賃貸契約書は、物件を貸し借りする際に交わされる重要な書類です。
しかし、オーナーの中には賃貸契約書の作成を面倒に感じている方もいるでしょう。
賃貸契約書がなくても賃貸契約を結ぶことはできるのでしょうか？
今回は、賃貸契約書がない場合のリスクと、トラブルの対処法についてご紹介していきます。
オーナーのみなさんは、これを読めば賃貸契約書の重要性を認識できるでしょう。
目次
賃貸契約書はトラブル回避に重要！？
賃貸契約書は、オーナーに有利な条件で作成することが可能で、トラブルを回避するためにも重要なものです。
まずは、賃貸契約書とはどのような書類をいうのか、他の書類との違いについて解説していきます。
基本的には物件を貸す際に交わすもの
賃貸契約書は、物件をどのような条件で貸し出すのかを示したものです。
物件の詳細や家賃、入居のルールなどについて記載されていて、借主がそれらに納得した上で、敷金などの初期費用を支払います。
その後、署名捺印をすると契約が成立します。
貸主と借主が、どのような条件で契約したかを示すもので、取引の証拠となる重要な書類です。
何らかの問題が発生した際は、この契約書の内容を基に対処の仕方を判断できるため、後々のトラブル回避に役立ちます。
使用貸借契約は契約書ではない？
部屋の貸し借りの際に交わす契約には、賃貸契約の他に「使用賃貸契約」があります。
家賃を支払ってもらう代わりに物件を貸すことを賃貸契約というのに対し、無償で物件を貸す契約のことを使用賃貸契約といいます。
この使用賃貸契約は、口約束だけでも成立するため、親子やごく親しい友人などの間で交わされることが一般的で、契約書の作成は必ず必要というわけではありません。
しかし、契約書がないと問題が起きた際の判断基準が曖昧で、ちょっとしたトラブルから大きなトラブルにつながっていくリスクがあります。
重要事項説明書とは違う
賃貸契約における書類の中には、「重要事項説明書」というものもあります。
これは、宅地建物取引業法によって不動産仲介会社に義務づけられている書類です。
不動産会社の宅地建物取引士の資格取得者が、物件の情報や条件を購入者に向けて示し、契約前に最終確認をするためのものです。
不動産仲介会社が間に入らず、売主と直接契約をする場合は、重要事項説明書がないこともあります。
重要事項説明書に捺印・署名しただけでは契約は成立せず、その後に賃貸契約書に署名・捺印がされた時点で契約成立となります。
賃貸契約成立後に、重要事項説明書と賃貸契約書との内容で相違があった場合は、基本的に賃貸契約書の内容が優先されることから、契約について実際に効力を持っているのは賃貸契約書なのです。
重要事項説と契約は、同じ日に行われるのが一般的ですが、可能であれば重要事項説明のあとに十分な検討時間を設けてから契約に進むと、契約後のトラブルを減らせるでしょう。
賃貸契約書特約などを含めて作成できる
賃貸契約書の作成は、基本的に管理会社や仲介会社が行います。
形式は、A4サイズの冊子であったり、A3サイズの用紙で1、2枚だったりと会社によって違います。
内容は、物件の状況などに合わせて変えなければなりません。
例えば、エアコンなどの設備の修理が必要になった場合、一般的な形式の賃貸契約書では、オーナー側が費用を負担することとなっています。
しかし、安い賃料で貸し出している場合、こういった設備の修理費や交換費は大きな負担です。
そこで、オーナーが有利になるような「特約」を付けることで、修繕義務を逃れることが可能になります。
「前の入居者が置いて行った備品については、次の入居者が任意で使用でき、その修繕費は入居者側が負担すること」などと、契約書に特別な条件を盛り込めます。
作成された契約書が既存のテンプレートのままだった場合、物件に合わせカスタマイズしてもらうようオーナー自身が業者に頼みましょう。
負担する修繕に関しても記載できる
オーナー側が有利になるために、修繕費についてさらに詳しく説明していきます。
修繕費については民法606条 と608条で、貸主に修繕の義務があること、借主が修繕費を払った場合は、貸主に償還請求できることなどが定められています。
