賃貸物件のオーナーになるなら知っておきたい!家賃滞納の時効について

時効

不動産投資をする中で家賃滞納されてしまうことがあります。
そのリスクは、入居者側の要因なのでオーナーが努力しても回避できません。
それでも家賃滞納する人に対して督促を行わないと、時効が訪れて家賃を回収できなくなってしまいます。
家賃滞納から泣き寝入りになるのを防ぐために、賃貸物件のオーナーになるなら時効について知っておく必要があります。
今回は、普段の生活では触れることがない時効について解説していきましょう。

家賃滞納の時効は何年?

時効

家賃滞納があり、それを長期間放置すると消滅時効となって、請求できなくなってしまいます。
消滅時効は、一定の期間権利を行使しなかったことで権利が消失する制度です。
法律で定められている時効期間が経過し、家賃の支払いができていない当事者などが消滅時効の利用を告げた場合、権利が消失します。
これを時効の援用と呼びます。

家賃滞納の場合は、5年が時効となっているので、それを過ぎてしまうと消失するので注意しなければいけません。

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滞納の時効が成立する条件とは?

時効

続いては、家賃滞納の時効が成立する条件を解説していきます。

5年以上経っている

民法169条において、家賃は定期給付債権に該当するとされています。
定期給付債権は、1年以内の一定期間、一定の金額を支払わせる債権です。
これは、5年間権利を行使しなかった場合、消滅することが定められています。
したがって、5年が経過すると時効となり、オーナーは請求する権利を失います。

時効成立まで全く支払っていない

時効が成立するまでの5年間、借主が全く支払いを行っていなかった場合、時効は成立となります。
5年間で1度でも支払いがあったならば、成立しません。
家賃の支払いがあった時に時効は中断され、カウントもリセットされます。

回収手続きを行っていない

定期給付債権は、5年間権利を行使しなかった時に消滅することがわかりました。
権利を行使するというのは、滞納している家賃を回収するための手続きや行動です。

借主に対して、
・督促状を送る
・内容証明郵便を送る
・裁判を起こす
・差し押さえする
などの方法を活用し、債権を回収する努力をしなければいけません。

こうした努力が見られない場合、権利を行使しているとは言えないため5年経つと時効が成立します。
オーナーが訴訟や調停を起こしたり、支払い義務を承認したりすると、時効は中断となります。
内容証明郵便を送ると6ヶ月間延長でき、裁判を起こすとそれから10年が時効期間となるのです。

差し押さえも有効な手段ですが、裁判所が許可しないと実行できないほか、差し押さえられる財産がない可能性もあります。
差し押さえをするなら、前もって財産調査を行わなければいけません。

賃借人が時効の援用を行っている

様々な条件が揃っていても、賃借人が貸主に対して時効の援用を行わないと、時効は成立となりません。
時効の援用は、時効が成立することで利益を得る人が成立していると主張するものです。
その主張は、裁判を行わなくてもできます。

滞納者の契約解除はできる?その条件とは?

時効

賃貸物件のオーナーは、家賃収入がないと困ってしまいます。
そのため、家賃滞納する入居者には退去してもらいたいと考えるでしょう。
しかし、簡単に契約解除することはできません。
では、どのような条件をクリアしたら契約解除に結び付けられるのでしょうか?

3ヶ月以上滞納している

家賃を3ヶ月以上滞納している場合、支払ってもらうのは非常に困難だと思って問題ありません。
いくら待っていても、支払ってもらえる可能性は低いです。
それでは滞納分が解消されることなく、雪だるま方式に増えてしまいます。
滞納分が増えてしまうと、オーナーにとって直接損害になるので、少しでも早く退去してもらう必要があります。
強制的に退去させるには、「建物明渡請求」と呼ばれる裁判手続きを行うと実行できるので、やり方を調べておくと良いでしょう。

信頼関係が破綻している

オーナーが家賃を支払ってもらうために様々な対策を講じても、支払いがなければ信頼関係は破たんした状態になります。
歩み寄って支払いできそうな方法を提案したり、話し合ったりしても結果につながらない場合は、手立てがなくなってしまうので強制退去を考えなければいけない状況になります。
借主から何らかのアクションがあり、それに応じられるなら応じても良いと考えるオーナーも中に入るでしょう。
しかし、家賃滞納する人はそのようなことに労力を使おうとしない傾向があるため、色々な手立てをすでに尽くしているなら、信頼関係は破綻していると言っても過言ではないはずです。

支払いの意思が全く見られない

家賃滞納している入居者を強制的に退去させるためには、滞納している分を支払う意思がないと証明する必要があります。
家賃滞納を続けるような人は、信頼をおくことができません。
信頼できない人には少しでも早く退去してもらいたいと思うのが、オーナーの素直な気持ちでしょう。
しかし、むやみに退去を求めることができないのが現状です。

家賃を滞納する理由は、
・単純にお金がない
・払い忘れていた
・家族と疎遠になっているけど経済力がない
・家賃保証会社を利用しているから安心感を覚えている
など多岐に渡ります。

コロナ禍で仕事を失い、家賃を支払える経済状況ではなくなってしまった人もいるでしょう。
単純に支払いを忘れていたなら、長期的な滞納につながる可能性は低いので、言い訳として「忘れていた」と言っていると考えられます。
学生の場合、バイトや遊びなどに明け暮れて家族と疎遠になり、経済的に厳しい状況になった末、家賃滞納につながる可能性があります。
また、家賃保証会社を利用している安心感から滞納を続けてしまう人もいるでしょう。
しっかりと支払いの意思があり、行動に移している人ならオーナーも信用できます。
しかし、支払いの意思が全く見られないと信頼できないので、強制退去に向けて動くケースが多いです。

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まとめ

家賃滞納があると、オーナーが得られる収入が少なくなってしまいます。
空室ならそれを考慮した収支を考えますが、入居者がいるなら家賃収入が入る前提で考えるのが一般的です。
そのため、家賃の支払いが滞っている場合は、請求する必要が出てきます。
その時に知っておかなければいけないのが、家賃滞納の時効です。
時効を過ぎると請求できなくなってしまうので、泣き寝入りしないためにもきちんとした手立てで対策を講じるようにしましょう。