中古マンションの固定資産税の求め方!売却後は誰が支払う?

不動産固定資産税

近年、新築での物件所有だけでなく、中古物件の需要が高まっています。
物件に関しては新築や中古物件に関わらず、購入者が固定資産税を納めなければなりません。
中古マンションの場合は新築とは異なり、建築後に一定の期間が経過しているため、固定資産が減額されていますが、売却後は誰が支払っていくのでしょうか?
今回は中古マンションの固定資産税の求め方や、売却後の固定資産の行方について解説していきます。

中古マンションの固定資産税とは?

中古マンション

そもそも固定資産税とは、マンションや戸建て住宅に限らず1月1日の時点で土地や建物を所有している人に課せられる税金です。
1月1日の時点での土地や建物の評価額によって計算され、ここに税率が入ったものを地方税として支払います。
中古マンションの場合、売り主が以前支払っていた、または今年請求される固定資産税額を知ることで、中古マンション購入後に支払う固定資産税額が分かります。

不動産所有者に課せられる

地方税マンションを購入した場合、建物だけに目が行ってしまいがちですが、実はマンションを購入した際には土地を所有していると判断されるので、その分の固定資産税も発生します。
つまり、マンションの建物+土地の所有者となるため、これらの固定資産税を支払う必要があるということです。

土地の区分に関しては、部屋の広さによって割合が決まっていて、土地の総面積×持ち分割合という計算で算出されます。
そのため、土地の総面積分の固定資産税×持ち分割合が所有者にかかる固定資産税です。

マンションの固定資産税の求め方

固定資産税の計算式は、固定資産税の課税標準額×標準税率(1.4%)によって求められます。
課税標準額は、固定資産課税台帳に登録されている土地や建物など不動産の価格であり、地域や土地の面積、築年数などを考慮して算出された数字です。
そこに標準税率である1.4%をかけて計算します。

しかし、売られている金額がそのままマンションの評価額になる訳ではなく、評価額よりも購入金額の方が多くなります。
固定資産税の課税標準額は、建物の経年劣化によって軽減措置が適用されます。

資産価値の減少で税金も減額に

固定資産税評価額は1年に1回、国土交通省によって土地の売買取引で適正とされる価格を定めた地価公示価格の70%程度を目安に算出されます。
これは1回決まった金額が継続するものではなく、原則として3年に1回評価替えを行って価格の見直しをしています。
もしも3年経過する前に土地の評価が大幅に下がってしまった場合は、3年よりも前に評価替えを行う場合もあります。
これによって経年劣化などから評価は徐々に下がっていき、資産価値が下がったと判断されることで税金も減額されるのです。
つまり、新築マンションに比べて中古マンションの方が評価額も下がっているということとなり、固定資産税も中古マンションの方が低くなります。

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中古マンション売却後の固定資産税について

中古マンション

不動産の所有によって固定資産税が発生しますが、もし中古マンションを売却した場合、その後の固定資産税は誰が支払うべきなのでしょうか?
中古マンション売却後の固定資産税について解説していきます。

年の途中での売却なら売主が支払う

固定資産税は、基本的に毎年1月1日を基準に考えられます。
この時の評価額などが税金に関わってきますが、納税義務に関しても1月1日現在の所有者が納めるのが基本です。
各市町村で、固定資産税台帳に1月1日時点での土地や建物の所有者が記録されるため、1月1日から12月31日の間に所有者が変わったとしても勝手に変更されることはありません。
納税のタイミングは4月、7月、12月、翌年の2月に分かれていても、1月1日時点の所有者の元に送付されるので、売主が支払うことになります。

固定資産税の清算が一般的

1月1日の時点では持ち主だったかもしれませんが、既に売った中古マンションの固定資産税を支払うのは納得がいかないと思うかもしれません。
このような場合は、売主と買主の間で固定資産税などの引き渡しを行い、売買金額の調整や日割りでの支払いを契約すると良いでしょう。
売却時の契約書に固定資産税の清算を行うことで、契約日以降の固定資産税などの負担を売主から買主に変えられます。

基本的に固定資産税などは清算するので、売却後の固定資産税は買主が負担となります。
清算は義務ではありませんが、不動産会社による仲介があるとより安心でしょう。

清算は不動産会社への相談がおすすめ

中古マンション売却後の税金は、固定資産以外にも知らないと不利になってしまうことがあります。
上記でも説明したように固定資産税の清算は義務ではないものの、知らなかったというだけで売却後も税金という負担がかかってしまう可能性が高いです。
しかし、不動産会社への相談や仲介に入ってもらうことで、売主にも買主にも的確なアドバイスができ、清算に関しても適した方法で行ってくれるでしょう。

また中古マンションなどの不動産売却時には、仲介手数料や司法書士手数料、抵当権抹消費用等の諸費用がかかってしまいますが、清算の金額や清算書作成などは全て仲介手数料の中に含まれているため、新たな費用は発生しません。
義務ではありませんが、売却と同時にさっぱりしたいなら清算も同時に不動産会社にお願いすると良いでしょう。

まとめ

中古マンションに限らず、1月1日時点で所有している場合はそれに対しての固定資産税がかかってきます。
建物の経年劣化によって固定資産税は減額されますが、何もなくなることはないので、中古マンションを手放した際に不動産会社に清算を依頼すると良いでしょう。

清算の義務はありませんが、仲介手数料にはこれらの清算行為に対しての費用が含まれているので、売主の負担を軽減するためにも新たな買主に固定資産税を引き渡しましょう。
また年数が経過しているはずなのに、固定資産税が適正でない場合もあるので、確認のために中古マンションの固定資産税を調べておき、課税明細書に記載されている土地や建物の価格、課税標準額が適正であるかを確認すると安心です。