中古マンション価格推移に影響するものとは?新型コロナの影響は?

中古マンション

中古マンションの購入や売却を考えている場合、価格の推移が気になる方も多いでしょう。
不動産価格は何年にもわたり変化しており、過去には相場が大きく変動した時代もありました。

中古マンション価格の推移は様々な要素が影響しています。
お得なタイミングで中古マンションを買いたい、もしくは価格が下がらないうちに売りたいと考えている際は価格に影響を与える要素を知っておくと良いでしょう。
今回は過去の不動産価格の推移や価格に影響を与える要素、またコロナショックが中古マンションの価格にどう影響するのかご紹介します。

過去の大きな不動産価格推移

不動産価格

まずは不動産価格が変動した過去の大きな出来事と直近の傾向からご紹介しましょう。

1990年前後:不動産バブル期

1990年前後は日本の地価がピークに到達し、不動産バブル期を迎えました。
この時期は、土地面積が日本の約25倍もあるアメリカの合計評価額の4倍も上回っていました。

1985年にドル高を是正する目的で、アメリカ・イギリス・西ドイツ・フランス・日本の5ヶ国はドル安協路線に合意(プラザ合意)します。
合意後、各国ではドル売りに乗り出し、急激な円高となったのです。
そして、日銀は長期的な金融緩和も実施したことで、景気の拡大につながりました。
また、「地価はもっと上がり続けるのでは」という投資家の心理も働き、地価のピークに至ったとされています。

しかし、上昇は長く続かず、金利の引き締めと同時に一気に冷え込んでしまいました。
さらに、政府は上昇しすぎた土地価格に不安を持ち、土地基本法の制定により投機的な取引の禁じ、日銀も資産の総量規制を設けます。
その結果、不動産の購入者が激減し、不動産バブルは終わりを迎えました。

2008年前後:ミニバブル期

2008年前後は軽いバブル期が起きました。
1998年施行のSPC法で不動産証券化商品が登場し、2000年には投資信託の改正で不動産投資信託の組成が認められるなど、不動産を購入できる人が増える状況が生まれたのです。
その結果、不動産の購入が盛んとなり、中古マンションも含めて価格は上昇します。

ところが、2008年にリーマンショックが起き、外資系ファンド中心の不動産ファンドは日本の不動産は日本から手を引いてしまいます。
その影響で、新築の建築やリノベーション転売を考えていた不動産会社は引渡しが見つからない状況が生まれ、次々に破綻していきました。
この勢いに飲まれ、不動産価格も下がる結果となっています。

直近の不動産価格は上昇傾向

リーマンショック以降は、3.11などの影響もあって中古マンション価格の推移は停滞していました。
しかし、金融緩和や東京オリンピックの開催が決まったことで、海外から日本への不動産投資が盛んになりました。
その影響で、近年の不動産価格は上昇傾向に向かっています。

ただ、新型コロナウイルスの流行で経済が一時的に落ち込み、不動産価格の推移にも影響を与えないか不安視する声もあります。

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中古マンション価格推移に影響する要素

中古マンション

中古マンションは様々な要素により価格が変化しています。
具体的に影響を与える要素は次の4つです。

国際的なイベント

東京オリンピックや大阪万博など、国際的なイベントの開催地が決定すると不動産価格が上昇する可能性があると言われています。
理由としては、一時的に長期滞在を検討する外国人が増えたり、海外からの投資が増えたりする可能性があるとされているからです。

人口の流入出・インバウンド流入

日本は少子高齢化に向かっており、人口が減っている状態です。
人口が減れば家を持つ人の数も減るので、中古マンション価格が下がる要因になるでしょう。
逆に増えれば、家を持つ人が増えて価格が上がる可能性があります。
特に東京など大都市への移動を考える人は多いので、都心部の不動産価格の上昇に期待できるでしょう。

また、最近は日本で生活を始める外国人も増えているので、インバウンドで人口が増加すれば中古マンション価格が上がる可能性が見込めます。

生産緑地問題

生産緑地とは、自治体が指定している農地のことです。
指定されてしまうと、最低30年間は農地以外での活用はできません。
しかし、指定から解除されれば土地活用は自由なので、広大な土地にマンションや戸建てがたくさん建てられる可能性があります。
供給が増えることで不動産価格は安くなってしまう可能性があるでしょう。
ただし、国が過度な影響を抑えようと緩和措置を検討しているようなので、急激に下がる心配はないと言われています。

消費税の増税

ここ数年で消費税は何度も変わっていますが、増加するたびに駆け込み購入が問題となります。
不動産のような高価なものは増税すると、消費税の負担が大きくなってしまいます。
そのため、上がる前に購入する人が増える傾向にあるのです。
結果、増税後に不動産を買う需要が減るため、価格も下がってしまいます。
さらに中古マンションの価格は需要と供給のバランスで決まるので、供給が増えても需要が上がらないのであれば、価格は下がる一方というわけです。

コロナショックが与える中古マンション価格への影響

中古マンション

コロナショックで経済が落ち込むことで、中古マンション価格にも悪い影響が出ると不安に思う方も多いでしょう。
最後に、コロナが与える中古マンション価格への影響について解説します。

中古マンションはあまり影響を受けない可能性あり

実は、中古マンションならコロナショックの影響は少ないと考えられます。
新築に関しては、もともと2019年から発売戸数が減っている傾向が見られ、コロナショックの不景気によりさらに数が減ると予想されています。
しかし、中古マンションに関しては価格と成約戸数の推移は市場の動向調査でもほとんど変化していないことが明らかになっています。
特に価格に関してはリーマンショック以降、大幅な変化は見られていません。

マンションの質や立地次第では中古でも高く売れる

中古マンションは建築コストがない分、マンション自体の価値が価格に影響を与える要素となっています。
例えば、中古でも築年数が浅い建物やセキュリティや設備、デザインが良いマンションは人気があり、需要も高いので価値は高めです。
また、生活に便利な立地だと資産価値が落ちにくいので、中古マンションでも比較的高く売れる傾向があります。

コロナショックの影響で買い手を探しにくい部分はあるかもしれませんが、安くしないと絶対に売れないという心配はないと考えられるでしょう。
逆に新築よりはお得と考えて、購入を希望する人が増える可能性も高いです。

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まとめ

中古マンション価格は常に変動しているので、売買はタイミングが重要です。
景気だけではなく、国際的なイベントや人口の流入出、増税なども価格推移に影響を与えるので、最新情報と動向を掴んでベストタイミングを予想していきましょう。
中古マンションは現時点だとコロナの影響は新築よりも少ないとされているので、安心して売買できます。