不動産投資では、利回りが高いほど投資効率がアップします。
失敗を未然に防ぐためにはあらかじめしっかり計画を立て、自分に合ったやり方で進めることが重要です。
今回は、投資をする上で知っておきたい利回りの物件別傾向や最低ラインについてご紹介します。
不動産投資に成功したい人は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。
目次
利回り傾向について
そもそも不動産投資における利回りとは、投資額に対して1年間で得られる見込みのある収益の割合のことを言い、「表面利回り」「実質利回り」の2種類があります。
物件によってその金額も大きく異なりますが、利回りの最低ラインは都心ほど低く、地方ほど高くなっています。
表面利回りは「年間家賃収入÷物件購入費×100」で求められ、実質利回りは「（家賃収入－ランニングコス）÷（物件購入費＋取得コスト）×100」で求められます。
表面利回りは簡単に計算できますが、諸経費が考慮されておらずあくまでも仮定の数字を計算するための式なので、より具体的な数字を知りたい場合は実質利回りを計算しましょう。
また、売り出している物件が満室になった状態を想定して、あらかじめ想定利回りを計算しておくのもおすすめです。
想定利回りとは満室の状態になった場合、年間で得られる家賃収入を販売価格で割った数字のことを言います。
ここでは、状態や種類など、物件別の傾向をみていきましょう。
新築アパートの場合
「新築」という条件によって物件価値は上昇し、購入価格が割高になってしまうため、利回りは低くなる傾向にあります。
新築のアパートは家賃を高めに設定できる強みがありますが、周辺地域の相場も考慮しなければ売れなくなるため、大差をつけるのは難しいかもしれません。
新築物件と中古物件では購入価格に大きな差が生じることから、結果的に利回りに差が生じてしまう可能性があるのです。
また、建てられたばかりの物件は工法や設備等が進化しているため、それに伴い販売価格、管理費用が上昇する傾向にあります。
新築物件は人気があり空室リスクも低い一方で、利回りが低くなる可能性が高いことがデメリットとして挙げられます。
中古アパートの場合
新築と比較すると中古アパートは購入価格が低くなるため、利回りは高くなります。
一括りに中古といっても築年数によって購入価格は異なり、築年数が古ければ古いほど利回りは高くなります。
しかし、築年数が経過していることで至るところで経年劣化が見られ、場合によっては修繕やリフォームをしなければいけない可能性もあるので、あらかじめチェックしておくのがおすすめです。
また、土地が借地であったり、立地が悪かったりと様々な問題があれば、思うような収益を得られない場合があります。
実質利回りで考えた際、中古アパートはそこまで利回りが高いとは言えません。
新築ワンルームマンションの場合
都市と地方には物価の違いがあることから、利回りにも差があります。
都心にある新築ワンルームマンションは人気が高く、空室リスクの恐れもないため、多少利回りが低かったとしても投資物件としてはおすすめです。
地方だった場合、利回りは高くなりますが、常に空室リスクが付きまとうことを覚悟しなければいけません。
中古ワンルームマンションに場合
アパート同様、中古の場合は新築よりも購入価格が低くなり、利回りは高くなる傾向があります。
しかし、中古は修繕・リフォームが必要になる可能性が高いため、結果として得られる収入にはあまり期待ができないかもしれません。
また、中には旧耐震基準で建造された物件や管理費状態が劣悪な物件などもあるため、あらかじめしっかりチェックしておく必要があります。
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投資する物件によって最低ラインは変わる
ここまで、物件別の傾向についてご紹介してきましたが、実際に投資する物件によって利回りの最低ラインも異なります。
以下では、最低ラインの数字や投資傾向によってどのような違いがあるのかについてご紹介します。
利回りの最低ラインは本当に10％？
利回り「10％」という数字を最低ラインとする考えがありますが、果たしてこれは本当なのでしょうか？
実際のところ、最低ラインが10％とは限りません。
利回りは投資する物件の状態や立地によって異なるため、10％という数字にこだわる必要はありません。
ただし、新築物件や都心に位置する物件が利回り10％となっている場合、借地権物件で融資してもらえないか、訳あり物件だったというケースがほとんどです。
利回りは投資の方針によって見極めるべき
不動産投資で成功を掴むためには、利回りを運用益である「インカムゲイン」か、資本利得である「キャピタルゲイン」のどちらの方針で行うか慎重に見極めなければいけません。
インカムゲインとは、資産を保有している状態で得られる収益のことです。
短期的な値動きに左右されることもないため、継続的に安定した収入を得られますが、ハイリターンにはならないことがデメリットとして挙げられます。
一方でキャピタルゲインとは、保有している資産を売却することで得られる収益のことです。
短期間で利益を出せますが、リスクも伴います。
不動産投資におけるインカムゲインは家賃収入のことを言い、長期にわたって収入を得る運用益狙いであればインカムゲインがおすすめです。
また、キャピタルゲインは物件売却となるため、売却してすぐにすぐに収入を得る資本利得狙いであればキャピタルゲインがおすすめです。
投資方針によって得られる収入金額は異なるので、慎重に見極めましょう。
まとめ
今回は、不動産投資における利回りの最低ラインについてご紹介しました。
この記事から分かるのは、物件や投資方針によって利回りが異なるということです。最低ラインは自分の投資スタイルや今後の計画によって決める必要があるため、今一度確認しなければいけません。
投資に失敗してしまう人は考える順番が逆になっているため、適切な最低ラインを設定できていないのです。
今後不動産投資を始めようと考えている人は、利回りを基準にするのではなく、自身の投資方針に合った方法で取り組みましょう。
