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駐車場経営を成功させるには?知っておきたいリスクのこと

駐車場

活用できる土地さえあれば少ない初期投資で始められる駐車場経営は、不動産投資の中でも比較的ハードルが低いといわれています。
しかし、投資にリスクはつきものです。安定した駐車場経営を行うためにもどのようなリスクがあるのか、起こりがちなトラブルも合わせてご紹介していきます。

駐車場経営とは?

駐車場経営とは、土地を駐車場として貸し出し、賃料収入を得ることで、比較的ポピュラーな不動産投資です。
運営方法は月極駐車場とコインパーキングの2つに分けられます。それぞれどのような特徴があるのかみていきましょう。

月極駐車場

「月極」とは月単位で契約する意味で、常時駐車スペースを必要としている人が利用します。自宅に駐車場がない人や、車通勤の従業員のために会社が契約するなどの利用方法があります。
そのため、月極駐車場の経営は安定した収入が得られるだけでなく賃料を取り損ねるといった心配が少ないです。
狭く、整備されていない土地でも始められ、初期投資がほとんどかからないメリットもあります。

コインパーキング利用者と月単位の契約を結ぶ

駐車場

月極駐車場とはちがい、短時間の利用を想定しているのがコインパーキングです。
1時間あたりの利用料金を設定し、精算機などの機器を設置して運営します。すべて自前で用意することは難しいので、コインパーキング運営の専門業者に委託することが多いです。
委託の場合は業者に土地を貸すだけで賃料収入を得られるのが特徴です。
また、コインパーキングの場合は駐車場の利用者とではなく、業者との契約となるので利用率に関わらず賃料収入が得られるうえに、トラブルが起きた場合でも業者が対応してくれる点もメリットといえるでしょう。

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駐車場経営で起こりがちなこと

駐車場

設備の不具合や建物の経年劣化といったアパートやマンションといった賃貸経営と違い、駐車場経営で起こるトラブルは人に関するものが多いのが特徴です。
駐車場経営で起こりがちなトラブルをご紹介しましょう。

料金を踏み倒される

月極駐車場では支払期日までに賃料が支払われないなど、滞納が起こると収入に直結します。
賃貸経営と違い駐車場の契約では保証人を必要としない場合が多く、個人経営の月極駐車場では起こりやすいトラブルです。
精算機を設置しているコインパーキングでは料金の踏み倒しは少ないですが、中には「表示がわかりにくい」「思っていた料金と違う」といった理由から支払いを拒む利用者もいるので注意が必要です。
対策としては、月極駐車場の利用は前払い制する、コインパーキングの料金体系はシンプルにわかりやすくすることである程度防ぐことができます。

無断駐車をされる

月極駐車場で起こりやすいのが未契約者の無断駐車です。
車を勝手に停められると本来の契約者にも迷惑が掛かってしまいます。
コインパーキング内で起こりがちなのが長期間の放置や車室以外のスペースに駐車されるケースです。
駐車場は基本的に無人なので無断駐車のトラブルが起きやすく、撤去費用はオーナー持ちになることもあります。
無断駐車を防ぐには、できるだけこまめに巡回する、監視カメラや「不正駐車は通報する」といった看板を設置するといった対策方法が有効です。

事故トラブルに巻き込まれる

十分なスペースを確保していても、多くの車が行き交う駐車場内は事故が起きやすいです。
車同士や設備への接触事故や人身事故は駐車場経営に支障をきたすため、収益に影響します。
また、コインパーキングでは料金を踏み倒すために意図的に設備を破壊するような利用者もいます。
料金はもちろん回収できませんし、設備の修理費用もかかります。また、修理期間中は運営ができないので収益の悪化は必須です。
なるべく事故が起こらないように、駐車レイアウトを工夫するなどの対策が必要です。

利用者や近隣住民からのクレーム

駐車場には自動販売機を設置しているところも少なくありません。
収入になる反面、空き缶やペットボトルが散らかったり、ゴミを不法投棄されたりといったリスクを伴います。
駐車場は基本的に無人経営なので目が行き届きにくく、利用者や近隣住民からクレームがくることもあります。
また、ゴミの散乱や悪臭などが常態化すると口コミなどですぐに情報が拡散してしまい、契約者や利用者の減少につながるので対策が必要です。
効果的な方法はやはり定期的な巡回と清掃です。他にも、「ゴミの不法投棄禁止」「監視カメラ作動中」といった看板や、夜間も十分な明るさを確保できるような照明の設置が有効です。

駐車場経営のリスクにはどんなものがある?

駐車場

では、トラブルを回避できれば駐車場経営は安泰なのでしょうか?駐車場経営に潜むリスクをみていきましょう。

立地や道幅によっては集客が見込めない

狭い土地でも始めやすい駐車場経営ですが、土地に面した道路が狭い、見通しが悪くて入りづらいといった立地は利用者に嫌煙されがちです。
そういった駐車場は場所が良くても集客が見込めません。

周辺環境の影響を受けやすい

オフィスビルや集合住宅が多いような場所では月極駐車場、近くに病院や大型の施設があるような場所はコインパーキングの需要が高くなります。
しかし、需要の見込める場所は競合他社の参入も当然あります。
他社との差別化を図らないと契約者や利用者が流れてしまい、思うように収益を上げられなくなる可能性は十分にあります。

固定資産税額が負担になることも

2階、3階と部屋数を調整できる賃貸経営と違い、駐車場経営は利回りが低いです。
また、これまであった家を解体し駐車場にした場合は固定資産税や都市計画税の優遇が受けられず、税負担が大きくなります。収益予測には税負担分をしっかり考慮しておくことが大切です。

想定が甘いとすぐに立ち行かなくなる

駐車場経営に限ったことではありませんが、収益予測はシビアに立てておく必要があります。
開始当初から満車状態が続くことはまずないでしょう。
収益予測を高く見積もってしまうとすぐに立ち行かなくなるので保守的な予測を立てておくことをおすすめします。

管理業者の選定を間違えると集客率が上がらない

駐車場経営で起こりがちなトラブルは管理が行き届いていれば防げるものも多く、ひいては集客率にもかかわってきます。
トラブル対応はきちんとできているか、きちんと見極めることが重要です。

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まとめ

今回は駐車場経営で起こりがちなトラブルとその解決策、駐車場経営に潜むリスクをご紹介しました。
駐車場経営は周辺環境や管理業者の選定でも大きく変わってきます
所有している土地で駐車場経営を検討している場合は、駐車場に適しているか、よく確認する必要があるでしょう。