しかし、この規定は当事者が反する意思表示をした場合は適用されない任意規定です。
そのため、特約として備品の修繕費は借主が負担することを盛り込めば、オーナーの修繕義務は免除されるのです。
だからといって、特約をたくさん盛り込んですべての修繕費を入居者に負担させるわけにはいきません。
入居者が一方的に不利になるような特約は、消費者契約法によって無効とされる可能性があります。
雨漏りなどの大規模な修繕は、たとえ特約があったとしても入居者負担とすることはできません。
入居者とオーナーが負担する修繕範囲を可能な限り具体的に記載することで、修繕トラブルのリスクを減らせます。
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賃貸契約書に記載される内容について
続いては、賃貸契約書に記載される内容について、注意ポイントも合わせてご紹介します。
賃貸契約書に含まれる基本の項目
賃貸契約書に記載される基本項目は以下のとおりです。
・当事者情報
・物件情報
・使用目的
・契約期間と契約の更新
・賃料
・賃料の改訂
・保証金
・遅延損害金
・解約
・禁止行為
・原状回復義務、損害賠償義務
この中から、特に注意すべき2つの項目について説明します。
・賃料の改訂
賃料の改訂については、標準契約書の第4条で「協議の上、賃料を改定することができる」と規定されています。
そのため、貸主と借主の両方に賃料の交渉を持ちかける権利が認められています。
しかし、借主の都合で一方的に家賃を上げては、入居者に不快感を与えてしまいます。
例えば、「近隣物件の家賃と大きく差が開いてきた」「社会情勢の変動によって相場に大きな変化が出てきた」といった理由がある場合でも、賃上げが必要な根拠を丁寧に説明するなど、入居者とのコミュニケーションが大切です。
・禁止事項
賃貸契約書に記載されている禁止事項として代表的なものに、無断で転貸することやペットを飼育することなどがあります。
他の住人とのトラブルを避けるためにも、禁止事項を明確に記載しましょう。
近年、賃貸物件における新しいトラブルの例に、民泊の無断営業や共有部分への私物放置、ベランダでの喫煙などがあります。
賃貸物件で起こりがちなトラブルに加えて、近年増えている新たなトラブルについても把握し、しっかりと明文化しておくことが必要です。
賃貸契約の更新期間は？
賃貸借契約の期間は、2年が一般的です。
契約を更新する場合は、契約満了日の2～4ヶ月前までに、入居者から通知を受けます。
更新費用を家賃の1ヶ月分とし、その半分を不動産会社への更新手数料として支払っているところが多いです。
基本的に、更新時は賃貸契約書を再度作成します。
契約解除までの期間について
賃貸借契約の解約通告は、1～2ヶ月前に行うのが一般的です。
入居者が管理会社に解約したい旨を伝え、解約通知を受け取った時点から起算して1ヶ月、または2ヶ月以降の解約を認めるケースが多いです。
解約日が月の途中の場合は基本的に、1ヶ月分の賃料を一旦支払ってもらい、後日に差額分を払い戻します。
重要な契約書なしで入居できる！？
契約書とは、2人以上の当事者間で意思表示が合致して成立する法律行為を言います。
雇用・売買・所有・などにおいて合意が成立すると、法的な拘束力が生じます。
ここでは、賃貸契約書がなくても入居が可能なのか見ていきましょう。
口約束でも賃貸借契約が成立する
仮に賃貸契約書を用意せず、口約束で賃貸物件の入居を許可した場合でも、賃貸借契約は成立します。
極端に言えば、入居を希望した借主が「この部屋に住みたいです」とオーナーにお願いして了承してもらえば、それだけで賃貸借契約は成立するのです。
契約更新の際もオーナーが契約更新をする旨を伝えれば、更新合意書を作成しなくても更新されます。
しかし、何らかのトラブルが起こってしまうと、「口約束で了解は得ている」と主張しても、「そんなことは言っていない」といった争いになる可能性があります。
