しない

アパート経営には、一括借り上げの家賃保証型サブリースもあります。
サブリースとは、管理会社に保証料を払って決まった金額の収入を得るというものです。
部屋の空き状況によらず、決まった収入を得ることができますが、自分の手元に入る家賃が制限されるという点はデメリットと言えます。
家賃収入が多いほどサブリースは損をするので注意してください。

法人を設立するのもおすすめ

法人でアパートを持つと「経費が認められやすくなる」「税金が安い」というメリットがあります。
税率は法人の方が高額所得者よりも安く、個人よりも経費として認められる範囲も広くなります。
個人の場合、家事消費と混ざらないように経費の範囲が狭くなっています。
しかし、法人の場合は経費の範囲が広いため落としやすくなっているのです。
例えば、アパート経営のために法人を設立すればガソリン代なども法人の経費として計上できます。
アパート経営は節税対策で建てる方も多いので、合わせて法人を設立するのもおすすめです。

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まとめ

ここまで、アパート経営のメリットやデメリット、儲かる秘訣などについてご紹介してきました。
アパート経営で儲かるためには経営・資金計画をしっかりと練って、将来を見据えて考えることが大切です。
様々なリスクもありますが、自分で回避できるものもあります。
上手くいけば儲けることもできるので、しっかりと考えてからアパート経営に踏み切るようにしましょう。