中古マンション購入時にかかる諸費用について

不動産経費

中古マンションを購入する際に、物件の代金だけではなくその他にも諸費用が必要になります。
いろいろとお金がかかりそうだということは知っていても、具体的にどのような費用が必要になるか分からないという人は少なくありません。
そこで今回は、中古マンション購入時にかかる諸費用についてご紹介します。

契約時にかかる諸費用

不動産資金

契約時にかかる諸費用には、手付金や印紙税、仲介手数料があります。
まずは、この3つの費用について解説していきます。

手付金

手付金は、金額の10%くらいを目安に支払われるものです。
売主と買主の合意によって金額は変わるため、目安よりも多くなったり、少なくなったりするケースもあります。
あなた自身が用意できる金額を不動産会社や仲介会社に予め伝えておくと、それを考慮して考えてもらいやすくなります。

手付金は売買代金の一部に含まれているのですが、万が一買主の都合で購入をキャンセルした場合は、戻ってくることがないので注意しなければいけません。
売主の都合で売買をキャンセルすることになった場合は、売主から買主に対して手付金を2倍した金額が支払われます。

印紙税

印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼って納める税金です。
税金の金額は、売買代金によって異なるので間違えないように確認しましょう。

・500万円超え1,000万円以下は5,000円
・1,000万円超え5,000万円以下は1万円
・5,000万円超え1億円以下は3万円

これは、2014年4月1日~2022年3月31日までに作られた契約書に適用となります。
500万円以下や1億円超えの物件にかかる印紙税は不動産会社や仲介会社にいくらになるか確認してみてください。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社が仲介している中古マンションを購入する際にかかる費用です。
物件の価格によって報酬の上限額が定められているので、それを把握する必要があります。

・200万円以下は、物件価格×5%
・200万円超え400万円以下は、物件価格×4%+2万円
・400万円超えは、物件価格×3%+6万円

この数式に当てはめて計算をすると上限額が算出できます。

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引き渡し時にかかる諸費用

マンション

中古マンションを購入して引き渡しをする際にも諸費用がかかります。
続いては、引き渡し時にどのような費用がかかるのか解説委していきましょう。

住宅ローン

契約の印紙税ローンを契約する際の契約書にも収入印紙を貼り、税金を納める必要があります。
税額は、借入の金額によって異なります。
借入額が1,000万円から5,000万円の場合は、2万円の印紙税が必要です。

ローン保証料

住宅ローンを申し込む場合、金融機関だけではなく保証会社が関わるケースが多くなっています。
保証会社が関わっている場合は保証会社に対してローン保証料を支払わなければいけません。

ローン保証料は、一括前払い方式と借入利率に金利を上乗せする方式の2種類があります。
一括前払い方式は、借入時に一括で支払いをするため自己資金がないと苦しくなってしまう可能性があります。
しかし、総支払額が少なくなる可能性が高いというメリットもあるので、自己資金がある場合はこちらの方がおすすめだと言えるでしょう。

借入利率に金利を上乗せする方式は、住宅ローンの借入額に0.2%~0.3%上乗せして返済をしていくという方法です。
まとまった現金を用意する必要はありませんが、総支払額は一括前払い方式よりも高くなってしまう可能性が高いというデメリットがあります。

自己資金をある程度用意できるのであれば一括前払い方式、初期費用をできるだけ抑えたいのであれば借入利率に金利を上乗せする方式がおすすめです。

団体信用生命保険料

団体信用生命保険料も必要になります。
団体信用生命保険料は、住宅ローンの契約者が死亡してしまったり、高度障害になってしまったりといった理由で収入を得られなくなった時に、契約者の代わりに住宅ローンの弁済をしてくれる保険です。

この保険は、誰でも加入できるわけではないという点に注意しなければいけません。
例えば、健康告知をしなければいけないので健康状態が悪い人は加入できない可能性が高くなってしまいます。
一般的な生命保険よりも告知項目は少ないですが、病気の種類や症状、経過によっては加入できないケースがあることも覚えておいてください。

入居後にかかる諸費用

マンション

入居者を集めることができて入居してからも必要になる費用があります。
最後に、入居後にかかる諸費用について見ていきましょう。

不動産所得税

不動産所得税は、自治体によって控除額や期間が異なるケースがあります。
しかし、基本的には(固定資産税評価額-控除額)×税率(3%)=税額という計算式で算出ができます。

不動産所得税はすぐに納税するものではなく、入居してからしばらくすると自治体から納税通知書が送られてくるのです。
都道府県の税務署に足を運び、納税手続きを行います。

購入する際の条件を満たしていれば、軽減措置を受けることも可能です。
軽減措置の要件は以下の通りです。

・床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下
・取得者の居住用、またはセカンドハウス用の住宅
・1982年以降に建築されていて、新耐震基準に適合している

この条件をクリアしていれば、中古マンションでも軽減措置の対象になります。

修繕積立費

修繕積立費は、マンションが劣化してしまった時に必要になる費用です。
入居者から家賃と合わせて支払ってもらうケースが多くなっています。
修繕積立費を徴収していなかった場合、物件の所有者が自己資金を削って修繕をしなければいけないという事態に陥ってしまう可能性も高くなります。
そうなることを防ぐためにも、入居者からは修繕積立費をきちんと徴収しましょう。
1万円~3万円程度が相場となっています。

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まとめ

不動産投資のために中古マンションを購入する場合、様々な費用がかかります。
契約時にかかる費用はもちろんですが、引き渡し時にかかる諸費用や入居後にかかる諸費用もあります。
どのような費用がかかるのか知らないまま中古マンションを購入しようとすると思いがけない出費になってしまう可能性も考えられるでしょう。
場合によっては、初期費用だけではなく自己資金から出さなければいけないケースも考えられます。
そうなることを防ぐためにも、契約時にかかる費用や引き渡し時にかかる諸費用、入居後にかかる諸費用にはどのようなものがあるのか知っておくことが大切です。