後々トラブルになる可能性もあると考えると、口約束だけで賃貸借契約を交わすのは危険かもしれません。
賃貸契約書は今後のトラブル回避にも役立つ
賃貸契約書なしで、口約束だけで賃貸物件を貸すとすると、可能性があるのはオーナーの有人や知り合いではないでしょうか？
昔ながらの付き合いで部屋を貸す時には、契約書を作成してお互いに取り交わさないことも多いです。
しかし、口約束が有効とは言っても、お互いの契約事項を形として残し、いつでも見えるようにしておく必要があります。
口約束だけでは、どんな約束をしたのか、後々になって曖昧になってしまうからです。
きちんと記録として残しておけば、トラブルも未然に防ぐことができますし、長く良好な関係を築いていけるようになります。
現段階で賃貸契約書がないという場合でも、タイミングを見てお互いの契約事項を書面に残しておくようにしましょう。
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賃貸契約書なしで起こりうるトラブルは？
賃貸契約書なしの場合、様々なトラブルに発展する恐れがあります。
ここでは、賃貸契約書なしで起こりうるトラブルを5つご紹介します。
入居期間が不明
まず1つが、入居期間が不明になってしまうことです。
賃貸契約書には、賃貸物件の契約期間が記載されています。
ただ、契約書そのものを紛失すると、たとえ2年契約になっていたとしても証明ができず、曖昧なものになってしまいます。
契約期間の定めがなければ、オーナーは6ヶ月前に、入居者は3ヶ月前までに予告すれば契約は解除することが可能です。
しかし、解約の予告がなければ契約も継続されたままになってしまいます。
いつまで物件を貸し続ければ良いのかわからなくなるというデメリットもあるため、注意が必要です。
更新料が徴収できない
入居期間が曖昧になることで、更新のタイミングについても取り決めがわからなくなってしまいます。
契約期間を定めている場合は、一定の期間が経過すると更新時期を迎えます。
しかし、更新時期になっても、口約束の場合は明確な証拠がないため、入居者から更新料を徴収できるとは限りません。
賃貸借契約書があれば、更新時期や更新料の支払い義務についても記載されるため、入居者は更新の手続きや更新に伴う更新料を払う義務があります。
口約束のままで賃貸借契約がない場合では、更新料が徴収できない可能性があることを理解しておかなければなりません。
退去時の原状回復への問題
一般的に、退去時には部屋の原状回復として、賃貸物件を借りた時と同じような状態に戻す必要があります。
入居者の故意や過失による傷や損耗などを復旧するために行われ、敷金から支払われるのが基本です。
原状回復の規定は、賃貸契約書で定められています。
部屋をどこまで元通りにするかといった具体的な内容も記載されるため、賃貸契約書がないと、入居者は原状回復の義務を負うかどうか、またその範囲も判断できなくなってしまいます。
口約束だけでは、原状回復の支払いに応じてくれなかったり、敷金を返金してほしいと言ってきたりする可能性があるでしょう。
設備の故障時の負担割合
賃貸物件には様々な設備が設置されていますが、賃貸契約書には、こうした設備の故障時に関する内容も記載するのが基本です。
賃貸物件では、日常的に使用していた中で設備が故障した場合には、オーナーがその修理費用を負担します。
しかし、故意による破損や故障などは、入居者に修理費用を請求するといった物件が多いです。
これは賃貸契約書があるという前提であって、契約書がなければ修理費用をどちらが持つのか問題になる可能性があります。
故意によるものでも、契約書がないからという理由で入居者が修理費用を支払ってくれない可能性も考えられるため、注意が必要です。
利用上での禁止事項が不明
賃貸物件を利用する上では、トラブルなく過ごしてもらうために入居者の利用上の禁止事項を設けている場合がほとんどです。
しかし、賃貸契約書がなければ、こうした禁止事項も把握ができず、入居者側の都合の良いように解釈され主張される可能性があります。
