不動産投資をする際に、入居者から家賃だけではなく修繕積立金も徴収する必要があります。
マンションやアパートといった賃貸物件は、定期的にメンテナンスを行う必要がありますが、その資金はかなり大きくなってしまいます。
そのため、入居者から修繕積立金を徴収するのです。
今回は、修繕積立金を経費に計上できるのか、経費計上するメリットにはどのような点が挙げられるのかなどを解説していきます。
目次
修繕積立金とは？
修繕積立金は、アパートやマンションの建物や壁、エントランスなどの修繕をするために必要な費用を準備するための積立です。
大規模な修繕を行うためには、それなりに費用がかかってしまいます。
修繕をする時に大きな金額を請求されても支払いが難しいケースもあるので、毎月少しずつ徴収しているのです。
管理費と混同されてしまうこともありますが、基本的には別の費用となります。
管理費は共有部の清掃や設備の維持管理に必要となる経費なので、大規模な修繕に使うお金とは別物です。
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経費に計上できる？
アパートやマンションを賃貸物件として貸し出している場合、修繕にかかった費用を経費計上できます。
しかし、できる場合とできない場合があるため、あらかじめ把握しておく必要があります。
では、どのような場合だと計上できるのか解説していきます。
できる場合
国税庁によると、以下の場合に修繕積立金を経費計上できるとしています。
・区分所有者が管理組合に対して修繕積立金を支払う義務を負っている。
・管理組合は修繕積立金を区分所有者に対して返還しない。
・将来の修繕等のためにだけ使用され、流用しない。
・長期修繕計画に基づいた合理的な方法で金額となっている。
このような要件を満たしていれば、修繕積立金は経費計上可能となっているので確認しておきましょう。
できない場合
修繕積立金は、実際に修繕が行われていない場合は必要経費に算入できません。
給付をする原因となる事実が発生していないからです。
修繕が行われた場合は、修繕に充てられた分の金額のも経費計上可能となります、
このことから、必ずしも修繕積立金が経費に計上されるわけではないということになります。
経費計上するメリット
修繕積立金を経費計上することによって、得られるメリットもあります。
どのようなメリットが期待できるのかご紹介します。
業績の予測が容易になる
アパートやマンションは経年劣化によって資産価値が下落してしまいます。
古くなった賃貸物件は、家賃を下げないと入居者も決まらずに空室も増えてしまうので、余計に資産価値は下がっていきます。
そのような事態を避けるためには、10年～15年に1回ずつ大規模修繕が必要となるのです。
大規模修繕をするには多額のコストがかかるので、オーナーのだけの力では捻出が難しい場合もあります。
また、修繕のタイミングで入居者に請求しても、家賃＋多額の修繕費用となると支払いができない人もいないとは言い切れません。
しかし、管理会社や管理組合から大規模修繕に関する情報を集め、あらかじめ準備しておけば困らずに済みます。
安定した不動産経営を実現するためにも、修繕積立金は重要な存在だと言えるでしょう。
大規模修繕を計画的に実施していればどのくらいの費用が掛かるのか予想しやすくなるので、業績の予測も容易になると考えられます。
入居者から徴収した修繕積立金は、専用の口座を作って残しておくのがおすすめです。
先を見据えたやりくりが可能となる
アパートやマンションを活用した不動産投資を始める際に、銀行から借入をして資金調達をするケースが大半を占めます。
借入金の返済をしている中で建物が劣化していき、修繕が必要となります。
返済と修繕費用の両方を捻出するのは至難の業です。
そのため、家賃とは別に修繕積立金を徴収しているのです。
前述した用の徴収した修繕積立金専用の口座に分けておくと、共用部分などの光熱費による取り崩しもなくなります。
固定資産税の支払いや管理会社への支払いによる取り崩しも防げるので、修繕が必要となるタイミングを見据えたやりくりが可能となります。
小まめな修繕を怠らないことで大規模修繕にかかる費用を抑えることができますが、10年～15年ほどのスパンで外壁などのメンテナンスをするのは不可欠です。
費用の捻出で苦労しないよう先を見据えたやりくりを実現するためにも、修繕積立金は徴収して経費計上するべきでしょう。
生命保険料として積み立てができる
大規模修繕費用を生命保険料として積み立てることも可能です。
この方法は節税対策にもなるので、経費計上するメリットは大きいと言えます。
大規模修繕を目的とした生命保険は、会社を契約者、役員を被保険者、保険金の受取人を会社とする契約を結びます。
少し前までは支払った生命保険料を全て経費に計上できる保険商品もありました。
しかし今は、支払った生命保険料の40％までを経費に計上できる保険商品が主流となっています。
節税対策という意味で見てみると以前の方が魅力的でしたが、今でも大規模修繕費用を生命保険料として積み立てるメリットは十分にあります。
この方法を取り入れるには、あらかじめ必要な金額を見積もり、それと同じくらいの解約返戻金が得られる生命保険に加入しなければいけません。
解約返戻金は支払った保険料よりも少なくなってしまうので、それを見越した上で契約しましょう。
生命保険を契約している場合、修繕の時期が予定とズレてしまうと解約返戻金が大幅に減ってしまう可能性があります。
修繕のタイミングが1年や2年ズレたくらいではそこまで大きな差になりません。
しかし、5年以上経過してしまうと大幅に解約返戻金が減ってしまうことがあるので注意が必要です。
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まとめ
修繕積立金は経費として計上できます。
ただし、どのような場合でも経費に計上できるわけではありません。
修繕積立金を経費計上できるのはどのようなケースなのかあらかじめ把握しておくと良いでしょう。
そんな修繕積立金を経費計上することにより、多くのメリットを享受できることも忘れてはいけません。
大規模修繕費用を生命保険料として積み立てて節税対策もできるので、保険を契約するのもおすすめです。
大規模修繕費用は、アパートやマンションを経営しているなら必要となるお金です。
計画的に用意しておけば、大金を捻出しなければいけないという不安も解消できます。
