駐車場経営は利回りが大切!高い利回りを出すポイントは

駐車場

駐車場経営について調べていると一度は利回りという言葉を見かけたことがあるのではないでしょうか。
利回りは駐車場経営をするうえで重要な指針となるため、初めての駐車場経営を考えている方にぜひ知っておいて欲しいポイントです。
今回は利回りについて詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。

駐車場経営は2種類ある

駐車場

駐車場経営は大きく分けて二つあります。
一ヶ月単位で貸し出し、車一台分につき決められた賃料を支払う月極駐車方式と、時間ごとに区切り短時間だけ貸し出すコインパーキング方式です。
立地によって適した駐車場は異なるため、どちらのニーズがその土地に合っているのか見極めることが必要です。

月極駐車場

月極駐車場は一ヶ月あたりの賃料を設定し、貸し出す方式です。
月極駐車場には平面タイプとビルタイプがありますが、平面タイプでは数台しか止められない狭い土地でも始められます。
月極駐車場は長期契約が多いため収入が安定すること、機械を設置する必要もないため初期費用を低く抑えられるというメリットがあります。
しかし、長期間駐車場が埋まらない可能性や、違法駐車や不法投棄が起こりやすいデメリットも存在します。

コインパーキング

コインパーキングは時間ごとに料金を設定し、利用した分だけ料金を請求する方式の駐車場です。
時間の区切り方は駐車場により異なりますが、10分単位や1時間単位で決めているところが多いです。
また、コインパーキングは専門業者に土地を貸し出して収入を得る方法もあるため、メリットデメリットも自営か貸付かによって異なります。
自営では利用率によって収入が増えることもありますが、メンテナンスやトラブル対応を自分でする必要があります。
貸付では利用率によって収入が増えることはありませんが、毎月一定の収入を得ることができ、メンテナンスやトラブル対応も専門業者に任せることができます。

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駐車場における利回りとは?

利回り

駐車場の収益性を表した数値を利回りと言いますが、この利回りが駐車場経営において重要な指標になります。
利回りにも表面利回りと実質利回りの2種類がありますので、この2つについて詳しく解説していきます。

表面利回り

駐車場経営は賃料による収入で成り立っていますが、表面利回りは満車時の賃料と土地価格を使って求めることができます。

表面利回り(%)=年間賃料(満車時)÷土地価格×100

実質利回りよりもシンプルですぐに計算できるため、利回りを早く計算したいときに役立ちます。

実質利回り

実質利回りは、実際に受け取る賃料や土地価格だけでなく、初期費用とランニングコストも含めて計算します。
初期費用は、月極とコインパーキングのどちらを選択するかによって必要な設備も異なりますが、設備費用や機械設置工事費、不動産取得税などが含まれます。
また、ランニングコストも管理のどこまでを業者に委託するのかで費用に差がでますが、管理委託量や固定資産税等、設備のメンテナンス費用を含みます。

このさまざまな経費を考慮しだした利回りを実質利回りといいますが計算式は以下の通りです。

実質利回り(%)=(年間賃料-ランニングコスト)÷(土地価格+初期費用)×100

駐車場を経営している専門業者に問い合わせると、ランニングコストや初期費用のプランを教えてもらえるため、それをもとに実質理利回りの計算をすることができます。

駐車場経営で高い利回りを出すポイントは?

駐車場

駐車場経営は初期投資額が少なく済み安定した収益が発生する反面、単価が低いため利回りはあまり大きくないと言われています。
しかし、工夫次第で高い利回りをだすことも可能ですので、高い利回りを出すポイントを紹介します。

周辺環境によって経営方法を選ぼう

駐車場経営は立地が最大の鍵を握っており、土地次第で空車率を下げ、収益を上げることができます。
しかし月極とコインパーキングでは土地選びの際に重視するポイントが異なります。
月極では契約率が重要なため、車通勤したい人のためのオフィス街や、住宅街の自宅近くに駐車場を借りたい人など、継続して利用が見込める土地を選ぶことをおすすめします。

また、コインパーキングでは稼働率が重要なため、駐車場がない観光スポットや人気店の近くなど多くの人が一時的に短時間利用してくれる土地を探すことがおすすめです。

周辺の競合相手をよく調べる

土地の候補が決まったら周辺の駐車場について調査することが重要です。
必ず確認しておきたいポイントが「近くにある施設と周辺の駐車場」と「近隣の駐車場の稼働率と利用料金」の二つです。
周辺環境を調べることで、どんな駐車場が求められているのか、いくらに設定すれば収益を最大化できるかを知ることができます。
高い利回りを出し、効率的に収益をあげるためにも、事前に周辺の駐車場について確認しましょう。

固定資産税を加味した事業計画を立てよう

土地購入費用を金融機関などから借り入れようと考えているのなら、事業計画を立てる必要があり、どのくらいの収益をあげ、どのように事業を成り立たせるのかを明確にしましょう。
また固定資産税は住宅よりも駐車場にすることで何倍にも上がるため、これらも加味したうえで授業計画を立てる必要があります。

信用できる管理会社を選ぼう

駐車場経営を行ううえで、管理会社に委託する場合には信用できる管理会社を選びましょう。
特に一括借り上げをしてもらうことで、管理も運営も全てお任せできる場合もあります。
需要の多い地域なら管理会社に手数料を支払っても利益は出ますが、設備の老朽化やランニングコストもあるため、借り上げの賃料は年々減少することが多く、収益が減ればその分オーナーへの支払も減額する契約になっていることが多いです。
儲かるのは初年度だけであとは赤字というケースもあるため、管理会社は慎重に選びましょう。

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まとめ

余っている土地を有効活用しようとするのは、とても賢い選択肢の一つです。
しかし、駐車場経営を始めるのであれば、その土地にどういった需要があるのか、利回りはどうなのかを知っておく必要があります。
安定した収入を得るために、これらのポイントを踏まえたうえでしっかりと事業計画を立てましょう。
そうすることによって、より有益な土地活用を実現することができますし、大きな収益につなげられる可能性も高まります。
大きな収益を得られるようになれば、土地活用は成功だと言えるでしょうし、空き地のまま放置しておかなくて良かったと改めて実感できるようになります。