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税金を節約する目的で不動産投資をした時に引っ掛かりやすい注意点
不動産投資は節税が可能だと言われていますが、節税だけを目的に不動産投資を始めてしまうと、思わぬ失敗を招くことになりかねません。
そんな事態に陥らないために、不動産投資と税金の関係や、節税について解説します。
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銀行の融資を受けにくくなる
マンション投資を始めるには最初に物件を購入する必要があり、多額の費用が掛かるため、銀行の融資を受ける人も多いでしょう。
購入した後には融資の返済だけでなく、修繕費や固定資産税など物件を維持するための支払いが必要です。
しかし赤字経営が続いてしまうと、別の銀行から融資を受けたいと思っても審査が厳しく追加融資が受けられない場合があります。
そうなってしまうと大規模修繕が難しくなり老朽化してしまった物件には入居者が入らないという悪循環に陥ってしまい、さらに赤字が膨らんでしまうという結果になりかねません。
また、さらに新しい物件を購入するための融資も受けにくくなる場合もあります。
資金繰りが難しくなってローンの返済が滞る
新築や築浅にもかかわらず空室があるような物件では、築年数が増えるごとにますます入居者が少なくなる恐れがあります。
さらに築年数が経過した物件で、入居者を大幅に増やすことは難しいため、資金繰りが苦しくなりローン返済ができず、結果として物件を差し押さえられてしまうリスクや、最悪の場合には売却しようとしてもローンが残ってしまい自己破産をしなくてはならない場合もあります。
このような事態に陥ってしまう原因は評価額が低い物件を多額の融資を受けて購入してしまうからです。
通常の住宅ローンとは違い、マンション投資のような収益物件の場合購入者自信の返済能力よりも物件の収益性や評価額が審査の対象になりやすいです。
そのため住宅ローンよりも高額な融資を受けられるため、実際には6,000万の価値しかない物件にもかかわらず、8,000万円で売りだされていた物件を金融機関の審査が通り購入できてしまいます。
しかし実際には8,000万の価値はないため、期待した収益を得ることができず、資金繰りが難しくなってしまうことにつながってしまいます。
相続をする際に共有名義にしているとトラブルに発展する
節税対策の一つとして、資産を不動産に変えて相続するという方法もありますが、不動産は現金のように簡単に分けることができないため、トラブルも起こりやすくなってしまいます。
物件の名義を配偶者と子供の共有名義にすることで、相続を公平にする方法もありますが、相続した名義人全員の意見が一致しなかった場合には、売却や大規模修繕の際に、同意が得られずできなくなってしまうリスクがあります。
トラブルを避けるためにした共有名義で新たなトラブルを呼び込んでしまう可能性があるため、安易に共有名義にすることは避けたほうが無難です。
需要がない場所に物件だけ残されてしまう
節税対策という目的を重要視するあまり周辺環境や入居需要を調査もせずに物件を選ぶことは避けましょう。
需要のない場所で常に空室が埋まらなかった場合、入居者のいない物件だけが取り残されしまう事態になりかねません。
そのような事態に陥ってしまうと収益を得られないばかりか、管理のコストだけがかさんで苦しい思いをする可能性があります。
不動産投資で節税に向いている人、不向きな人
不動産投資をすることで税金対策になります。
しかし全員が効果的に節税できるわけではなく、向いている人、向いていない人が存在します。
「不動産投資ではそこまで効果がなかった」「節税に失敗した」という人は、不動産会社の営業担当者が節税をすることが向いていない人にも「節税効果がある」と効果のない物件を販売している場合があります。
向いているのはどんな人？
収入が多い人は、不動産投資をすることで効果を得ることができます。
所得税率・住民税率、譲渡税率の差異を利用し不動産投資による節税を行うため、この税率差が大きければ大きいほど効果を期待することができるのです。
そのため給与所得が900万以上の人はマンション投資による節税が向いています。
また、給与所得の高い人は築古木造物件が一番節税効果が高くなり、減価償却費で帳簿上のマイナスにすれば、給与所得と相殺し所得を圧縮するため、減価償却費をたくさんとることが節税につながります。
そのため、築古木造物件ですと減価償却費を多く計上できるため、節税効果が高いといえます。
向いてないのはどんな人？
所得税・住民税率がさほど高くない人は節税効果を重視すべきではありません。
それよりも収益性を重視すべきであるため、節税目的でのマンション投資には向いていないと言えます。
また、新築マンションは課税所得が増えてしまい、減価償却費での節税目的よりも手元に残るお金が減る可能性があります。
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節税をするなら確定申告を忘れずに
不動産投資で節税を行うには確定申告が必要です。
確定申告を理解することで、節税の仕組みを知ることができます。
確定申告＝難しいというイメージがあるかもしれませんが、重要なポイントを押さえておけば十分です。
確定申告には「青色申告」と「白色申告」がありますが、青色申告を選択するとより節税効果が高くなります。
青色申告をするには事業届と所得税の青色申告承認申請書を提出する必要があります。
白色申告は、単式簿記のため青色申告に比べて簡単ですが、課税所得を算出する控除額が少ないです。
対して青色申告は複式簿記が必要になり、より手続きが複雑になりますが、控除額にプラス「青色申告特別控除」という最大65万円の控除を受けることができます。
まとめ
マンション投資をすることで節税できるメリットは確かにありますが、同時に資金繰りの悪化や空室による損失などのデメリットやリスクも存在します。
メリット・デメリットをしっかりと把握し、マンション投資による節税に向いているのか向いていないのかを客観的に判断することが必要です。
マンション投資を始める際には、できるだけ納税額を抑えられるよう計画的に行いましょう。
