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【投資家必見!】メザニンローン・シニアローンとは?

不動産

資産形成を考え、投資を始める人もいるでしょう。
どのような投資を行うにも、まずは資金調達をしなくてはなりません。
一般的に銀行などの金融機関へ融資を依頼することが多いですが、調達方法は他にもあります。
しかし、方法によっては金利が高く返済に苦労してしまうこともあるので注意が必要です。
そこで今回は、不動産投資でよく利用されるメザニンローンとシニアローンについてご紹介しましょう。

メザニンローンとは?

ローン

「メザニン(Mezzanine)」とは中2階を意味し、メザニンローンとは、2階の「シニアローン」と1階の「エクイティ」のちょうど中間に位置するローンとなります。
後に詳しく解説しますが、シニアローンとは銀行などの金融機関からの融資で資金を調達する方法のことで、エクイティとは株式などで調達する返済義務のない資金を指します。
ここではその両方の中間に位置するメザニンローンについてみていきましょう。

メザニンローンについて

メザニンローンにはシニアローンでは調達しきれなかった資金を補完する役割があります。
シニアローンとメザニンローンを組み合わせて資金とするケースは不動産投資においてもよく使われており、これから不動産投資を始める場合はもちろん、メザニンローン案件へ投資する際もリスクやメリットを正しく理解しておく必要があるでしょう。

メザニンローンのメリット

銀行などの金融機関から借り入れることをシニアローンと言います。
一方、金融機関以外のカードローン会社やソーシャルレンディング会社などから調達することをメザニンローンと呼びます。
メザニンローンの大きな特徴としては審査がゆるい代わりに金利が高めという点です。
これは、返済の際はシニアローンの融資先が優先されるので回収できないリスクを抱えいるためであり、その分、投資家利回りも高くなります。
もし高金利の案件に投資を考えている場合は“メザニンローン”というワードで案件探しをするといいでしょう。
また、メザニンローンは小口融資である場合が一般的で、運用自体も短期間であることが多いです。
そのため、短期間での投資を行いたい場合はメザニンローン案件が便利です。
メザニンローンは金利が高いため、借り入れる側も早めに返済しようとする傾向があり、早期償還(満期前に返済すること、繰上償還とも言う)になることも少なくありません。

メザニンローンの注意点

メザニンローンはその性質から金利が高めです。
返済が遅れてしまうと、どんどん膨れ上がってしまうので目途が付いたら早めに返済を済ませなければなりません。
また、メザニンローン案件に投資を検討する場合、注意しなければならないのはやはり担保の安全性と確実性の見極めです。
ソーシャルレンディング会社が案件の担保として設定しているものの多くは不動産になりますが、その評価は誰が行っているのか、物件の立地など、自身できちんと情報収集を行う必要があります。
中には担保となっていた不動産の評価が適当で、想定よりかなり低い売却額にしかならず、思うような回収ができなかった、といったことも実際にありました。
そのため、担保についての評価は適正なのか、しっかり確認する必要があります。
ただし、不動産の売却額とはタイミングや市況によって左右されやすいため、あくまで担保の安全性を見極める指標として役立てるようにしてください。

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シニアローンとは?

銀行

シニアローンとは、銀行などの金融機関からの融資で資金を調達する方法で、従来行われている通常のローンと考えていいでしょう。
メザニンローンとの関係は「メザニンローンとはシニアローンを補完する役割」といえます。
資金調達の場面において、シニアローンは中心的な役割を担っているのです。
では、ここからはシニアローンについて、メリットや注意点をみていきましょう。

シニアローンについて

シニアローンを解説するにあたり、不動産購入を例にとっていきます。
不動産購入費用を100とした場合、自己資金が30しかなければ残りの70について資金調達しなければなりません。
銀行に融資を依頼し、審査の結果50まで借りることができました。これがシニアローンです。
残りの20はソーシャルレンディング会社からメザニンローンを利用することになります。
金利は高いものの、審査がゆるいので問題なく調達できました。
このように、資金調達が必要な場面で中心的な役割を果たすのがシニアローン、それを補完するのがメザニンローンとなります。

シニアローンのメリット

シニアローンの大きな特徴は低いリスクで利用できるローンだということです。
また、シニアローンはメザニンローンよりも優先的に弁済を受けることができる仕組みになっています。
そのため、貸し手である金融機関からしてみると厳しい審査を貸すことで安全性を保って融資ができ、万が一の場合も優先して返済してもらえることが約束されており、安心して融資できます。
借り手にとってもメリットはあります。
厳しい審査はありますが、低い金利で借りることができるので多額の資金調達が必要になる不動産投資ではよく利用されます。

シニアローンの注意点

シニアローンを利用して資金調達を行う際は担保を差し入れるのが一般的です。
担保は、返済不能に陥った場合は代わって返済を行う保証人や、抵当権を設定した不動産を用意してローンを申請します。
金融機関はその担保の内容を精査し、返済能力を見極めて融資の可否を判断するため、低い金利で借り入れることが可能なのです。
ただし、融資可能となった場合であっても、必ずしも希望通りの額となるとは限らないため、注意が必要です。
融資額が少なくて慌てることのないよう、あらかじめメザニンローンで調達できるよう準備をしておくことが大切です。

まとめ

今回はメザニンローンとシニアローンについてご紹介しました。
投資を始めるならばどちらについてもしっかりと知っておく必要があります。
ソーシャルレンディングにおいて、案件で担保を取っている場合はその内訳を見なければなりません。
倒産などにより回収不能となる貸し倒れが起きてしまっても、案件がシニアローンで組まれていれば投資金額の大半が戻ってきます。
ところがメザニンローンの割合が高ければそうはいきません。
メザニンローンとシニアローンには明確な弁済の優先順位があることをよく理解したうえで投資を行う必要があるでしょう。