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不動産小口投資とは?仕組みを理解してから運用をはじめよう

不動産

不動産投資とは、マンションなどを購入し賃料収入や売却益を得る、といったものが一般的です。
利回りが大きく魅力的ですが、土地や建物を購入しなくてはならないため初期費用がかかります。
しかし、同じ不動産投資でも少ない資金で始められる「小口投資」という手段もあることをご存じでしょうか?
今回は小口投資について仕組みやメリット・デメリットをご紹介します。
不動産投資に興味のある人はぜひ参考にしてみてください。

小口投資とは?仕組みを解説

投資

一つの不動産を小口に分けることで複数の出資者から資金を集めて投資を行うことを小口投資と言います。
投資で得た運用益は出資者全員に還元されます。
これまでは土地や建物などの不動産を自身で購入し、賃料収入や売却益などを得ることが主な不動産投資方法でした。
しかし、不動産の購入には多額の初期費用がかかることから、投資初心者にはハードルが高いものでもあったのです。
小口投資は少ない資金で不動産投資が始められる仕組みとなっています。

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不動産小口投資は3種類に分けられる

不動産

投資初心者でも始めやすい小口投資ですが、契約の形態により大きく3つに分けることができます。
それぞれの特徴をみていきましょう。

匿名組合型

投資家が匿名組合に出資するスタイルが匿名組合型です。
実際に不動産を所有するわけではないので、“不動産ファンドへ投資する”とイメージするとわかりやすいでしょう。
運用益は分配金として匿名組合から支払われるため、確定申告の際は不動産所得ではなく雑所得扱いになります。
特徴として、運用期間が長くても10年程度と短期運用が多く、出資金にリスクを振り分ける優先劣後構造なので元本の安全性が高い点が挙げられます。
元本保証を優先する代わりに、大きく利益が生じても恩恵を受けることはできません。

任意組合型

出資した投資家が共同の事業主体となり不動産業者と契約を締結し、事業を行う形態が任意組合型です。
“ファンドへの出資”といった匿名組合型とは異なり、全員が不動産の所有者として共有持分権を保有するため、不動産登記簿には所有者として記載され、不動産取得税が課せられます。
また、分配される運用益は不動産所得となります。任意組合型は資産として不動産を保有している状態に近いことから長期運用されることが多く、相続税や贈与税の節税対策にもなることから注目を集めています。

賃貸型

従来の不動産投資に一番近いタイプが賃貸型です。
複数の出資者が共有持分を取得した不動産を不動産事業者に貸し出し、管理と運営を代行してもらいます。
出資者は不動産事業者から賃料を受け取ることで分配金とします。
そのため、任意組合型と同じく不動産登記簿には出資者の名前が記載され、分配金は不動産所得扱いです。
賃貸型であれば不動産事業者が万が一倒産しても出資者の共有持分が失われることはありませんが、共有物の処分などの意思決定は難しくなるため、賃貸型の商品はあまり多くないのが現状です。

小口投資のメリット

不動産

仕組みや種類を踏まえたうえで、小口投資にはどのようなメリットがあるのかみていきましょう。

少額からの投資が可能

小口投資の最大のメリットは名称にもなっている少額での投資が可能な点です。
不動産投資は初期費用がかかるため、資金調達がネックになりがちです。
小口投資であれば不動産の価格を気にする必要がないため、都心の一等地に建つ高額な不動産にも投資ができます。

管理や運営の手間がない

従来の不動産投資では物件の管理運営も自身で行わなくてはなりませんでした。
日常的なメンテナンスや定期的な修繕はもちろん、家賃回収やトラブル対応などを疎かにするとすぐに評判が悪くなり、不動産価値にも影響します。
小口投資であれば管理や運営といった諸々は、プロである不動産業者が行うため手間がかかりません。

リスクを分散できる

不動産は高額になるため、一つの物件に資金が集中しやすい傾向にあります。
しかし、リスクを考えた時に資金を集中させるのは得策ではありません。
少額で複数の不動産へ投資できる小口投資はそういったリスクの分散においても大きなメリットがあります。

相続でもメリットがある

小口投資のうち、任意組合型であれば相続面でもメリットが期待できます。
不動産ファンドへ出資するような仕組みを取っている匿名組合型とは違い、任意組合型では実際に不動産の所有者となるため、相続が発生した場合は資産扱いです。
不動産を相続する際の評価額の算出には、土地であれば国税庁が公表する地価公示価格の80%程度の路線価方式がほとんどですし、建物であれば固定資産税評価額に1.0を乗じた額となるため、額面がそのまま相続税の対象となる現金や有価証券よりも節税になります。
また、従来の不動産投資では実際に不動産を所有しているため、相続人が複数存在する場合は分割しなくてはならずトラブルの原因となることも少なくありませんでした。
小口投資であれば分割も容易なので、そのような憂いがありません。

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小口投資のデメリット

不動産

小口投資には多くのメリットがある一方、デメリットも存在します。小口投資のデメリットについてみていきましょう。

利回りが小さい

投資は利回りによる運用益を得ることが最大の目的です。
不動産投資は多額の費用がかかりますが、それに見合った利回りの大きさが魅力でもあります。
ところが小口投資は投資額が少額であることから利回りも少額となってしまうため、大きなリターンを期待する人にはデメリットとなるかもしれません。

商品数が少ない

小口投資は不動産投資の手段としてはまだ新しいため購入できる商品数が少なく、選択肢が少ないというデメリットがあります。
しかし、不動産の小口投資は手軽に参入できるために人気が高く、新たな商品が販売されると購入希望者が殺到し、すぐに完売してしまうことも少なくありません。

融資が受けられない

実際に不動産を購入する従来の不動産投資であれば、対象物件を担保に金融機関などからの融資を受けることも可能でした。
しかし、小口投資の場合は物件に担保価値がほとんどないため、融資を受けることができません。
小口投資を始める場合はすべて自己資金で行う必要があります。

まとめ

今回は人気が高まりつつある不動産の小口投資について、仕組みやメリットとデメリットをご紹介しました。
リスクを分散し、少額から始められる小口投資は投資初心者でも比較的始めやすいといえます。
しかし、一方でデメリットも存在するため、自身の求めるものと相違がないか、見極める必要があるでしょう。