不動産投資は不動産を購入し、それを他人に貸した時に発生する家賃から利益を得ます。
まずは不動産を買うという大きな投資があるので、その分をどれだけ回収できるかという点が重要です。
つまり不動産投資では利回りを意識する必要がありますが、利回りの良い収益物件を選ぶ際に新しく目安となるものが「NOI」です。
今回は従来の不動産投資の目安を振り返りつつ、NOIの意味や活用する際のポイントを解説します。
目次
従来の不動産投資で目安とされていたものは？
利回りとは、必要経費を差し引いた実質的に受け取れる利益の指標です。
不動産投資では利回りが重要で、実際には色々な指標が存在します。
まずは従来の不動産投資で目安となっていた、4つの利回りをご紹介しましょう。
表面利回り
投資金額分に対して、どれだけの利益に期待できるのか単純に表した指標です。
年間の家賃から購入費用を割り、獲得した収益物件からどれだけの収入が発生するか数値で示しています。
表面利回りは必要経費などを差し引いていない状態で計算されているので、実際に受け取れる収益はもっと下がります。
不動産物件の案内で記されている利回りは表面利回りとなるので注意しましょう。
実質利回り
家賃収入に不動産の購入にかかった経費を差し引いて計算された利回りのことです。
つまり実質的に獲得できる利回りを示します。
実質的な利益を示す部分なので、不動産投資では特に重視される指標です。純利回りやネット利回りとも呼ばれており、NOI利回りと同一という考え方もされています。
自己資金投資利回り
物件を入手するために自己資産をどれだけ投入し、その分に対する利回りのことを自己資産投資利回りと言います。
家賃収入から自己資金を割って求めることが可能です。
自己資金が多い時に重視される指標ですが、元々投入した自己資産が少なかったり、フルローンを利用していたりする際は目安にする必要はありません。
借入金返済後利回り
借入金の返済も含めて実質利回りを計算したものを借入返済後利回りと呼びます。
不動産投資をする人の中には全額キャッシュで投資する人もいるため、実質金利では基本的に借入金の元金返済を含みません。
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収益物件選びの新たな目安となる「NOI」とは？
今までは上記の利回りで不動産の実力を見極めてきました。
しかし、近年は空室や運営コストが大きくなっているため、従来の目安だけで実力を測ることが難しくなってきました。
そこで新たな目安となるものが「NOI」です。
そもそもNOIとは何を示すのか、また活用する際に注意したいポイントについてご紹介しましょう。
NOI＝営業純利益
NOIは「Net Operating Income」を略した言葉で、営業純利益のことを指します。
不動産投資における営業純利益は、満室状態の賃料から空室期間の損失や運営にかかる経費を差し引いた分の利益です。
例えば、満室で賃料150万円の賃貸マンションであれば、空室で15万円の損失、運営費などが20万円かかれば、NOIは115万円になります。
不動産の収益性はNOI利回りと表現し、いわゆる実質利回りのことです。
表面利回りは物件価格に対する年間の家賃収入の割合を示しますが、NOI利回りは年間の家賃収入から諸経費を引き、さらに物件価格に購入時の諸経費を加えて計算します。
具体的に計算方法は「純収入（年間家賃収入÷諸経費）÷（物件価格+諸経費）×100」です。
また、満室賃料や表面利回りからNOIとNOI利回りを簡単に計算するために、NOI率（営業純利益率）を使う方法もあります。
NOI率は空室に至った場合、収益かを見込めない部分を排除して満室家賃と比較できる数値です。
NOI率の求め方は「満室時の想定家賃収入-（空室率10％+運営費率40％）」です。
例えば、収入を求めたい時は「満室賃料×NOI率」、収益性を見たい時は「表面利回り×NOI率」で計算可能です。
また、専門家がNOI率をまとめているデータも公表されているので、それを活用するのも良いでしょう。
NOIを活用する際に気を付けるべきポイント
NOIは実質的な利回りを計算できるので、表面利回りに隠された不動産そのものの実力を測れます。
ただし、活用する際に気を付けたいポイントがいくつかあります。
・新築物件では予想の数字になってしまう
中古物件ではオーナーから1年間の空室率や満室時の家賃収入などのデータをもらえます。
しかし、実績のない新築物件ではNOIを活用しても想定値での計算と考えておきましょう。
・諸経費を把握する
NOI利回りの計算では購入時や保有時の諸経費を含むので、その諸経費をはっきりさせておく必要があります。
諸経費に含まれるものには、固定資産税や都市計画税といった租税公課、火災保険などの保険料、不動産の管理に欠かせないメンテナンス、清掃、共有部の光熱費、日常的な修繕費、不動産会社の手数料などです。
なお、支払金利や減価償却費は諸経費に含まれません。
また、諸経費はある程度調べられますが、実際にかかる修繕費や広告費は正確なデータが出せないので予想する以外にありません。
修繕費は建物の老朽化やリフォーム、新しい設備の導入による大規模な修繕、撤去後の返上回復の3つに分けられます。
入居者の回転率や状況で修繕費は変わるため、建築会社と相談しながら予想を立ててみてください。
一方、広告費は賃貸ポータブルサイトの利用、不動産屋の仲介の2種類に分けられます。
空室のペースや部屋が埋まるまでに時間差がある分費用も変動しやすいので、専門家に相談して予想した方が良いです。
・家賃相庭を把握する
NOI利回りの精度を高めるために、賃貸相場を見ることも大事です。
ただ、不動産は年数ごとに価値が下がっていく性質を持つので、NOI利回りは経年による損失分も含んでシミュレーションしましょう。
多面的な相場シミュレーションを行っておけば、目先の利回りにとらわれず理論的な思考で収益不動産を選べます。
まとめ
不動産の案内では表面利回りが使われているので、その数値だけでは不動産を選びがちです。
しかし、運用してみると実質の利回りは大きく違うケースがほとんどなので、NOIやNOI利回りを求め、実力を測っていきましょう。
また、実際に物件を選ぶ時は利回りの数字以外に、そのエリアでの賃貸需要や集客の難易度のリスクなども配慮し、複合的な要素から収益を見込める物件を選ぶことが大事です。
