マンションやアパートなどの賃貸住宅を管理する際、「レンタブル比」という言葉が出てきます。
レンタブル比は建築や不動産関係などでよく使われている専門用語です。
今回は、レンタブル比がどのようなものなのか、どのような時に使われているのかなどについてご紹介します。
貸事務所でお金を稼ぎたい方は必見です。
アパート経営や不動産経営をしている方や、今後検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
目次
レンタブル比とは？
皆さんは、物件を賃貸する時に「レンタブル比」という言葉を耳にしたことはありませんか？
ご存じの方もいるかもしれませんが、どのような意味で使われているかは分からないという方も少なくありません。
物件を借りて事務所の経営をしたいという方は、ぜひこの用語の意味を把握しておきましょう。
レンタブル比とは、マンションやアパートなどの共用住宅において、延床面積に占める収益部分の面積比率のことを指し、賃貸面積比とも呼ばれています。
マンションなどの建築計画は、レンタブル比の値の大小が目安とされており、この面積が広ければ広いほど収益性が高くなります。
しかし、エレベーター、エントランス、共用階段、廊下などは収益が生まれないので、専有面積には含まれません。
例えば、経営する際にこのような非収益部分が増えてしまうと、得られる利益は少なくなってしまいます。
この比率が大きいということは、収益性が高くなり、建築計画をする上での目安となっています。
しかし、投資効率に囚われすぎるあまり、非収益部分を削りすぎてしまうと、利用している人が不便に感じるかもしれません。
エントランスや廊下、トイレなどの共用の場所を狭くし、非収益部分が占める割合が大きいことが原因の一つとして考えられるでしょう。
そのため、あまりにも非収益部分がない場合は、利用者がその建物から離れていってしまいます。
万が一、このような事態になってしまえば、得られる利益はゼロになり、最終的には赤字経営になってしまう恐れがあります。
そのため、実際にその建物の利用者が不便な思いをしないように考慮しつつ、収益性を高めると良いでしょう。
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計算する方法について
レンタブル比は「貸室部分の面積÷延床面積×100」で求めることができ、単位は「％」で表します。
一般的な賃貸事務所の場合は、65％～85％です。
この数値は建物の規模にもよりますが、大規模のオフィスビルであれば60～70％、小規模なオフィスビルであれば80～85％が目安です。
建築主は、総建築費用を「延床面積×レンタブル比×単位面積当たりの想定月額賃料」で算出し、これを毎月利用者から回収することになります。
物件選びの際にこの比率をしっかり把握しておくことによって、思わぬ優良物件に巡り会えるかもしれません。
もし、物件情報にレンタブル比の記載がない場合は、上記で説明した通りの計算方法で値を算出してみてください。
リート保有物件の場合は注意が必要
建物を建てる際、支払った金額に対して最大限のリターンを得るためには、様々な収益物件の事例を比較して、レンタブル比がどのようになっているのか知る必要があります。
莫大な数の収益物件があるため、どうやって探せばいいか分からないという方も少なくありません。
しかし、日本にはこのような物件の具体的な事例が一般公開されている「REIT」というものがあります。
REITとは、「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとった略称で、投資家たちから集めたお金でマンションや商業施設、オフィスビルなどを保有し、経営で得た収益を投資家たちに配当する金融商品のことを言います。
この仕組みがあることによって、より多くの収益物件のレンタブル比を比較できるのです。
一見便利なように思えますが、公表されている資料には非常に多くの情報が載っているため、普段から活用している方であれば問題ありませんが、慣れていない場合、非常に大変な作業になってしまうかもしれません。
REIT保有物件だった場合、注意しなければいけないことがあるので、しっかり把握しておきましょう。
それは、所有している面積と、物件全体の面積が合わないことです。
もし、REITが物件の一部を区分所有している場合、レンタブル比は「区分所有している面積のうち賃貸が可能な面積」または建物全体の延床面積となります。
区分所有とは、構造上建物の内部がいくつかに区分されており、住居や店舗、事務所など、様々な用途で構成されている建物のことです。
そのためREIT保有物件は、区分所有権によって、比率が大きく左右されます。
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マルチテナントになっていない場合は？
マルチテナントとは、何人ものユーザーやアプリ、ネットワークなどが、一つのシステムやサービスを共有する方式のことを言います。
比較的低コストで利用できることが特徴です。
一方で、シングルテナントに一括で賃貸していたり、マスターリース形式になっていたりする場合は、共通部分も含めて賃借していることが多く、レンタブル比が100％近くに達してしまいます。
そのため、他の物件の収益と比較できない場合があるため、注意しなければいけません。
収益を最大化するために
経営において収益を最大化するためには、一体どうしたら良いのでしょうか？
最も効率よく利益を回収するには、レンタブル比の高さだけではなく、利用者の立場に立ってプランニングすることが非常に重要です。
また、貸し出せる可能性がある部分は全て賃貸することによって、収益の最大化が図れます。
最近では、不動産の契約形態は多様化しているため、どのような方法で経営をしていくかが鍵となります。
まとめ
今回は、貸室面積を増やすことで収益性がアップするレンタブル比についてご紹介しました。
まとめると、レンタブル比とは貸室床面積と延床面積との比率です。
この比率がどのようになっているかによって、経営で得られる収益が大きく左右されます。
貸事務所でお金を稼ぎたいと考えている方は、このようによく使われている用語を知ることが非常に重要です。
レンタブル比を意識することによって、経済合理性の高い建物が誕生します。
投資効率の良い経営を目指している方は、ぜひ参考にしてみてください。
