マンション経営で大事なこととは?失敗しない極意をご紹介

マンション経営

マンション経営は不動産投資においても人気を集めている方法の1つですが、メリットも大きい分デメリットも大きくなります。
マンション経営での失敗談を聞いたり、実際に身近で目にしたりすることもあるので、マンション経営自体に不安を感じてしまう方も少なくありません。
そこで今回は、マンション経営の失敗談から失敗するとどうなるのか、さらにマンション経営を成功させる極意までを併せてご紹介していきましょう。
マンション経営に不安を感じていたり、経営に行き詰っていたりするのであればぜひご一読ください。

よく見かけるマンション経営の失敗談とは?

マンション経営

マンション経営は不動産投資なのでメリットもあれば失敗してしまうリスクやデメリットなどももちろんあります。
まずは、よく見かけるマンション経営の失敗談をいくつかご紹介していきましょう。

入居者不足で低利回り

マンションを購入したとしても、入居者がいなければ家賃収入は得られません。
入居者不足により予測していた利回りを大幅に下回ることも十分に考えられます。
特に、地方の中央都市などでは賃料相場から見るとマンション価格が安く設定されていることかえら収益還元法で算出した利回りが高くなっていることも多くなります。
しかし、利回りは実際に想定された賃料で入居した時に確定されるので、マンション自体の需要と供給のバランスを考えて賃料を決めなければなりません。
マンションの需要が低い場合、賃料を想定よりも下げなければ入居者が獲得できない事にもなってしまうので、あらかじめ調査しておく必要があります。

節税効果の勘違い

マンション経営は節税効果があるとよく言われていますが、節税できるのは新築ワンルームマンションであれば最初の数年程度でしかありません。
家賃収入から経費などを差し引いて計上することで節税対策にはなりますが、数年後からは管理費や修繕積立金、固定資産税、都市計画税などの負担が大きくなるので節税どころではなくなります。
節税効果を勘違いしてしまうことで、マンション経営を失敗してしまうパターンも多いので長期的な節税対策を謳っていた場合には特に注意が必要です。

ローンの借り過ぎ

マンション経営では金融機関からの融資を受けて始めることがほとんどです。
職業によっては金融機関からの評価が高く、自己資金がなくてもローンを受けられる場合もあります。
借りたローンは毎月の家賃収入から返済していきますが、ローンを借り過ぎていればそれだけ毎月の返済が大変になります。
毎月満室で想定通りの収入が得られていれば問題ありませんが、それを想定通りとしてしまうと空室リスクが跳ね上がってしまうのです。
ローンの借り過ぎでマンション経営が失敗するのは、事前の返済計画も良くなかったことが考えられます。

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マンション経営に失敗するとどうなってしまうのか?

マンション経営

マンション経営に失敗してしまう事例はよく見聞きされますが、その後どうなってしまったのかまではあまり知られていません。
ここからは、マンション経営に失敗するとどうなるのかを解説していきます。

競売にかけられる可能性がある

競売は、債務者が返済に立ちいかなくなった際に債権者である金融機関が債務者の所持している物件の売却を申し立て、認められた場合強制的に売却することを指します。
競売にかけられてしまうと、明け渡し時期などもすべて金融機関側が決定してしまいます。
また、競売は実勢価格よりも低く設定されることが多いので、できる限り避けるようにしましょう。

任意売却の検討

任意売却は、物件を売却してもローンを全額返済できなかったり、不足した返済額を自己資金でも支払えなかったりした際に、金融機関に抵当権の解除を承諾してもらい売却することです。
競売よりも高い価格で売却できる可能性が高くなるので、任意売却を検討しておきましょう。

最悪の場合は自己破産

競売か任意売却で不動産物件を手放したとしても、借り入れが多く借金が残ってしまうこともあります。
最悪の場合には、自己破産も視野に入れなければなりません。
自己破産できれば税金以外の債務責任はなくなりますが、その後5~10年ほどは借り入れができなくなったり、自宅や自動車などの財産を処分されたりすることがあります。

マンション経営を成功させるための極意

マンション経営

マンション経営は失敗談も多く、不安に感じてしまう方も多くいます。
しかし、マンション経営が成功している人も実際にいるのです。
ここからは、マンション経営を成功させるための極意を3つご紹介していきます。

出口戦略を意識しよう

マンション投資において、重要となるのが「出口戦略」です。
様々な投資商品にも出口戦略は重要とされていますが、マンション投資では家賃収入で黒字だったにも関わらず売却に失敗しトータルが赤字になってしまうことも十分にあり得ます。
マンション投資を始める段階で、出口戦略を意識しておくことが大切です。
すでにマンション投資を始めている場合でも、出口戦略を定めることは必要なので常に成功を意識して考えるようにしていきましょう。

リフォーム・リノベーションを活用

マンション投資物件の価値そのものが低下している場合には、物件の価値を上げるためにリフォームやリノベーションを活用することもおすすめです。
家賃収入・売却どちらにしても黒字になる可能性はあります。
ただし、リフォーム・リノベーションをするためにはさらなる投資が必要となってしまうので、あらかじめ需要のある立地なのか、売却を含めてシミュレーションを行っておくことが大切です。

失敗談を参考にする

マンション経営を成功させるためには、失敗談を参考にすることも重要です。
マンション経営は誰しもが成功しているわけではありませんし、成功談よりも失敗談の方が見聞きしやすいでしょう。
そのため、失敗談から学べることは多いはずです。
同じ轍を踏まないように失敗談を参考にしてみるだけでも、成功に近づけるでしょう。

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まとめ

今回は、マンション経営での失敗談から失敗したその後、成功させるための極意をまとめてご紹介しました。
マンション経営は魅力的な投資手段ではありますが、リスクもしっかりと学んだ上で始めなければ失敗につながってしまうでしょう。
マンション経営は購入すれば良いと考えてしまう方もいますが、それではマンション経営に失敗してしまう確率が高くなります。
常に最新の情報を仕入れ、知識を付けながら自分のマンションに合った経営方法をとる必要があります。
出口戦略を定めつつ、失敗談から成功に導いていきましょう。