中古物件をリノベーションして不動産投資!デメリットを事前に把握しよう!

リノベーション

リノベーションによって中古住宅や中古マンションを蘇らせ、不動産投資を考えている人もいるでしょう。
新築物件よりも費用を抑えられることからメリットが多いと考えられますが、実はデメリットも隠されているのです。

そこで、リノベーション物件を不動産投資する場合のデメリットについてご紹介していきます。
あらかじめリスクを把握していることで、不動産投資を失敗せず続けることができるでしょう。

リノベーションによって得られるメリット

リノベーション

まずは、リノベーション物件を不動産投資する場合のメリットをいくつかご紹介していきます。

空室対策になる

空室対策、空き家対策にもリノベーションは効果的です。
中古物件を購入し、特に問題がないからとそのまま売りに出していても、買い手が付かない場合もあります。
やはり中古物件に対するデメリットを感じ、せっかく購入する、借りるのであれば新築住宅を希望する人もいます。

しかし、リノベーションを行うことによって室内を綺麗に蘇らせることができます。
一戸建て住宅であれば耐震性能や断熱性能を高めることもできるため、新築に負けないくらいに魅力的な物件となるでしょう。

コストを抑えることが可能

中古物件を購入する上で一番の魅力はコストを抑えられる点です。
新築物件は、費用がかかってしまうために予算の都合上購入することができない可能性もあります。
しかし、中古住宅であれば抑えた費用で購入することができ、リノベーションを行ったとしても新築物件を購入するよりもコストが抑えられることも多いです。
コストを抑えたいと思っているのであれば、中古物件での不動産投資を検討してみましょう。

間取りを変更できる

中古物件であれば間取りを変更することも可能です。
リビングを広くする、収納を増やす、動線を考えて家事のしやすい物件にするなど、工夫次第でどんな物件にすることも可能です。
快適性のある物件であれば、資産価値もアップするでしょう。

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リノベーションのデメリット

リノベーション

上記のように様々なメリットがある中古物件のリノベーションですが、デメリットもあるのであらかじめ把握しておきましょう。

構造によってはリノベーションに制限がある

中古物件がマンションの場合、構造上の都合によって自由に間取りが変更できない可能性もあります。
上の階や下の階、左右の住人に影響がないようにリノベーションをする他、排水管の位置が決まっている場合にはキッチンといった水回りを移動することはできません。
電気やガスに制約がある場合もオール電化に変更できないなど、決まりがある可能性もあるのであらかじめ確認しておくと良いでしょう。

管理規約がある場合も

中古マンションのリノベーションでは、管理規約によって制限が設けられる可能性もあります。
構造上に問題が無くても、マンションは他の住民も暮らしているため自由に変更することはできないのです。
例えば、カーペットや畳といった床材を変更できない場合もあり、和室を無くして洋室のみにしたいと思っていてもできない可能性があるのです。

ただし、住居内の専用部分であれば張り替えや塗り替えができるマンションが増えています。
共有部分は変えることはできませんが、中古マンションであってもある程度のリノベーションは可能になるので相談しながら間取りや設備を決めていきましょう。

建築基準法によって制限がある場合も

中古戸建てのリノベーションであれば、建築基準法によって自由にリノベーションができない可能性もあります。
建築基準法では、建ぺい率や容積率が定められており、2階建てを3階建てにするといったリノベーションができないケースもあるのです。
防火地域であれば、リノベーションをする材料に制限が設けられている可能性もあるので注意しましょう。

築古物件のリノベーションにはリスクも

リノベーション

築古物件とは、築年数が30年以上経過している物件のことを言います。
30年経っている物件なので、壊れている箇所や汚れの多い箇所もあるでしょう。

しかし、中古物件よりも少ない予算で購入できる可能性が高いため、不動産投資で活用されることも多いのです。
中には200万円ほどで購入できる物件もあり、リノベーションをしても中古物件を購入する費用と同程度になるケースもあるため、高利回りが期待できるでしょう。
ただし、築古物件にもデメリットがあるので注意してください。

修復不可能な場合も

築年数が経過しているため、柱が腐食している他、雨漏りやシロアリなどの被害に遭っている可能性も高いです。
建物の構造に影響のある不具合であれば、修復できない、もしくはリノベーションで高額な費用が発生してしまうことも考えられるのです。
購入する際は不具合がないかしっかりと確認することが大切でしょう。

リノベーションに長い期間がかかる可能性も

修復箇所が複数あると、リノベーションをするにも時間を要します。
不動産投資をしようと意気込んで物件を購入したにも関わらず、期間が空いてしまえば不満を感じてしまうこともあるでしょう。
あらかじめリノベーションにかかる期間を聞き、余裕を持って不動産投資の計画をしていきましょう。

費用が膨大になる可能性も

大規模なリノベーションが必要になる、想定よりも不具合が多かった、といったトラブルが発生する可能性もあります。
その結果、リノベーション費用が高額になり中古物件を購入した方が安く抑えられたと失敗することもあります。
給排水設備が損傷していると高額な費用が発生するので覚えておくと良いでしょう。

リノベーションにかかる費用が高額になってしまえば利回りにも影響があるので、築古物件を購入する場合にはよく検討してから購入することをおすすめします。

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まとめ

不動産投資のために中古物件を購入し、住みやすいようにリノベーションをしても、思わぬトラブルが発生し失敗する可能性もあります。
特に不具合の多い物件や築古物件はリノベーションをする箇所が多くなってしまうので、費用も高額になりやすいです。
利回りをしっかりと考えて物件を購入することが大切なので、不動産投資を成功させるためにも、専門家に相談をしながら中古物件を検討していきましょう。