例えば、ペット禁止や楽器の演奏不可といった禁止事項があったとしても、明確な記載がなければ、証拠もなくオーナー側も主張しにくくなります。
賃貸物件は、何世帯もの入居者が1つの物件で生活することになるので、賃貸契約書を作成して、明確な取り決めを交わす必要があるのです。
賃貸契約書は必要！？気になる再発行について
口約束でも賃貸借契約は成立するものの、賃貸契約書がなければトラブルに発展する可能性も考えられるため、できればきちんと用意しておきたいものです。
しかし、もしも入居者が賃貸契約書を紛失した場合、再度発行することはできるのでしょうか。
ここでは、どのように対応すれば良いのかも含めて解説していきます。
入居者に賃貸契約書を発行できる？
結論から言えば、再発行することは可能です。
賃貸契約書は入居者だけでなく、大家さんも同じものを管理しているはずです。
元の契約書と全く同じ内容で作成できるのであれば、再発行しても問題ありません。
ただし、原本を作り直すとなると、必要書類や印鑑証明を準備するなど様々な手続きが必要になります。
また、再発行する場合、元の契約書と少しでも内容が異なると、どちらの契約内容を優先するのかという問題が発生します。
通常は、書面を作成した日付で判断しますが、再発行だからと過去の日付で作成すると、どちらが有効なのかが曖昧になりやすいためです。
そのため、再発行はできれば避けたいと考える不動産会社がほとんどです。
入居者が契約書をなくした場合はどうすべき？
契約書は同じものを大家さん側でも保管しているため、必要であればコピーを渡すことも可能です。
入居者が賃貸契約書を紛失したとしても、賃貸借契約が無効になるわけでもなく、特に大きな問題はありません。
ただし、騒音など住民同士のトラブルが発生した場合、契約書の内容に従い対処します。
再発行をしていては、トラブルへの対応に遅れが生じる可能性もあるほか、契約内容で揉める恐れがあります。
そのため、万が一入居者が契約書を紛失した場合は、保管している契約書をコピーして渡すのが良いでしょう。
賃貸契約書がない相手に立ち退きは要請できる？
賃貸契約書を紛失した、あるいは賃貸契約書を作成せずに契約したなどの理由から賃貸契約書のない相手であっても、正当な理由があれば立ち退きを要請することは可能です。
ここでは、賃貸契約書がない相手への立ち退きについて、詳しく解説していきます。
家賃滞納している入居者にも要請できる
賃貸契約書がなくても、家賃滞納している入居者に対し、立ち退きを要請することは可能です。
借地借家法により賃貸借契約の期間は決められています。
もしも契約期間の定めがある場合は、途中解約に関する条件が記載されていない限り、期間中に解約することは原則不可能とされています。
しかし、正当な理由がある場合は別です。
家賃滞納は正当な理由として認められています。
正当な理由があれば、たとえ契約期間中であっても途中解約、すなわち立ち退きを要請できます。
また、契約期間の定められていない契約であっても、予告をすれば契約解除は可能です。
正当な理由なら契約書がなくても問題ない
賃貸契約書がなくても、立ち退きを要請する理由が正当な理由であれば、問題ありません。
正当な理由として弱い場合は、立ち退き料を支払うことで立ち退きさせることも可能です。
例えば、老朽化した賃貸物件があるとします。
このままでは、大地震が発生した場合に倒壊するなど、危険がある建物を建て替えするための立ち退き要請は、正当な理由に該当する可能性が高いため、立ち退き料を支払う必要はない場合がほとんどです。
しかし、築年数が古くて老朽化していたとしても、耐震補強している基礎がしっかりしていて大地震でも倒壊する可能性が低いなど、耐震性があると判断された場合は、正当な理由として認められないこともあります。
賃貸人に影響を与える場合も要請できる
立ち退きをさせないと賃貸人に影響を与える場合も、正当な理由として認められやすいです。
例えば、海外に出張に行っている間だけ、建物を賃貸に出していたとします。
出張が終わり帰国した際、入居者がこのまま住み続けていては、賃貸人の住む場所はありません。
