店舗やオフィスを借りる際には、現状回復として内装工事を検討する人が多いでしょう。
実際に内装工事を進めると、見積書にA工事、B工事、C工事と区分分けされているのを目にすることがあるかもしれません。
不動産関係者でなければ、それぞれがどのような違いで区分分けされているのかわからない人も多いです。
そこで今回は、A工事、B工事、C工事がどのような範囲で区分分けされているのか、また区分分けすると借主にとってどのようなことがわかるのか紹介していきます。
目次
A工事、B工事、C工事は何が違う？
A工事、B工事、C工事はどのような違いがあるのでしょうか？
具体的には、工事の対象になる範囲や原状回復が必要となる区分が異なります。
まずは、それぞれの対象範囲と建物の現状回復の際に区分分けされる範囲を見ていきましょう。
工事の対象になる範囲
A工事、B工事、C工事は、それぞれどのような工事によって区分分けされているのでしょうか？
・A工事
ビルの躯体部分や共用施設関連部分が工事の対象です。
例えば、屋上の防水・外壁の補修・エレベーター・共用の廊下・階段・共用トイレなどはA工事の対象となります。
・B工事
借主の要望で行う工事・建物全体に関連する部分が工事対象です。
例えば、給排水工事・防水施工・厨房給排気工事・空調設備工事などはB工事の対象範囲になります。
・C工事
C工事は、テナント内部や借主発注の工事が対象です。
例えば、店舗内の内装工事・照明器具・電話工事などはC工事の対象になります。
大切なのは、契約前の段階で対象となる工事がどの範囲に当てはまるのか確認しておくことでしょう。
例えば、本来であれば建物の共有部分となる廊下はA工事の範囲になりますが、万が一B工事に含まれていれば見積もりの不備である可能性が高いです。
面倒でも、工事対象がどのようになっているかはしっかり確認しておかなければなりません。
原状回復が必要となる区分
テナントを借りる場合、店舗やオフィスの内装や照明設備など、様々な部分で原状回復が必要になるケースが多いのではないでしょうか？
店舗やオフィスの内装や照明器具など内部の原状回復だけであればほとんどC工事になるので問題ありません。
しかし、修繕工事の中で外壁や屋根、共用の廊下なども工事が必要な場合、A工事となるので借主が費用を負担する必要はありません。
というのも、A工事、B工事、C工事はそれぞれ誰が発注し工事業者を選択するのか、誰が費用負担するのかといった対象が異なります。
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発注・業者選定・費用負担の対象
上記では、どのような工事を行うかで、その工事がA工事、B工事、C工事のどれに当てはまるのか違いがあることがわかりました。
A工事、B工事、C工事は、それ以外に発注・業者選定・費用負担の対象もそれぞれ異なります。
A工事はオーナーが負担して行う
ビルの躯体部分や共用部分が対象のA工事は、所有権がオーナーで、発注や業者選定、費用負担なども全てオーナーが行います。
躯体部分や共用部分などは、言い換えれば建物の資産価値を維持するための工事となります。
資産価値を保つための責任はオーナーにあるので、全てオーナーの負担になるのです。
つまり、A工事に関しては、基本的にはオーナーに任せておくものなので、借主が直接関わることはないでしょう。
B工事は借主の要望を聞いて行う
発注と費用負担は借主が行いますが、工事業者はオーナーが選定します。
店舗やオフィスなどの建物の所有権は基本的にオーナーにあるので、いくら費用を負担するとはいっても工事業者を選択できないため、予算と実際の負担額が思い通りにいかない場合があるでしょう。
また、中には店舗内やオフィス内にある設備であっても、建物全体に関連する設備と判断されれば、C工事ではなくB工事として扱われるケースもあります。
後述しますが、B工事・C工事どちらも借主が費用を負担することになりますが、B工事では費用負担が大きくなる可能性があります。
ただ、費用を抑えたい時には、値下げ交渉することも可能です。
例えば、B工事の対象になっている部分をA工事にできないか相談したり、C工事の対象にして費用を抑えた工事にしたりも方法の1つでしょう。
C工事は内装工事を意味する
C工事の工事範囲は、店舗やオフィスの内装を意味するので、発注・工事業者選定・費用負担全てを借主が行います。
工事をしても、建物全体に関わるものではないため、所有権は借主となり、オーナーが関わる必要がありません。
全て借主が行うので、費用を抑えたい時には想定内の負担で収まるように業者を選択することができます。
B工事はトラブルが多いから要注意
A工事とC工事に関しては、オーナーのみが全てを行ったり借主のみが全てを行ったりしますが、B工事は借主とオーナー両方が関わる工事となるので、最もトラブルが多く注意が必要です。
B工事の場合、発注や費用負担は借主でも業者選定はオーナーが行うので、急を要する工事だった場合、当初の予算をはるかに上回る金額で見積もりを出されることがあります。
オーナーからしてみれば、費用を負担しないので必、業者に金額の交渉をする必要がないからです。
契約前であれば、交渉次第で負担軽減を図れますが、限られた期間の中で確認漏れがあったり見積もり書にしっかり目を通さなかったりすると、後々トラブルになってしまうでしょう。
トラブルを未然に防ぐためにも、B工事として区分された工事に関してはしっかりと見積もりを確認し、費用がかさんでいないかどうか見ておく必要があります。
A工事やC工事の対象になるものであれば、オーナーとの交渉次第で費用の負担を抑えることも可能です。
見積もり書を確認する際には、どのように区分分けされているかチェックしましょう。
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まとめ
今回は、どのような工事がA工事、B工事、C工事に分けられているのか、また発注・業者選定・費用負担対象などを紹介してきました。
店舗やオフィスの開業や移転などで、内装工事を検討する人は多いです。
しかし、どのような理由で区分分けされているのか理解しておけば、建物のオーナーとのトラブル未然に防ぐことができます。
A工事、B工事、C工事それぞれの特徴とメリットを踏まえ、最も負担の少ない方法を選択するようにしましょう。
