アパート経営をしていく上では、得た収入から差し引いた利益に合わせて税金を納めなければいけません。
そのため、これからアパート経営を行おうと思っている方は少しでも節税したいと考えている方も多いのではないでしょうか？
節税をするためには、アパート経営にかかる費用などについて知っておくことが大切です。
今回は、アパート経営で経費にできるものの種類や節税のポイントについてご紹介していきます。
将来的にアパート経営を目指している方はぜひご参考ください。
目次
アパート経営で経費にできるもの
「経費にできるもの」とは、一般的に支出したお金を費用として計上できるものを指します。
アパートを経営していく上でかかる費用は経費として計上できますが、何もかもが経費にできる訳ではありません。
アパート経営で経費にできるものの基準は、アパートの経営に直接関係あるかないかがポイントになってきます。
経費にできるものの一部についてご紹介します。
・修繕費
建物に関する設備のメンテナンスにかかる費用、入居者が入れ替わる時のクロスの張り替えなども必要経費になります。
ただし、一括で費用として計上できるものは原則で20万円未満と決まっています。
・水道光熱費
アパートの共用部の水道光熱費です。
例えば、共用部分に設置された防犯カメラなどの電気代などが該当します。
・交通費
事業に要する交通費を指します。
管理会社との打ち合わせや物件の確認の際に使った往復の交通費が当てはまります。
・減価償却費
建物や設備に関する減価償却費は必要経費です。
減価償却費とは、会計の計算をする上で発生する費用で、実際に支出をするものではないという点があります。
交通費など、プライベートの家事消費としても混同してしまうような項目も存在します。
経費として計上できるものは、あくまでアパートの経営に関するもののみなので、この部分はよく頭に入れておきましょう。
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経費と判断されないものは？
アパート経営をしていく上で経費にできるものの一部をご紹介しましたが、逆に経費と判断されないものはどういったものが挙げられるのでしょうか？
続いては、経費として判断されないものを解説していきます。
借入金の元本
アパートローンを借りて返済する際、借入金の元本の部分は経費として計上できません。
というのも、お金の貸し借りは会計上の損益に当たらないとみなされるためです。
そのため、利息部分のみ経費として計上が可能です。
白色申告をしている場合の配偶者や親族の給与
白色申告でアパートの経営を配偶者や親族に手伝ってもらっている場合、そこにかかる報酬は専従者給与とみなされ、基本的には経費として計上ができません。
支払われる報酬の額によっても違ってきますが、経費を計上して節税したいという場合は青色申告をすることをおすすめします。
白色申告の場合、専従者給与の計上はできないですが、条件に当てはまれば白色事業専従者控除を受けられます。
アパートの価値を高めるための支出
アパートの価値を高めたり、耐久性を増したりする目的で使われる費用のことを「資本的支出」と言います。
この資本的支出は必要経費としては認められません。
例えば、用途を変えるための模様替えや改装にかかる費用、避難階段の取り付けなど物理的に付け加えられた部分の費用などが該当します。
一般的には1件に対する修理の費用が20万円を超えるものが資本的支出になります。
個人の税金
所得税や法人税、住民税、贈与税、罰金・科料・反則金など、個人的な税金も必要経費とはみなされません。
ただし、不動産所得税や固定資産税は「不動産に関する税金」になるので、経費として計上が可能です。
不動産に関係のない税金を誤って経費として計上しないように注意しましょう。
経費で知っておきたい4つのポイント
経費として計上したいと考えた時、経費にできるのか判断が微妙なものもあるかもしれません。
そのような場合に知っておくと便利なポイントが4つ存在します。
1つずつ説明していきましょう。
経費になるか分からない場合は家事按分を利用
アパート経営でもプライベートでも同じものを使うという場合は、「家事按分」という方法を使って経費を計上します。
家事按分とは、アパート経営に使った利用割合とプライベートでの利用割合を分けて計算をする方法です。
この方法で算出されたアパート経営に使った費用のみを経費として計上できます。
例えば、車で物件を見学する場合はそこにかかったガソリン代を経費として計上できます。
しかし、プライベートでも同じ車を使っている場合は、アパート経営に使った利用割合のみしか経費にはできません。
家事按分をして利用割合を算出する方法は様々なものがありますが、決まった答えはありません。
税務署が正しいと判断する方法であれば、家事按分ができているとみなされます。
損益通算を利用すれば節税につながる
所得税は、損益通算をすることで節税できます。
損益通算とは、損失が出た所得を他の所得から控除し課税所得を求めることです。
損益通算ができる所得は、事業所得や不動産所得、譲渡所得、山林所得です。
例えば、個人で事業をしている人が赤字になった場合、マイナスになっている事業所得とプラスになっている不動産所得を合わせて全体の所得を下げることが可能です。
領収書は必ず保管する
領収書を保管しておくことも大切です。
個人事業主の場合、領収書の保管期間は青色申告の場合7年間（前々年度の所得が300万円以下の場合は5年）、白色申告の場合は5年間（消費税の課税事業者となっている場合は7年）です。
領収書は支払い月別に箱や封筒に分けたり、会計ソフトに入力したりするのがおすすめです。
経費にしたい場合は法人化も検討してみる
経費で計上できるものを増やしたい場合は、法人化した方が有利です。
税率は所得が900万円を超えれば法人の方が税率は低くなるため、個人から法人に切り替えるだけでも節税することが可能です。
他にも、経費として認められる範囲も広くなるのでメリットも多いでしょう。
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まとめ
今回はアパート経営をする際の経費として計上できるものの種類や知っておくと便利なポイントについてご紹介しました。
必要経費については、正しく計上できれば節税効果も期待できます。
経費の特徴を理解し、適切に節税を行いましょう。