このようなケースは、賃貸人に大きな影響を与えるとして、入居者に対し立ち退きを要請することが可能です。
また、賃貸人に介護が必要になったが、介護するスペースを確保するには入居者に退去してもらわなければならない場合も、立ち退きを求めることが可能です。
一方で賃貸人が家族を入居させたいからといって既存の入居者に立ち退きを求めたとしても、特に賃貸人への影響がないとみなされるため、正当な理由として認められる可能性は極めて低いです。
正当な理由が弱ければ、立ち退き料を増額するか、そもそも立ち退き要請が認められない場合があります。
賃貸契約書なしはトラブルに！正しく契約しよう
賃貸契約書がなくても契約は成立します。
しかし、賃貸契約書がない場合、万が一問題が生じた時にトラブルになる可能性が高いです。
トラブルを回避するには、事前にきちんと確認し、正しく契約することが大切です。
ここでは、賃貸契約書を作成する際に必ずチェックしておきたい重要項目を紹介します。
国交省が定めた賃貸借契約書の雛形で内容を決めていく
物件を貸し出す際に記入する賃貸契約書は、入居者に署名と押印してもらうことで正式に契約が成立します。
賃貸契約書にはどのようなことを書けば良いのか悩んだ時は、国土交通書の定める賃貸契約書の雛型を使用するのがおすすめです。
物件の条件と少し異なる場合は、物件に合わせて内容を追加、あるいは変更しましょう。
賃貸借契約書に書いてある内容は、賃貸契約において最も強い効力を発揮します。
必ず事前に内容を確認しておくことが大切です。
借りたい物件に間違いがないか確認する
賃貸契約書では、書類の一番上に、貸す物件の名称や所在地、詳細を記入する欄があります。
いくつもの物件を所有している場合、稀に所在地や物件名、部屋番号や間取りなどを間違えることがあります。
誤って違う物件の情報になっていないか、必ず確認するようにしましょう。
未完成の新築物件の契約をする際は、「工事完了年」の欄に完成予定日を忘れずに記載してください。
建物や部屋の確認
賃貸契約書には、住戸部分に備え付けられた設備について記載する欄があります。
例えば、浴室のところで有りに丸がついていれば、お風呂が設備として備え付けられているということになります。
設備としてついている場合は、入居者の故意や過失以外で故障した時の修理の負担は、大家さん側にあります。
また、付随設備として駐車場があり、入居者が申し込んだ場合は、場所が確保できるか確認してください。
他にも、電気の契約がある場合は、使用可能電気容量がいくつなのか、アンペア数の記載が必要です。
ガスには、「都市ガス」「プロパンガス」の2種類あるため、どちらなのか丸をつけてください。
契約期間の確認
契約期間の欄に記載するのは、部屋を使用できる期間です。
たまに契約した日から部屋を使えると勘違いしている人がいますが、実際に入居できるのは契約期間の欄にある「始期」に書かれている日からです。
大家さんによっては、先に鍵を渡し「始期」よりも早く使えるようにしていることがありますが、万が一火災などのトラブルが発生しても保険が適用されないため注意が必要です。
賃料と支払い方法の決定
貸し出す物件の賃料に間違いはないか、支払いはどんな方法で期日はいつまでなのかを確認し記載しましょう。
支払い方法に口座引き落としを設定する場合、契約時に入居者の口座番号と届け出印が必要になることがあります。
他にも、専用庭などの付属施設や、ジムや大浴場など共有施設があり、使用料を徴収する場合は、忘れず記載することが大切です。
大家さんと管理業者の内容を確認
管理業務を管理会社に委託している場合、お互いの担当する業務はどこなのか、明確にしておきましょう。
基本的に管理業者に委託している場合、入居者からの問い合わせやクレームに大家さん自ら対応することはほとんどありません。
清算方法について
退去時に揉めないためにも、賃料の清算方法はあらかじめ決めておきましょう。
一般的な計算方法は日割り清算です。
賃料を30日、もしくは31日で割って日割り分を清算します。
もしも17日で入居者が退去する場合、前払いで受け取っている家賃から17日分を差し引き、残りを返金します。
他にも、月途中で解約したとしても返金しない月割り清算、半月分もしくは1ヶ月分のどちらかしかない半月割清算という方法があります。
第8条の取り決め確認
第8条では、禁止または制限される行為の取り決めを確認します。
この項目では禁止する内容を記載しますが、一般的なものは以下のとおりです。
・ペットの飼育
・賃借権の譲渡、または転貸
・大音量でのテレビやピアノなどの楽器演奏
・排水管を腐食させる可能性のある液体を流すこと など
他にも入居者に対して禁止したい項目があれば、賃貸契約書に盛り込むことをおすすめします。
第11条の取り決め確認
第11条は、入居者からの退去連絡をいつまでにするよう求めるかを定める内容です。
一般的に、退去の1ヶ月前と決めているところが多いものの、中には2ヶ月前・3ヶ月前と定めている物件もあります。
入居者の退去が決まれば、次の入居者を探す必要があります。
いつまでに退去連絡を貰えれば自分にとって都合が良いのか、考えてみてください。
第14条の取り決め確認
第14錠は、明け渡し時の原状回復に関する取り決めです。
入居者が退去した後は、次の入居者に向けて、部屋をクリーニングや補修する必要があります。
太陽光による壁紙の変色やエアコンの汚れなど、経年劣化の認められる部分に関しては、大家さん側が負担します。
しかし、タバコやペットによる汚れなど、入居者に過失が認められる場合は請求することが可能です。
契約書には、事前に退去時のハウスクリーニング費用や入居者負担のケースを記載しておくと、トラブルを回避できる可能性が高まります。
違約金の条件
途中解約で違約金を求める場合は、特約条件に盛り込んでおくと良いでしょう。
特約とは、大家さんが物件ごとに特別に定めることのできる条件です。
賃貸契約では、一般的に2年契約となっていることが多く、途中で解約する場合は、違約金を求めるケースも少なくありません。
これは、2年住んでもらうことを想定して家賃を決めているため、予定よりも早く解約されると採算が合わないなどの不利益を被る可能性があるからです。
違約金は、入居1年未満の解約は家賃1ヶ月分と設定しているケースが多いです。
鍵の交換・取り付けについて
入居者が勝手に鍵の交換や取り付けすることを禁止する特約条件をつけている物件もあります。
勝手に鍵を交換されてしまうと、緊急のトラブルが起こった時でも大家さんや管理会社の持つ予備の鍵が使えなくなるからです。
また、鍵がなくても施錠や開錠できる暗証番号式のデジタルキーの取り付けは、民泊を予防する観点から禁止にしているケースもあります。
重要事項説明書は口頭説明の義務がある
契約の際、契約書の中でも特に重要な内容をまとめた重要事項説明書を渡すことがあります。
あくまで説明書のため効力は弱いものの、契約が完了する前に口頭で説明しなければならないと法律で厳しく定められています。
また、説明できるのは、国家資格である「宅地建物取引士」を持つ人だけとされています。
重要事項説明書を渡す際は、契約完了前であること、宅地建物取引士が口頭説明することを忘れないように、注意してください。
今回は、賃貸契約書がなくても入居は可能なのかというテーマのもと、賃貸契約書の重要性や記載するべき内容について紹介しました。
賃貸契約書がなくても賃貸契約は成立します。
しかし、万が一トラブルが起きた際に、更新料が徴収できなかったり、禁止事項が不明だったりと面倒なことになるリスクが高いです。
少しでも賃貸経営におけるリスクを回避したいのであれば、賃貸契約書を用意し、正しく契約することをおすすめします。
また、契約書を作成したが、入居者が紛失してしまった場合は、大家さんや管理会社が保管しているものをコピーして渡すのも一つの方法です。
再度発行することもできますが、手間がかかるうえ、少しでも内容が違うとどちらの契約書が有効かという問題が発生する可能性があるため、注意が必要です。
賃貸契約書は国土交通省でも雛型が用意されているので、ぜひ活用してみてください。
