物件を貸していると、時には借りている側に対して、明け渡しを要請する必要が出てくる場合もあります。
そんな時にトラブルに発展しないためにも、今回は立ち退き時の費用はいったいどのくらいが相場なのか、交渉を円滑に進めるにはどうしたらいいのかといった点について解説していきます。
スムーズに交渉を行うためにも、ぜひ参考にしてください。
目次
立ち退き料とは？
不動産を所有者している貸手側の都合によって、借手側に退去してもらう場合に支払う金銭を立ち退き料といいます。
「老朽化してしまった建物の建て替えを行う」「賃借していた物件を賃貸人が利用する」など、明け渡しを申し入れるケースは多岐に渡ります。
しかし、貸している物件から退去依頼するときには交渉が必要になります。
その他に、立ち退きをする時に必要な費用を支払う必要も出てくるので、詳しくご紹介していきます
立ち退き料が必要になるケース
・貸手側の都合で退去を要求する
・建て替えをしたい
・再開発により立退きをする必要性が出てきた
上記に当てはまる状況になると、一般的に立ち退き料が必要です。
建て替えの場合には老朽化によって重大な危険があるといった問題がなく、耐震性の不足など事情があった場合でも、立ち退きの費用を支払います。
また、再開発によって建物を解体するために明け渡しを求めた場合も支払う必要があることを忘れないようにしましょう。
立ち退き料が不必要なケース
借りている側に家賃の未払いなどの契約違反があった時には、賃貸人側は契約を解除し、貸している物件の明け渡しを要求できます。
この場合、明け渡し時の費用を支払い義務はなくなります。
また、定期建物賃貸借契約の場合にも、契約を更新しないことが法律上認められているので、契約期間満了後は正当な理由に関わらず物件の明け渡しを要求でき、立退き料を支払う必要もなくなるのです。
その他にも極めて稀なケースですが、建の老朽が著しく重大な危険があると判断されたという場合もあります。
立ち退き料の相場とは？
明確に定められているわけではありません。
相場として家賃の半年～1年分となっているケースが多く見られます。
つまり、それが一般的な考えだと言えるでしょう。
しかし、一般的な相場でしかないのでそれよりも大きな金額を求められてしまうこともないとは言い切れません。
明け渡しの費用には、次の物件の家賃と引越し代、電話やネットの回線工事費用などに加えて慰謝料も含まれています。
退去がなければ支払う必要のなかった出費を手助けするため、借りている人の状況に合わせ、話し合いによってどのくらい負担するのかはっきりさせます。
立ち退き料の内訳
料金がどの程度必要になるのか、4つの費用区分を詳しく解説していきます。
引越し費用
引越しで発生する費用は、1人暮らしの場合はおよそ3万、4人家族の場合はおよそ8万かかるのが一般的ですが、繁忙期や閑散期によって金額は変動します。
そのため、退去依頼を申し出るなら繁忙期を避けたタイミング行うのが良いでしょう。
火災保険や地震保険の移転費用
新たに物件を借りる際には、基本的に火災保険や地震保険に入り直す必要が出てきます。
本来引っ越さなければ支払わずに済む費用なので、退去依頼をする賃貸人が負担する必要があります。
新居の初期費用
新しい家に住む場合、初期費用として初月の家賃や敷金、礼金、不動産会社に支払う手数料などが発生します。
いきなり立ち退きを求められ、これらの費用を捻出しなければいけないというのは借りている側にとって負担も大きいです。
借りている側の都合で退去依頼する場合、上記の費用を支払えばトラブルを回避しやすくなります。
迷惑料
迷惑料には慰謝料も含まれます。
賃貸人の都合によって引っ越さなければならないので、引越しに伴う心労やストレスへの対価として支払われます。
しかし、心労やストレスは人によって感じ方に違いがあるので、相場など目安となる金額を明示することは正直難しいです。
迷惑料を支払う場合には、弁護士に相談しプロの視点から金額を算出してもらうとより効率的に話を進められます。
立ち退き交渉のポイント
効率よく立ち退き交渉を行うためのポイントについてみていきましょう。
立ち退き理由の明確化
家賃の滞納など借りている人に問題がある場合を除くと、貸手側である賃貸人の事情によって退去依頼をすることがほとんどです。
もともと引っ越す予定があれば別ですが、そうでない場合だとばすぐに受け入れられることはほとんどないでしょう。
なぜ明け渡しを依頼するのか、きちんと納得できる理由を説明できるようにしておというポイントが大切です。
立ち退き料の明確化
立ち退きを巡るトラブルは多々あります。
中には立ち退きにかかる料金を吊り上げるため、合意しない賃借人も存在します。
立ち退き料の相場は家賃6ヶ月～1年分が一般的だと考えられているので、それを目安に考えるケースが多く見られます。
しかしこれは、法律などに定められているわけではないため、納得できなければ価格アップを要求されることも起こりえます。
相場より高い金額を支払うことを避けるためには、事前に予算の上限を決めて交渉を開始しましょう。
退去時期の明確化
退去を依頼する時期はとても重要であり、1ヶ月以内など退去までの期日を短期間に設定するとトラブルの原因になりやすくなってしまうので要注意です。
交渉が上手くいかなくなってしまうことはもちろん考えられますが、それだけではなく立ち退き料もアップする可能性が高いです
専門家によるアドバイスも検討する
退去依頼するには正当な理由を提示することが法律によって定められているように、どれだけ理由にどれくらい説得力があるかが重要です。
説得力の有無によって、明け渡しをする時に支払う金額も変わります。
そうすることで、立ち退き料の費用や交渉に関するトラブルを未然に回避できるので相談してみる価値は大いにあると言えます。
良好な関係性を維持することが大事
立ち退きはほとんどの場合貸手側に原因がある場合が多く、借手側に責任はないことが多いため、立ち退き費用が高くなりやすいです。
そしてどのくらい支払うかはは話し合いで決定するため、オーナー側が一般的な常識で考えられる範囲内で承諾してくれればそれが理想的です。
全ては交渉によって変わるため、日頃から相手と良好な関係を維持していれば、スムーズに交渉が進むことを期待できるでしょう。
まとめ
立ち退きにかかるお金の相場、交渉する際に知っておくべきポイントについて詳しく解説してきました。
明け渡しをする時に発生する費用負担は決して小さくないため、明け渡しを依頼する際には本当に立ち退き料の支払いが必要となるのか考えることが大切です。
交渉によっては費用負担なし、もしくは金額を抑えることができる可能性もあります。
スムーズに交渉を進めるためにも、今回ご紹介したポイントを参考にしてみてください。
