不動産投資を行い、不動産所得が得られた場合には確定申告が必要となります。
しかし、通常会社員であれば自分で確定申告を行うことはほとんどないため、どのように確定申告をすれば良いのか悩んでしまう方も多いでしょう。
そこで今回は、不動産所得がある場合の確定申告について解説していきます。
目次
不動産所得の特徴
不動産所得と言っても、自分が得ている所得が不動産所得に該当するのかどうか知らなければなりません。
まずは不動産所得の特徴について解説していきましょう。
賃貸により得た利益のこと
不動産所得は、所有している物件を賃貸することで得られた利益のことを指します。
例えば、賃貸アパートやマンション、駐車場などの貸し付けなどによって得られた利益も不動産所得に含まれます。
総合課税に該当する
会社員の場合、会社で年末調整が為されているため確定申告を行う必要はありませんが、副業などで不動産収入を得ている場合には確定申告が必要となります。
これは、不動産所得が総合課税される対象に該当するためです。
確定申告時には、本来の給与所得と不動産所得両方を申告し、合算した所得に対して所得税が決定されます。
不動産所得の求め方
不動産所得の求め方は、「総収入金額－必要経費」となります。
総収入金額には、賃貸収入だけでなく名義書換料や承諾料、更新料、頭金のほか、敷金や保証金などの中でも返還をしなくても良いもの、共益費なども含まれます。
不動産売却の利益は譲渡所得
不動産を売却して得られた利益は、不動産所得ではなく譲渡所得として計上されるため不動産所得には該当しません。
他にも、住宅ローンを組んだ際にも所得とはみなされず、単純に住宅ローンの控除が受けられるものとされます。
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不動産所得は確定申告をしよう
不動産所得は確定申告が必要となります。
では、なぜ確定申告が必要となるのかその理由から解説していきます。
確定申告が必要な理由
確定申告しなければ、不動産所得は税務署も把握できません。
そのため、しない方が税金を払わなくて済むのではないかと思われてしまうかもしれませんが、確定申告をせず不動産所得を隠していた場合には「脱税」となり、非常に重い刑罰が科せられる場合もあります。
刑罰以外にも多額の罰金を納めなければならない場合もあります。
申告期限を過ぎてしまった場合も、延滞税が課せられてしまうため、不動産所得がある場合にはしっかりと期限以内に確定申告を行いましょう。
使う用紙と必要な書類
確定申告書には確定申告書Aと確定申告書Bの2種類ありますが、不動産所得で確定申告を行う場合には確定申告書Bを使います。
申告は青色申告、白色申告どちらでも可能です。
確定申告に必要な書類は以下の通りです。
・源泉徴収票
・不動産売買契約書
・売渡清算書
・譲渡対価証明書
・家賃送金明細書
・賃貸契約書
・融資を受けた場合の借入金の返済予定表
・修繕した場合の見積書、請求書、領収書
・管理会社に委託している場合、管理費の領収書
・固定資産通知書
・火災保険
・地震保険などの証券
他にも、白色申告の場合は収支内訳書が、青色申告時には不動産所得用の青色申告決算書の作成が必要となります。
申告書の書き方
申告書は記載されている通り、正確に書かなければなりません。
ここからは、確定申告書B第一表の書き方を解説していきます。
まずは住所や氏名、個人番号（マイナンバー）を記入します。
提出時にマイナンバーカードの提示やコピーが必要となるので、あらかじめ準備しておきましょう。
次に収入を記入します。
不動産収入の場合は、不動産と記載されている欄に、会社員での給与がある場合には給与と記載されている欄に記入してください。
所得金額を記入する際には、収入金額から必要経費を差し引いた金額を明記します。
適用される控除がある場合、所得から差し引かれる金額をすべて記入してください。
基礎控除は誰でも38万円分（2020年分からは48万円分）は受けられるので忘れないようにしましょう。
控除証明書も確定申告時には添付書類として提出しなければならないので、準備しておいてください。
税金の計算は、所得税の速算表を用いて計算します。
所得税額に応じて、「課税所得×税率－控除額」とします。
その他の欄には、配偶者の所得や青色申告特別控除額、繰越損失額などがある場合に記入してください。
最後に、還付される税金を振り込んで欲しい口座情報を記入します。
第二表は第一表とそこまで変わりありませんが、より詳細な内容を記入することになります。
不明点があれば、早めに税務署などで書き方を教えてもらうようにしましょう。
また、パソコンなどで確定申告ソフトを使用すれば簿記や会計などの専門知識がなくとも確定申告が可能なのでおすすめです。
事業規模では税法上での取り扱いが異なる
不動産所得は、事業的規模か事業的規模以外かで税法上での取り扱いが異なります。
事業的規模に認められれば大きなメリットを受けられることもあるので、ここからは事業的規模の不動産を管理するメリットや事業的規模の判断基準について解説していきましょう。
事業的規模の不動産を管理するメリット
事業的規模の不動産を管理するメリットとしては、青色申告特別控除で65万円の控除を受けられることが挙げられます。
事業的規模以外の場合、10万円の控除となるので非常に大きい差が出てきます。
他にも資産損失や貸倒損失に関して全額を必要経費に算入することが可能であり、これが事業的規模以外となると限度が決まっていたり、収入計上した年分で収入をなかったことにしたりすることしかできません。
専従者給与に関しても、青色専従者給与や事業専従者控除額があるのに対し、事業的規模以外ではなくなってしまいます。
事業規模の判断基準
事業規模の判断基準は以下の3点が挙げられます。
・所有している不動産が独立した家屋の場合は5棟以上
・アパート・マンションの場合は独立した部屋数が10室以上
・貸地（駐車場は含まない）の場合は50件以上判断が難しい場合には、専門家のアドバイスを仰ぎましょう。
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まとめ
不動産所得がある場合、確定申告を自身で行わなければなりません。
確定申告は難しいと思われがちですが、税理士や税務署で質問すれば教えてもらうことも可能です。
確定申告を怠ってしまうと、脱税などの違法行為とみなされてしまうので、期限以内に忘れずに申告を行いましょう。
