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表面利回りの目安はいったいどのくらい?

不動産投資

投資額に対してどれほどのリターンが得られるのかが分かる利回りは、投資家にとっては欠かせない重要な指標です。
そこで今回は不動産の利回りに関するあれこれを1つずつ詳しくご紹介していきましょう。
不動産投資を始めようと考えている方はぜひご覧ください。不動産投資に行き詰まりを感じている方も改めて見て理解することをおすすめします。

表面利回りと実質利回りについて

利回り

投資額に対してどれだけのリターンがあるかを測る数字となっています。
株式や債券、預貯金といった金融資産を運用する場合の多くが、この利回りにてリターンを確かめられるようになっています。
そんな利回りには表面利回りと実質利回りがあります。

表面利回りとは?

表面利回りを不動産投資において分かりやすく説明すると、年間の家賃収入の総額を、購入した物件価格で割り戻した数字を指します。
表面利回りの数式は

【表面利回り=年間収入÷物件価格×100】

となっていて、どのくらいになるのか簡単に求められます。

この表面利回りは投資用物件を探す際にもよく見かける表記です。
「表面利回りで○○%以上」といった表記を見かけたことはありませんか?
これは物件選びの際の1つの条件でもあるので、この点に注意して対象物件を絞り込むことでリターンを期待できる不動産投資ができるでしょう。

実質利回りとは?

一方で実質利回りは年間の家賃収入から管理費や固定資産税などを含めた諸経費を差し引いた数字を、物件価格と購入時の登録免許税といった諸経費を足した数字で割ったものが実質利回りとなります。
言葉で表すと少々難しいと思うので、もう少し分かりやすい計算式に表してみましょう。

【実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100】

先ほどの表面利回りのよりも複雑な計算方法になっているのが分かることでしょう。
実質利回りで計算した数字は、その物件のより具体的なリターンが知れるものとなっています。

表面利回りで計算した数字よりも低くなる傾向にあり、例えば不動産価格5,000万円で年間家賃収入が500万円だった場合、表面利回りでは500万円÷5,000万円×100=10.0%となり10%の利回りであることが分かります。

しかしながら実質利回りとして購入時の諸経費を200万円、不動産保有時の諸経費が年間100万円だとすると、計算式は以下のようになります。
(500万円-100万円)÷(5,000万円+200万円)×100=7.6%このように利回りが落ちていることが分かるでしょう。

実質利回りは具体的な数字が出せ、年によって変化していきます。
そのため不動産業者は年々変動する利回りを載せると大変なので表面利回りを記載して物件の広告を行うのです。

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表面利回りの相場はこのくらい!

街

続いては表面利回りの相場を見ていきましょう。
地域における利回りの差や、理想とされる利回りの目安についても触れていきます。
まず地域別の平均相場ですが、これは各都道府県のワンルームタイプの物件での期待できる表面利回りとしてここに出します。

・東京都城南地区4.2%
・東京都城東地区4.5%
・大阪府4.9%
・名古屋市5.0%
・福岡市5.1%
・札幌市5.5%
・仙台市5.5%
・神戸市5.2%
・広島市5.7%
上記は全て第41回「不動産投資家調査」の調査結果です。
引用元:https://www.livable.co.jp/branch/consult/markets/news41.html

この数字を見ると分かるように、都心部よりも地方の他が比較的利回りが高い傾向にあるのです。
これは都心の地価が高いことが影響していると言えます。
故に物件価格も高く4%後半~5%前半となり、全体的に見ると5%くらいが利回りの相場となっています。

それでは理想の利回りの目安はどのくらいとなっているのでしょうか?
不動産投資で理想とされている利回りは一般的な利回りよりも1~2%高い物件が良いとされています。
先ほどの相場から見ると東京都や大阪府では5%以上、その他の地域では6%以上の利回りが理想的な数字となります。

利回りの高さだけで選んでいけない

利回り

利回りはあくまでも購入を検討する際の条件のひとつでしかありません。
もちろん高ければ高いほどいいのですが、利回りばかりに注目していると優良物件を見逃してしまう可能性があるのです。
利回り以外にも見ておきたいポイントは以下の2つです。

旧耐震基準か新耐震基準か

を選ぶ際は耐震基準が非常に重要です。
耐震基準の大幅な見直しが行われた1981年6月以前の物件は旧耐震基準で、それ以降の物件は新耐震基準となります。
旧耐震基準で建てられた物件というのは売却時に融資が付かないものとなっています。絶対に付かないというわけではなないのですが、付いたとしても金利が高くなってしまうのです。
また、旧耐震基準の物件は購入価格が低く、利回りが高い特徴はあるのですが、リノベーションを施した物件だとしてもやはり耐震性や耐久性に不安が残ります。
入居者が増えるかどうかも心配の声に上がるので、できるだけ新耐震基準を選ぶのがおすすめです。

管理状態はどうなっているか

管理状態の悪い物件となると、どうしても見るからに古い物件が多くなりがちです。
見た目の古い物件は、「防音断熱がしっかりしていなさそう」「虫が出そう」「低所得者層に見えてしまうかも…」といったように入居者目線で考えると良いことがありません。
唯一家賃の安さで選ぶ人も多いですが、同じ家賃で他にいい物件があればそちらを選んでしまうはずです。
耐震基準と同じように入居者すらも集まらないとなると利回りの話ではなくなってしまいます。

ただしこれが戸建てやアパートになると話は変わるのです。
このような物件のオーナーとなれば全ての管理権限を得られるため、購入時は老朽を感じる物件でも修繕を施して入居率を高める投資戦略もあります。
しかしながら区分マンションとなるとこのような戦略を取るのが困難で、建物全体の管理や修繕は、基本的に管理組合や管理会社が行うので、オーナーの意思だけでは簡単に修繕することができません。
区分マンションの物件選びの際は、管理状態にも注目していきましょう。

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まとめ

利回りは不動産投資家には非常に重要なもので避けては利益を出し続けるには避けられない指標です。
不動産会社が掲示する利回りは表面利回りなので、その数字ばかりに囚われるのはよくないでしょう。
実質利回りを計算する他、物件購入時は理想の利回りとなる物件や、その他の注目すべき点にも重点を置いて選んでいくのが成功の秘訣です。