マンションを賃貸に出すには?流れや注意点を解説

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分譲マンション購入後に転勤で長期的家を空けることになった際、賃貸に出すという方法があります。
一戸建てに比べると賃貸に出しやすいと言われていますが、マンション賃貸で成功するのは容易ではありません。
そこで今回は、マンションを賃貸に出す時のメリットや手順、注意点について解説していきます。
転勤でしばらく家を空けるから賃貸に出したいと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

マンションを売却せず賃貸に出すことは可能?

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マンションを売却せずに賃貸に出したいと思ったら、まずはどのようなメリットとデメリットがあるのかを見ていきましょう。

賃貸に出すメリット

賃貸に出す一番のメリットは、資産を保有しながら家賃収入が期待できることです。
売却とは異なり手放すわけではないので、将来にまた同じマンションに住み直したり、改めて売りに出したりもできます。
もし、マンションのローン支払いが完了していない場合でも、賃貸に出せば家賃収入を返済金とすることも可能です。
不動産会社に管理を任せればマンション管理も全てしてくれるので、手間いらずに収入が入ってくるのも利点となります。

売却した方が良いケースも

マンションを賃貸に出さずに売却した方が良いケースとして、立地が悪かったり、リフォームが必要なほどの古い物件だったりなどが挙げられます。
駅から遠すぎる不便な立地や部屋が広すぎたり、多すぎたりする物件は人気がなく、高い賃料の設定は難しいでしょう。
また、毎月家賃収入が入ってくるとは限らないので、今まとまったお金が欲しいという場合も売却がおすすめです。

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マンションを賃貸に出す流れ

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マンションを賃貸に出すには5つのステップが必要になるので、主な流れを見ていきましょう。

信頼できる不動産会社を見つける

マンションを賃貸に出す際、まずは仲介を依頼する不動産会社を見つけます。
自力で借主を探すのも可能ではありますが、専門的な知識を要するため不動産会社に依頼するケースがほとんどです。

不動産会社を選ぶ時にまずチェックすべき点は、賃貸の取り扱いがあるかどうかです。
また、借主が見つかりやすいように認知度の高い会社や集客力が見込めそうなところを選ぶのがおすすめです。

貸出方法を選択する

賃貸に出す際の契約は、記の普通賃貸契約とサブリース、定期借家契約の3つがあり、その中から一つ貸出方法を選びます。

・普通賃貸契約
一般的に用いられることの多い契約スタイルで、2年に1度の更新を行います。
原則として、借主がそのまま住み続けるのを希望する場合には、正当な理由がない限りは拒否できません。

・サブリース
サブリースは不動産会社にマンションを貸し出し、管理を任せられる契約形態です。
不動産会社が代わりに運用してくれる分、家賃の約1割を手数料として支払う必要があります。

・定期借家契約
貸し出す期間を自分で決定できる契約を、定期借家契約と呼びます。
再契約が禁止なわけではなく、お互いが合意すれば再度結び直すことも可能なので、転勤で一時的に家を空ける間だけ貸したい方におすすめです。

契約を結ぶ

不動産会社との契約には、媒介契約と代理契約の2つがあります。
借主の募集はどちらも不動産会社が行ってくれますが、2つの違いは入居者選定を誰が行うかです。

媒介契約の場合は貸主であるあなたが、代理契約なら全て不動産会社任せることになります。

入居者を募集する

不動産会社との契約が済んだら、貸し出す条件を決定して入居者募集がスタートとなります。
貸し出す条件として、賃料以外にもペット禁止や喫煙不可、1人のみ入居可など様々ありますが、多ければ多いほど入居希望者は現れにくいです

どうしても譲れないポイントだけ押さえて、不動産会社と相談しながら条件を決めていきましょう。

入居希望者と賃貸借契約を締結させる

募集を見た入居希望者から連絡があったら内覧をしてもらい、問題なければ賃貸借契約へと進みます。
なお、内覧時の立会いは不要で、不動産会社へ鍵を渡して任せるケースがほとんどです。
賃貸借契約を結び、入居が正式に決定したらようやく家賃収入が入ってきます。

マンションを賃貸に出す際の注意点

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マンションを賃貸に出す際に気を付けるべきポイントがいくつかあるので、ご紹介していきましょう。

空室リスクの可能性がある

全てのマンションに借主が見つかるわけではなく、立地や外観が悪ければなかなか入居希望者が現れず、空き家が続く可能性があります。
借主が居なければ当然家賃収入はゼロですが、それでも税金や維持費、修繕のための積立費などの支払いが必要です。

預貯金に余裕があればそこから維持費の支払いができますが、もしギリギリの場合には資産保有は難しいでしょう。
もし入居者が決まったとしても数年後には退去していくので、賃貸に出したからと言って常に収入があるわけではありません。

住宅ローン返済中なら借りている金融機関に連絡する

住宅ローンは、「自分が暮らす家」を購入する際に利用できます。
そのため、マンションを賃貸に出すのなら住宅ローンの契約違反となって、もし銀行に知られると一括返済を要求される可能性があるので、必ず事前に相談してください。
また、銀行によっては、転勤の間だけの一時的な賃貸であれば認めてくれるケースや、「セカンドハウスローン」に切り替えできる場合もあります。
住宅ローンが残っている時に賃貸に出す際には、まず銀行に相談すると覚えておきましょう。

共有施設は貸せないので注意

自分が購入したマンションの専有箇所は良いですが、使っていた駐車場を貸し出すのは禁止されています。
駐車場はそこで暮らす全住民で共有しているスペースで、購入したわけではなく「借りている」ということになるためです。
借りている共有施設を勝手に貸し出すはルール違反となるので、利用しても良いかを管理組合に確認しておきましょう。
確認せずに「駐車場付きマンション」と広告を出すと、後々トラブルへとつながる可能性があるので気を付けてください。

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まとめ

今回は、マンションを賃貸に出す方法について詳しくご紹介してきました。
転勤で長期家を空けることになったら、定期借家契約でマンションを貸し出すのがおすすめです。
決まった期間のみ貸し出せるので、転勤後にまたそのマンションに住み直すのも可能です。
また、もし転勤期間が伸びてまった場合でも合意があれば再契約もできるので、一時的に賃貸に出す際には、定期借家契約を選びましょう。