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投資用に中古マンションを購入したい!初期費用はどれくらい?

中古マンション

不動産投資用の中古マンションを購入したいと考えている人が最初に気になるのは、初期費用がどのくらいかかるかという点ではないでしょうか?
中古マンションであっても初期費用はそれなりにかかってしまうため、物件を購入しようと考えているのであればきちんとお金を用意しておかなければいけません。
では、中古マンションを購入する際の初期費用について解説していきましょう。

中古マンション購入の初期費用はどのくらいある?

中古マンション

中古マンションを購入するためには、様々な費用がかかります。
さっそく、どのような費用がかかるのか見てみていきましょう。

不動産登記費用

不動産登記費用は、不動産投資ローンを活用して中古マンションを購入した場合に必要になります。
ローンを組むと抵当権を設定するために登記という手続きをしなければいけないためです。
この手続きをするためには、登録免許税がかかります。
登録免許税は、借入額に対して0.4%の金額となっています。

投資用の中古マンションを購入するのであれば、所有権移転登記が必要です。
所有権移転登記にかかる費用は、不動産価額の2.0%に設定されています。
不動産価額は、不動産の購入額で算出されるのではなく、課税計算で使用する不動産の評価額なので注意しなければいけません。

金融機関への融資手数料

不動産投資ローンを組むと、不動産投資ローン事務手数料、ローン保証料がかかります。
不動産投資ローン事務手数料は、金融機関へ支払わなければいけない事務費用です。
相場は、3万円前後となっています。

ローン保証料は、保証会社が貸し倒れになってしまった時に備えておくものです。
一括で支払う場合は融資の2%、金利上乗せで支払う場合は年0.2~0.3%に設定されているケースが多くなっています。

火災保険料・地震保険料

火災保険料や地震保険料も、中古のマンションを購入する際の初期費用に含まれます。
火災保険は、自分で保険金額を設定できますが、万が一の時に備えて上限までかけておいた方が安心です。
地震保険の保険金額は、火災保険の30~50%の範囲で決められるようになっています。

不動産取得税・印紙税

不動産所得税は、初期費用に含まれていますが実際に収めるのは購入してから数ヶ月~数年後になります。
都道府県から納税通知書が届いたら納めるものです。
不動産取得税=取得した不動産の価格(課税標準額)×3%上記の数式で算出できます。

印紙税は、神で契約を交わす際に収めなければいけない税金です。
契約の金額によって金額が異なります。
1,000万円超~5,000万円以下だと2万円、5,000万円超~1億円以下だと6万円と定められています。

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税も初期費用に含まれていますが、購入後にかかる費用です。
固定資産税は毎年1月1日の時点で固定資産台帳に登録されている人に課税されます。
納税の時期は市町村によって異なりますが、不動産価額(固定資産税評価額)×1.4%という計算式は一律です。
固定資産税は毎年かかるので、シミュレーションを作成する際には忘れずに盛り込みましょう。

都市計画税も固定資産税と同じように毎年1月1日の時点で固定資産台帳に登録されている人に課税される税金です。
ただし、固定資産税は全ての固定資産を保有している人が納税義務を持っていますが、都市計画税は市街区画以内の土地や家屋が対象となっているという違いがあることも知っておく必要があります。

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料は、中古マンションなどの中古物件を仲介してもらって購入する際に支払うお金です。
契約が締結した時に発生するのではなく、契約の成功報酬として不動産仲介会社に支払います。
中古マンションを売主から直接購入する場合はかかりません。

不動産仲介手数料は、以下のように定められています。
売買価格が200万円以下…上限5%+消費税
売買価格が200万円~400万円…上限4%+2万円+消費税
売買価格が400万円以上…上限3%+6万円+消費税
これはあくまでも上限金額なので、仲介業者によって異なります。

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中古マンション購入時に初期費用を抑えるポイント

中古マンション

投資用の中古マンションを購入する際に、できるだけ初期費用を抑えたいと考える人は少なくありません。
続いては、初期費用を抑えるポイントについて見ていきましょう。

交渉次第で報酬や仲介手数料が下げられる

仲介手数料や成功報酬は、仲介会社との交渉次第で安くできる可能性があります。
言われたとおりにするのではなく、少しでも初期費用を減らせるように交渉してみましょう。
仲介手数料や成功報酬を下げることができれば、初期費用にかなり差が出ます。

火災保険料や不動産取得税は制度を上手に活用しよう

火災保険料は、最初の期間を短く設定し、1年ずつ更新していくと節約ができます。
また不動産所得税は、都道府県税事務所の窓口で相談をすると、分割を認めてもらえる可能性があります。
分割になれば、初期費用として支払う金額がかなり少なくなるでしょう。

不動産投資にかかる初期費用は物件価格の8~10%

中古マンション

不動産投資にかかる初期費用の相場は、物件価格の8~10%となっています。
しかし、それ以外にも想定外の出費があることも踏まえてお金を用意しなければいけません。
今は、超低金利時代といわれていて、諸費用もローンで返済をすることが可能になっています。
そのため、最低限の初期費用だけ用意しておけば不動産投資を始められると思っている人も多いでしょう。
確かにローンを活用することで持ち出し金を少なくすることはできますが、想定外の出費までローンでまかなうことはできません。
想定外の出費には、災害による修繕費や長期的な空室による損失などが挙げられます。
安定した不動産投資を長く続けていくためには、想定外のトラブルに備えた資金を手元に用意しておくことが大切なポイントになります。
中古物件を良い条件で購入できたとしても、途中で資金が尽きてしまうと物件を手放さなければいけない状況になる可能性も考えられるでしょう。
そうなることを防ぐためにも、リスクに備えた自己資金を用意し、余裕のある資産運用を意識する必要があります。

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まとめ

投資用の中古マンションを購入して不動産投資を始めたいと考えている人は、どのくらいの初期費用がかかるか知っておく必要があります。
初期費用には、不動産登記費用や金融機関への手数料、火災保険料、地震保険料など様々な費用が必要になります。
初期費用にはかなり大きな金額が必要になりますが、交渉次第で仲介手数料などは安くできる可能性がありますし、保険料や不動産所得税も節約できる方法があるので知っておいた方が良いでしょう。
今回紹介したポイントを押さえ、初期費用を抑えながら、不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか?