事務所用の物件と住宅用の物件では、原状回復義務の範囲が違っています。
そのため、オフィスの退去が決まり、原状回復の見積もりに疑問を感じてしまうケースは多いです。
今回は、オフィスの原状回復の範囲について詳しくご紹介しながら、ありがちなトラブル事例とトラブルを回避する方法を解説していきます。
目次
そもそも原状回復とは？
不動産業界での原状回復とは物件を借りた人が退去する際、借りた時の状態に戻す義務のことです。
原状回復の範囲と、原状回復に必要となる費用負担について詳しく見ていきましょう。
原状回復の範囲はどこまで？
マンションやアパートなどの住宅用物件では、基本的に部屋を使用して傷んだ部分について修繕を行うのが基本です。
普通に部屋を使っていて、壁が日焼けして変色した場合や、家具の設置でカーペットに跡がついた場合などは貸した側が負担して修繕することが基本となっています。
借りた側が通常の使用を超えて損傷した場合は、借りた側の負担で原状復帰を行うのが住宅の場合です。
また、住宅の場合には住みやすくするために手を加えた部分などは見逃してもらえるケースもあるでしょう。
しかし、オフィス・事務所物件の場合は借りた当初の状態に戻さなければなりません。
これは、事務所物件は床・壁・天井・塗装・照明などを大きく変更して使用する場合が多く、貸す側にとってはリスクが高いためです。
経年劣化や通常の使用での損傷についても、契約書に原状回復特約記載があれば、借りた側が負担して原状回復を行います。
なぜ借りた方が負担しなければならないの？
オフィス物件の場合、借りた側が原状回復費用を100％負担することが義務付けられています。
借りた時の状態に戻すための費用は、全額を借りた側が負担します。
これは、通常の損耗や経年劣化を想定しやすい住宅用物件とは違い、オフィス物件は原状回復のレベルを予想することが難しいからです。
オフィス物件は業種によっても損耗のレベルが異なるため、借りた側が100％原状回復の費用を負担することになっています。
オフィスの原状回復にはどんなトラブルがある？
住宅物件とは異なるオフィスの原状回復にはトラブルも多く発生します。
具体的にどのようなトラブルがあるかを知っておくと、オフィスの退去がスムーズになるでしょう。
クロスやカーペット
住宅物件では家具などを配置してカーペットに付いた跡などについては、基本的に原状回復を求められません。
しかし、オフィス物件の場合はクロスやカーペットについても、借りた時の状態まで戻すことになります。
そのため、クロスやカーペットの原状回復でのトラブル事例は多いです。
備品類
オフィスを借りた時、照明類が新品だった場合には原状回復で全ての照明を新品に交換するように求められるケースがあります。
交換したばかりの蛍光灯であっても、全て交換が必要となれば納得できない人もいるでしょう。
備品類を新品に交換するための費用負担が適正なのかどうかもトラブルになりやすいポイントです。
工事の時間帯
原状回復に関するトラブルでは、工事の時間帯が争点になることもあります。
オフィス退去に伴う原状回復の見積もりで、想定よりも費用が高額な場合は、工事をする時間帯が夜間になっていないかを確認しましょう。
合理的な理由がないのに割高な夜間工事で見積もりが出ていることもあります。
業者の選定
オフィス物件については、原状回復工事を行う業者を指定しているケースも多いです。
指定の業者が相場よりも高い見積もりを出してきてトラブルになることもあります。
保証金と同額の費用請求
原状回復トラブルでは、保証金・敷金とほとんど同額の費用請求をされるというトラブルも多いです。
入居の際に収めた保証金と、原状回復費用がほぼ同額なら不自然と言わざるを得ないでしょう。
保証金は物件を借りる際に万が一の損傷を担保するために支払っています。
一時的に貸した側に預けているお金である保証金は、原状回復費用を差し引いた額は返還されるべきものです。
返ってくるはずの保証金と原状回復費用が同額なら、無駄な工事などが見積もりに入っている可能性が考えられるでしょう。
オフィスの原状回復トラブルを回避する方法は？
オフィスを退去する際に原状回復でトラブルになることは避けたい方がほとんどでしょう。
具体的にどうやってトラブルを回避すべきか、その方法をご紹介します。
費用がどれくらいかかるのか早めに確認しておく
オフィスの退去が決まったら、どのくらい原状回復費用がかかるか余裕をもって確認しておきましょう。
早めに原状回復費用を確認しておくと、管理会社や工事業者とのトラブルを回避できます。
まずは、賃貸借契約書を確認しながら原状回復に関する決まりを確認してください。
もし、原状回復工事を行う業者が指定されている場合で、工事の見積もり金額が高額すぎるなら、管理会社に相談してみる余地もあります。
早めに動くことで可能となる対策もあるので、まずは原状回復に必要となる費用を確認することから始めましょう。
前の借主がどのくらい負担していたのか調べてみよう
指定の業者に原状回復工事を依頼する場合は、前の借主が負担した原状回復費用を確認してみてください。
前回の原状回復工事にかかった費用を把握できれば、今回の原状回復に必要な費用も把握しやすいです。
さらに、前回の工事と見積金額に大きな差がある場合は、理由を問い合わせることも可能となります。
必ず相見積もりを取ろう
原状回復を行う業者が指定されている場合、指定の業者以外からも見積もりを取ってみても良いでしょう。
相見積もりの結果から、指定の業者が出している見積もり額が適正かどうかを判断できます。
原状回復工事に必要な見積金額が他の業者よりも高額なら、なぜ差があるのか、金額の交渉が可能なのかを確かめることも可能です。
ただし、物件によっては指定業者に原状回復工事を依頼することが契約に入っている場合もあります。
また、指定業者以外で原状回復工事を行った結果、不動産会社が定める原状回復の要件を満たさず、追加費用がかかる可能性もあるでしょう。
相見積もりを取ることにはリスクも伴うことは念頭に置いてください。
まとめ
オフィスの原状回復は退去する日までに終えなければならず、できるだけトラブルは避けスムーズに進めたい手続きです。
ノウハウがある貸す側と違い、借りる側にとっては原状回復の疑問点も多いのではないでしょうか？
住宅用物件とは異なるオフィス物件の原状回復は100％が借りた側の負担となります。
ぜひ、オフィスの原状回復について正しい知識をもち、具体的なトラブル事例などをチェックした上でスムーズな退去手続きを済ませてください。
