物件を購入したら容積率オーバーだった!売却するためのポイント

容積率

世の中には、建築基準法や条例に反して建てられている物件が存在しています。
そのような物件が生まれるのはなぜなのでしょうか?
今回は、購入した物件が容積率をオーバーしていた場合の対処法について詳しくご紹介します。
誤って容積率がオーバーしている物件を購入し、すぐにでも売却したいと考えている人は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

容積率がオーバーしている物件の種類

容積率

容積率がオーバーしている物件は、「違反建築物」「既存不適格物件」と呼ばれています。
ここでは、それぞれの特徴についてご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

違反建築物

建築物は通常、建築基準法や条例に則って建設しなければいけません。
しかし、違反建築物は定められている条件に違反して建設された建築物のことを言い、容積率がオーバーしているのが特徴です。
容積率とは、敷地面積に対する建築延べ面積を表しています。
また、その他にも違反建築物となるケースがあります。
建設する際に提出した確認申請と異なる内容の建築物を建てていた場合や、許可を得た目的とは異なる目的で使用していた場合です。
これらも違反建築物に該当してしまうため、十分注意しなければいけません。
申請のない増築・改装などによって建築基準法や条例を違反してしまう可能性も高いため、違反建築物は意外にも私たちの身近に存在しているのです。

なお、違反建築が発覚した場合は罰則が科せられてしまいます。

既存不適格物件

既存不適格物件とは、建築当初、建築基準法や条例に則って建設したにも関わらず、その後法改正などによって適合しなくなってしまった物件のことを言います。
既存不適格物件は違反建築物には該当しないため、そのまま使い続けることは可能です。
ただし、延床面積を増やすことはできません。
また、確認申請やリフォームする際には、現在の基準に合わせる必要があります。
既存不適格物件は行政に指摘されることはありませんが、消防法に反する場合には勧告を受ける可能性もあるでしょう。

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なぜ容積率がオーバーした物件は売れないのか?

容積率

一体なぜ、容積率がオーバーした物件は売れにくいのでしょうか?
ここではその原因について詳しくご紹介します。

住宅ローンが組みにくい

違反建築物の場合、住宅ローンを利用することは不可能であるため、売却・購入する際は現金のみとなります。
また、既存不適格物件は担保評価額が低くなってしまうため、住宅ローンが組みにくくなります。
金融機関は借主に融資をする際、売却する物件を担保に取り、抵当権を設けます。
万が一、借主がローンを返済できなくなった場合、担保として受け取った物件を売りに出し、その利益で得た資金を回収しますが、既存不適格物件は買い手が見つかりにくいため、資金を回収できないのです。

これらの理由により、担保評価額は低めに設定されています。
金融機関によっては、既存不適格物件だった場合、住宅ローンは利用できないようにしているところもあります。

建て替え時に同規模の物件を作れない

容積率をオーバーしていても、既存不適格物件であればそのままの状態で使うことは可能です。
ただし、建て替えをする際は、現行の法令に則って行わなければいけないため、再度同規模の物件を建設するのは難しいです。
実際に建て替えを行ったケースも多く見られますが、そのほとんどが以前と同規模の物件を建てられていません。
既存不適格物件を立て替えるのであれば、今よりも狭くなる可能性が高いことを覚えておきましょう。

容積率オーバーの物件を売却するためのポイント

容積率

容積率がオーバーしている物件は売却が難しいと言われていますが、全く売れないというわけではありません。
物件を売却するためには、以下のような4つのポイントを押さえておきましょう。

再度容積率を測定してみる

確認のためにも、改めて容積率を測り直してみましょう。
以前測った際の測量技術が精密ではないことから、もう一度測り直した時に容積率が適合しているケースも見られます。
初めから容積率がオーバーしていると決めつけるのではなく、念のために再度測り直すことが重要です。

物件の広さをアピールする

容積率がオーバーしていることをあえてメリットとしてアピールする方法があります。
既存不適格物件は違反建築物ではないため、消防法に反していない限り、行政による是正命令の対象ではありません。

リフォームをしなければそのままの状態で住み続けられます。
本来、建設されている物件よりも広いことを全面的にアピールすることで、広さを重視している買い手と出会える可能性があります。

減築リフォームを行う

一般的に、リフォームと言えば増築のイメージが強いですが、減築リフォームを行うことで買い手が見つかりやすくなる場合があります。
容積率は敷地面積に対する延床面積の割合を表しているため、延床面積を減らすようにリフォームするのがおすすめです。

減築したことによって、既存不適格物件ではなくなる可能性があります。

「古家付き土地」で売却

容積率がオーバーしている場合、物件の価値をゼロとして、古屋付きの土地として売却する方法があります。
土地のみを探している人にとって、良い条件の物件になります。
土地目的で買い取っている人は、購入後、古屋を解体することも多いです。
通常の中古物件として売却するよりも、古屋付き土地として売却した方が需要は高い傾向にあります。
ただし、古屋付き土地として売却する場合、物件は空き家であることが条件です。

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まとめ

今回は、容積率がオーバーしている物件についてご紹介します。
違反建築が発覚すると罰則が科せられる可能性がありますが、既存不適格物件の場合、建設当初は基準をクリアしていたため、優遇処置がなされます。
ただ、住宅ローンは通常の物件より組みにくくなってしまうため、なかなか買い手が見つからないようです。
また、建て替えをすると、以前と同じ規模の物件は建てられません。
誤って容積率がオーバーしている物件を購入してしまった際には、ご紹介した4つのポイントを参考にして売却してみてください。
工夫すれば売却は可能です。