東京で不動産投資を始めたいと考えている人の中には、東京でリノベーション投資を始めようと計画しているけどどんな物件を選んだらいいのか分からないという人も多くいます。
リノベーション投資は中古物件を安く購入し、リノベーションすることで新築よりも魅力的な物件にして高い収益を目指す投資方法です。
今回は、そんなリノベーション投資を東京で始めようと考えている人におすすめの格安賃貸物件について解説していきましょう。
目次
経年劣化で東京の賃貸物件が格安に
東京の賃貸物件は割高だと思う人もいますが、賃貸物件は経年劣化によって年々賃料が下落してしまうことから格安になりやすい傾向にあります。
東京の賃貸物件が格安だからと言って利回りが必ずしも良いわけではないので、賃貸物件におけるリスクはしっかりと考えておく必要があるでしょう。
空室リスクと共に考えたい、賃料の下落リスク
賃貸物件を利用して投資を考えているのであれば、必ず付きまとってくるリスクが空室リスクと賃料下落のリスクです。
これは新築・中古物件どちらに対しても言えることですが、経年劣化した物件をリノベーション投資した際にも同じことが言えます。
東京なので地方よりは空室リスクは少ないと考えられがちですが、立地や条件によっても空室リスクは少なからずあるので留意しておきましょう。
そんな空室リスクと共に考えていきたいリスクが、賃料下落に対するリスクです。
やはりリノベーションを行っている物件であっても築年数による経年劣化によって賃料変動が起こりやすくなっていると考えておいてください。
物件の経年劣化が物件の賃料に及ぼす影響としては、年率に変換してみると平均して1％ほどだと考えている人が多いですが、実際にはその物件が築浅か築古かで賃料下落への圧力が変動してきます。
そのため、実際の下落幅がどの程度なのか予測することは非常に困難です。
賃料下落でオーナーの利益が減少することに
賃料が下落してしまうことによって、最も不利益を被ってしまうのが物件の所有者であるオーナーです。
先にも述べたように、賃貸物件は経年劣化によって賃料が下落してしまう可能性が高いことで、単純に利益率が低下してしまうことにつながります。
経年劣化による賃料下落以外にも、入居者の入れ替えの時期にも賃料が下落してしまう可能性があります。
築浅であればそこまでの下落幅にはならないと考えられますが、同時に築浅物件だからこそ賃料の下落に大きな圧力がかかっているとも言えるでしょう。
賃料が下落することで利益が減少してしまうリスクは、しっかりと留意してください。
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格安賃貸物件を購入してリノベーション投資を始めよう！
リノベーション投資は、最近注目を集めつつある不動産投資方法の1つです。
東京の格安賃貸物件をリノベーション投資に利用することでどのようなメリットがあるのか、ここからはご紹介していきましょう。
初期投資費用を抑えられる
不動産投資を行うにあたって、新築物件への投資か中古物件への投資どちらかを選択することになります。
リノベーション投資はその名の通り、中古で購入した物件をリノベーションすることで新築物件よりも魅力的な物件にして高い収益を得る投資方法です。
通常、東京都内で新築の賃貸物件を購入するとなると最低でも数億円ものまとまった初期投資が必要となります。
そのため、不動産投資初心者にはなかなか手が出しにくい特性がありました。
しかし、東京都内でも中古の賃貸物件であれば新築物件よりも初期投資費用を抑えながら投資を始められるでしょう。
リノベーションの付加価値が加わり、相場より家賃設定を上げやすい
投資をする際にかかる初期投資費用を抑えられることが魅力的な格安賃貸物件のリノベーション投資ですが、その分物件自体の経年劣化によって賃料を安く設定しなければならないデメリットがあります。
しかし、そんな物件をリノベーションすることで付加価値が加わり、中古賃貸物件の賃料の相場よりも高く家賃を設定できるのです。
賃料はやはり収益につながる最も重要なポイントとなります。
リノベーション内容にもよりますが、相場の5～10％ほど高く賃料を設定できたり、経年劣化による賃料の下落を抑制したりすることにもつながります。
使いやすい間取りに変えて空室リスクも回避
通常、格安の賃貸物件ともなると築年数以外にも間取りが昔ながらのものになっていることが多く、現代人には使いにくい間取りとなっていることも多いです。
そのため、そんな格安物件をリノベーションすることで、より使いやすい間取りに変えることができます。
賃貸を選ぶ時、多くの人は賃料と共に間取りも見ます。
使いやすい間取りかどうかによっても空室リスクも回避することにつながるでしょう。
東京で格安物件を見つける時のポイント
東京には新築物件を扱う不動産会社も多いですが、中には掘り出し物の格安物件が眠っています。
しかし、いくら格安物件をリノベーションするからと言って安易に購入することは避けましょう。
では、どのようなポイントに注意して格安物件を購入するべきなのか解説していきます。
安すぎる物件はリノベーションしても改善されない可能性がある
格安物件と言っても、あまりにも安すぎる物件には注意が必要です。
物件を売る時は誰しもなるべく購入した時に近い相場で売りたいと考えています。
しかし、極端に安すぎる物件の場合、リノベーションしたとしても居住環境が改善できない可能性も十分に考えられるのです。
経年による劣化以外にもシロアリによる浸食で構造自体が大きなダメージを負っており、居住することが難しく取り壊すしかない物件も中には存在しているため、注意深く選ぶようにしましょう。
築年数も改めてチェックしておく
不動産投資を始めるとなれば、初期投資時に融資を受けることも視野に入れる人がほとんどです。
その際に、金融機関によって異なりますが築年数によっては融資期間が短縮してしまう場合もあるので築年数もあらかじめどの程度まで経過している物件かをチェックして融資を受けるようにしましょう。
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まとめ
東京でリノベーション投資を始める際に、格安の賃貸物件は非常に魅力的です。
中古物件は利回りも高いと人気があり、初期投資費用も抑えられるので投資初心者でも手が出しやすいと言えます。
賃貸物件には必ず空室リスクや賃料下落のリスクも発生するので、リノベーションでリスクを最小限にすることは大きなメリットがあります。
しかし、どのような物件を選ぶかでもリノベーション可能かどうかも変わってきてしまうので、格安物件を狙っているのであれば物件の状態や築年数もしっかりチェックしておく必要があるでしょう。
リノベーション投資を始める際に不安が大きいのであれば、専門業者への相談もおすすめです。
