アパート経営は、安定した収入が得られるというメリットがあるため、人気の投資法となっています。
他には、節税対策や生命保険の代わりにアパートを経営する人がいます。
とはいえ、アパート経営はメリットばかりではありません。
様々なリスクが伴っているからこそ、安定した収入が得られるのです。
今回は、アパート経営のリスクや経営を成功させるためのポイントについてご紹介します。
目次
アパート経営に伴うリスクとは
まずは、アパート経営に伴うリスクについて詳しく見ていきましょう。
空室リスク
アパートの経営で最も高いと言われているのが、空室リスクです。
ローンの返済が残っている場合はもちろん、修繕積立金などは空室であっても関係なく発生します。
入ってくるお金がない上に、それらの支出が発生してしまうので、むしろマイナスになってしまうのです。
また、空室を解消するためには広告費などをかけて、入居者を探す必要があるでしょう。
そのような部分にもお金がかかり、入居者が見つかるまではマイナスが続いてしまいます。
建物の老朽化
アパート経営は、時を重ねるごとに難しくなっていきます。
なぜなら、建物自体の老朽化が進んでしまうからです。
新築が人気な日本では、老朽化したアパートを選ぶ人が少ないため、そのようなリスクも存在するのです。
築年数を重ねたアパートを選んでもらうには、定期的にメンテナンスやリフォームを行う必要があるでしょう。
もちろん、時間が経つほど老朽化は進んでいくので、支出も増えてしまうのです。
結果的に赤字になってしまうケースなども存在するため、様々な対策をしておかなければなりません。
家賃滞納
アパートが満室であっても、家賃を滞納する住人がいると収入が減ります。
退去してもらうためには、家賃を3ヶ月以上滞納しているという事実を証明しなければなりません。
少なくともその3ヶ月間は新しい住人を探すことができません。
もちろん、退去してもらったとしても、家賃を回収できる保証はありません。
訴訟するにしても、その分余計にお金がかかってしまうため、支出は増える一方でしょう。
さらに、人が住んでいる間は家賃を回収できなかった場合でも、「売り上げが立っている」と見なされてしまい、その分の税金が発生してしまいます。
家賃の滞納で負うリスクは、このように意外と大きなものとなっているので注意が必要なのです。
自然災害のリスク
地震はもちろん、大雨などによって建物が被害を受けてしまう可能性がある点も、アパート経営のリスクの1つです。
入居者の退去が必要になるほどの被害があれば、もちろん収入はゼロになりますし、経営を続ける場合は修繕費用が必要になります。
ローンの返済額が変わらないことも覚えておかなければなりません。
損害賠償や支援金で補えるのでは？と考える方もいるかもしれませんが、実際は難しいです。
被害に遭う確率が低いと思っていても、万が一のために保険への加入を検討しておくことが大切でしょう。
入居者トラブル
直接収入に関わる夜逃げや禁止行為などの入居者トラブルもリスクとなります。
例えば、ペット禁止のアパートで飼われてしまった場合、部屋の劣化が早まり、部屋の価値が下がってしまうなどです。
また、入居者による騒音や悪臭が目立つ場合は、隣人はもちろん他の入居者も出て行ってしまう可能性があります。
このような住民同士のトラブルは、経営側にはどうすることもできません。
リスクをなるべく抑えるためには、信用できる管理会社を選び、対応をしっかりと依頼することが必要になります。
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アパート経営を成功させるためには
アパート経営にはいくつものリスクが付きまといますが、対策をしっかりと行うことで回避できるリスクもあります。
ここからは、アパート経営を成功させるためのポイントをご紹介します。
自己資金の準備
ローン返済額を抑えるほど、安心してアパート経営が勧められます。
頭金として用意するべきなのは、建物の10～20％と言われていますが、用意できるのであればできるだけ多くの頭金を作っておきましょう。
もちろん、その他に自己資金を準備しておくことも大切です。
自然災害や入居者トラブルによるリスクをコントロールするのは難しいですが、ローン返済に関わるリスクなどは自己資金を多めに用意しておくことで解決できるのです。
自己資金が不十分だと感じる場合は、規模を小さくしたり時期をずらしたりして調整してみてください。
入居者が入りやすい物件を選ぶ
空室リスクを抑えるためには、やはり入居者が入ってくれる魅力的な物件を選ぶことが重要です。
地域によって求められる部分は異なりますが、駅までの距離や周辺環境を重視する人は多いです。
また、近年ではセキュリティーがしっかりしている物件も人気です。
時代や地域に合わせて、どのような物件が人気なのかを分析すると、入居者が入りやすい物件が見えてくるかもしれません。
1人暮らしやカップル、ファミリーなど、ターゲットを1つに絞るのもおすすめの選び方です。
管理会社選びは慎重に
先ほどもお伝えしましたが、家賃滞納や入居者トラブルなどのリスクは、信用できる管理会社を選ぶことで回避できます。
優秀な管理会社であれば、「しっかりと家賃を払ってくれるのか」「最低限のマナーを知っているか」などを見定めてくれるため、良質な入居者を集められるのです。
管理会社を選ぶ時は、過去の実績や経験などを参考にするのがおすすめです。
大規模修繕などは計画的に
建物は放っておくと老朽化が進むため、メンテナンスや修繕を行わなければなりません。
ここでポイントとなるのが、それらを計画的に行えるよう、事前にスケジュールを決めていくことです。
あらかじめ計画を立てておけば、修繕に必要となる費用が明確になり、「お金がない」と慌てることもなくなります。
さらに、定期的なメンテナンスを行うことで老朽化を遅らせることも可能です。
なるべく細かく計画を立て、予算なども頭に入れておくようにしてください。
まとめ
今回は、アパート経営のリスクや経営を成功させるためのポイントをご紹介しました。
アパート経営では、空室や家賃滞納だけでなく自然災害や入居者トラブルもかなりのリスクとなっています。
しかし、自己資金を多めに用意したり管理会社を慎重に選んだりすることで回避できるものもあります。
また、アパートを経営では、メンテナンスや修繕工事を計画的に行うことも大切です。
不具合が出てから行うのではなく、定期的にしっかりと管理していくことで、魅力的な建物を維持できるのです。
アパート経営を検討している方は、ぜひ今回の記事を参考にしてみてください。
