不動産投資やマンション投資を考える際のポイントとして利回りが気になる方もいるでしょう。
利回りの大きい物件や物件がある場所は地方の方がいいのか、都心の方がいいのかを知っておくと投資で大きな利益を上げることも期待できます。
今回はマンション投資の利回りについて紹介します。
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目次
マンション投資の利回りはどのくらい？
マンション投資では実際にどのくらいの利回りが得られるのでしょうか。
利回りを考える際には表面上の数字だけではなく、実質どのくらい回収できるのか、マンションが建っている地方によって差があるのかなど、様々なこと知る必要があります。
利回りの考え方から、都内、地方に分けて利回りをご紹介します。
利回りの考え方
不動産投資における利回りには「表面利回り」と「実質利回り」という2つがあります。
表面利回りは年間の家賃収入を物件の価格で割るもので、表面利回りに税金や管理費用を考慮して計算するのが実質利回りになります。
都内のワンルームマンションの場合
2017年4月の不動産投資調査によると都内のワンルームマンションの利回りは、人気エリアである港区・品川区・目黒区・大田区の4区で構成される城南エリアの期待利回りは4.5%、取引利回りは4.3%です。
墨田区や江東区などの城東エリアの期待利回りは4.8%で、取引利回りは4.5%となりました。
地方都市の利回りはどのくらい？
地方都市のワンルームマンションの期待利回りは一番高い広島で6.1%、市場低い大阪・横浜でも5.2%となっており、5.0%を下回っておりません。
半数以上の地域が5.5%以上の利回を出しており、都内の1.0%以上の利回りを誇っています。
地方都市の利回りが大きい背景には、都内と比較すると物件の購入価格が安いということが挙げられるでしょう。
都内の平均利回りの理想はどのくらい？
表面利回りというのは物件の価格が安くて、家賃が高ければ高くなります。
都内のへ基金的な利回りは3～3.5%ほどが理想だと考えられています。
安いという印象があるかもしれませんが、高い利回りに振り回されると空室のリスクも上がりやすいです。
多少利回りが少なくても空室リスクを減らすことで、安定した利回りが期待できます。
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実質利回りについても知っておこう
マンション投資を行う際には表面利回りだけではなく、諸経費も加味した実質利回りについても知っておく必要があります。
利回りの見方について紹介します。
数字で表せるのは表面利回り
マンション投資の際に「利回り10%」などの数字を見たことはありませんか？
この数字で表されている利回りは、家賃収入を物件購入価格で割った表面利回りです。
実際には表面利回りから税金や登記費用、管理費などを引かなければいけないので、利回りはもっと少なくなります。
家賃収入は状況と満室想定の2種類
中古物件の収入には「現状賃料収入」と「満室想定賃収入」の2種類があります。
広告では満室想定賃料収入をもとに利回りを計算されていることが一般的です。
常に満室になるとは限らないため、好条件だからと即決してしまうのは危険です。ある程度の空室は考慮して収入や利回りを考えましょう。
借り入れをした場合は考え方が変わってくる
借り入れをした場合は返済の負担があるので、手元に残るお金が少なくなります。
実際の利回りが少なくなったように見えますが、この場合借り入れの返済が確実に行えているので、投資効率を考える際にはこの考えを外してください。
借り入れで投資を行う時に考えるのは「投じた自己資金と関係」です。
投じた自己資金に対して採取的に何%の利回りが期待できるかを考えましょう。
利回りをシミュレーションしてみよう
実際にマンション投資を行う前に利回りのシミュレーションを行いましょう。
利回りのシミュレーションをする場合は、満室状態で物件購入価格を家賃収入で割った表面利回りと、税金や管理費などの諸経費を差し引いた実質利回りの2つを基準に計算します。
物件の管理費や固定資産税などの諸経費を計算し、年間の収支を計算します。
この数字を物件購入価格で割ることで、実質利回りを求められ、表面利回りと比較してください。表面利回りの大きい物件でも、実質利回りが少なければ得られる利益は少ないです。
広告に記載されている利回りは一般的に表面利回りなので、実質の利回りとは異なった数字が記載されています。
広告の記載に惑わされず、購入の前に一度実質利回りを計算するシミュレーションを行いましょう。
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新築マンションと中古マンションでも差がある
投資商品として中古マンションは人気ですが、新築のマンションと中古のマンションでは利回りに差があるので、絶対的にお得とも限りません。
新築マンションと中古マンションの差について紹介します。
新築マンションの場合
新築マンションの場合は、利回りの相場が2～5％と言われています。
新築マンションの場合は、購入価格が高いのでそこまで大きな利回りは期待できません。
しかし、パーセンテージ的に低くても購入価格が高い分、入ってくる金額が違います。
新築のマンションは初期費用が高いですが、回収できるお金は大きいので、利回りが低くても大きな利益を上げることが可能です。
中古マンションの場合
中古マンションの利回りは3～7％なので、新築のマンションと比べたら利回りは大きくなり、一見するとお得に見えるでしょう。
しかし、中古マンションは新築マンションに比べると、購入価格が低いのでパーセンテージが大きくても回収できる金額が少ないということが考えられます。
新築で2000万円のマンションの利回りが2%だとすると60万円収入があり、中古で500万円のマンションの利回りが7%だと収入は35万円となります。
このように初期投資に費用は掛からない分、一度に手に入るお金が少ないことが考えられるので、高い利回りでも新築に収入で劣る可能性があります。
まとめ
マンション投資の利回りについて紹介してきました。
マンション投資の利回りはマンションが建っている地域や中古か新築かでも変わってきます。
広告に書かれているのは表面利回りなので、一度しっかりとシミュレーションをして実質利回りを確認し、ある程度の空室を考慮して投資を行いましょう。
