賃貸不動産を運用するには空室リスクを考えて運用したり、老朽化した部分の修繕を行ったりと苦労する場面は意外と多くあります。
そんな苦労をある契約でオーナーの負担を軽減できるのです。
それが今回取り上げていく「一括借り上げ」となります。
今回は一括借り上げの大まかな契約内容と管理委託との違いなどをご紹介していきます。
賃貸の運用方法に迷っている方はぜひ今回の記事を参考にしつつ、自身の運用で役立ててください。
目次
一括借り上げとは？
一括借り上げは通常よく見られる賃貸借契約とは異なる仕組みとなっています。
まずは一括借り上げがどういった運営方法になるのかご紹介していきます。
物件をまとめて不動産管理会社と借上契約すること
一括借り上げはオーナーが購入した物件丸々一棟を不動産管理会社が借上げることを指します。
不動会社は借上げ契約した物件を転貸していきます。
そのためオーナーは空室による収入の不安が解消されるのですが、入居者に直接部屋を貸すのではなく不動産会社を介するため、得られる家賃収入は賃貸借契約より低くなってしまいます。
管理委託との違い
管理委託との違いについてですが、これには契約形態が違うほか、手数料が違ったり、家賃保証があったりと様々な違いが見られます。
手数料に関しては管理委託なら賃料の3～10％ほどですが、一括借り上げになると賃料の10～20％に上がるケースが大半です。
また家賃保証に関してですが、管理委託であると家賃保証がなく入居者に合わせて収入が変動します。
特に入居者が少ない場合には収入が少なくなるため気を付けなければなりません。
しかし一括借り上げになる家賃保証によって空室の場合でも収入が得られるようになります。
他にも契約期間が異なるといった点も違いに挙げられます。
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一括借り上げを利用するメリット
運用方法としてあまり見られない一括借り上げですが、実際に利用するメリットはあるのでしょうか？
続いては一括借り上げのメリットについてご紹介していきます。
空室リスクを解消しやすい
一括借り上げのメリットはなんといっても空室によるリスクを防げることにあるでしょう。
せっかく購入した賃貸物件で収入が発生しないのであれば購入した意味がなくなってしまいます。
多くの借金を背負うかもしれないリスクを味わいたくないと考えるのであれば一括借り上げで契約するのがおすすめです。
管理業務を軽減できる
一括借り上げのもう一つのメリットは、管理業務を軽減できることにあります。
複数の物件を所有するオーナーになると、どうしても物件の管理が疎かになってしまうことも多いです。
管理を怠ったことで注目を集められず空室が発生しやすくなったとすれば問題でしょう。
きちんと利益を出すためにも管理はしっかり行う必要があるので、そこまで手が回らないと思ったら一括借り上げの利用が適しています。
一括借り上げを利用するデメリット
便利かつ安心の一括借り上げ契約ですが、実はデメリットも存在しています。
続いては一括借り上げのデメリットについてお伝えしていくので、契約に迷っている方はこちらもしっかりと理解していきましょう。
家賃収入が減少しやすい
一括借り上げ契約となると不動産会社というマージンによって管理委託以上に多くの手数料がかかることになります。
つまり収入源の大半となる賃料から手数料が多く引かれ、実質的に得られる収入が落ちるということです。
また、一括借り上げは多くの場合、長期の契約になります。
例えば30年で契約した時、不動産の老朽化や地価の変動により、家賃を30年間一定金額に収めることは難しいのです。
そのため、多くの物件の家賃が引き下げられる傾向にあるということを理解しておく必要があるでしょう。
家賃の改定に合意しないと契約を解除されてしまう可能性も
長期契約で見られる家賃の改定ですが、もしオーナーが改定に合意をしなければ、契約を解除されてしまう危険性があります。
管理を行う人が不動産管理会社に移ったのですから、自らの判断で賃料を決めることは難しくなります。
時には大幅に賃料を下げられる場合もありますが、物件を賃貸としてきちんと存続していくためには必要なことだと思って、改定には従うようにしましょう。
また、一括借り上げは契約の内容によってオーナーからの途中解約が難しいものとなっています。
都合が悪くなったからと言って簡単に契約解除もできないので、契約時にはこのデメリットを再確認した上で話を進めていく必要があるでしょう。
不動産管理会社が倒産するリスク
一括借り上げのデメリットの中には不動産会社が倒産することによって抱えるリスクもあります。
万が一契約中に倒産となった場合、これまで物件を管理していた権利はオーナーに引き継がれることになります。
ただし、倒産に至った不動産会社が適切な倒産処理を行わないと、管理会社にかかる費用を渡すことができなくなる可能性もあります。
つまり入居者から預かった敷金などを倒産した不動産会社が管理会社に渡すことなく全て回収してしまい、オーナーがその資金を賄う形になってしまうのです。
その他にも不動産会社が倒産するリスクとして入居者に倒産する知らせを通知しないことで起きるデメリットも挙げられます。
こうなってしまうと入居者が家賃をどこに入金したらいいのかが分からなくなってしまい、家賃を支払わないという問題が見られます。
また、倒産しているにも関わらず不動産会社に入金し続けてしまう場合もあります。
手元に入ってくるはずの収益が入ってこないというリスクが生じてしまう可能性があるのです。
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まとめ
今回は不動産運用における一括借り上げ契約の内容と、管理委託との違い、一括借り上げのメリット・デメリットについてお伝えしてきました。
一括借り上げは管理が非常に楽になったり、安定的な収益が見込めたりといった反面、複数のデメリットも生じる契約です。
もし一括借り上げで資産運用していきたいと考えているのであれば、契約内容をよく確認しておきましょう。
ここでご紹介してきたメリット・デメリットも参考にして本当に一括借り上げ契約が自身の不動産運用に相応しいのか確かめてみることをおすすめします。
