目次
マンション投資のメリットとは？
投資の中でもマンション投資は比較的リスクの少ない投資と言われていますが、失敗しないわけではありません。
失敗する主な原因はマンション投資についての理解が乏しく問題が発生しても正しい対応ができなかったこともあるでしょう。
マンション投資で失敗しないようメリット・デメリットも交えながら対応策を解説します。
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金融投資と比べリスクが低い
不動産投資は「不動産を購入する」という形の投資であり、その中でもマンション投資はFXや株など金融投資と比べるとリスクが低いというメリットが挙げられます。
マンション投資は物件の価値が下がることや空室になってしまうリスクはありますが、金融投資とは違い、元本割れや最終的に価値が0になってしまうリスクはなく、売却しない限りはなくなりません。
ワンルーム投資や一棟買い投資がありますが、1室のみであれば利益も少ないですが、購入費用や維持費も少なくて済むためリスクも少なく始めやすいでしょう。
継続的に安定した収入が得られる
マンション投資で得られる収益は家賃収入ですから、入居者がいる限りは毎月一定の収益が入るため、収入軸の役割も果たし安定した収益が見込めます。
また、マンション投資を始める場合に、多額の自己資金は不要です。
購入資金は銀行から融資を受けられるため、そちらを利用すれば自己資金以上のマンションを購入できます。
さらに、管理会社と契約すれば物件の管理や入居者対応を委託できるため、直接管理する必要はなく、副業として投資を行うことが可能です。
そのため老後の年金変わりとしてもマンション投資は有効です。
加えて減価償却さえできれば節税対策もできますし、現金を不動産に変えることで財産としての評価額が下がるため、相続税対策にもなります。
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マンション投資で失敗する理由は？
いくら金融商品に比べてリスクが低く安全性が高いといっても失敗がないわけではありません。
マンション投資で多い失敗する理由について解説します。
周辺環境が変化し入居率が下がった
マンションの入居需要が近隣の学校や大手企業、ショッピングモールなど特定の環境に依存していた場合、学校や企業の移転、ショッピングモールの閉店などの環境変化により需要が下がり入居率に影響してくる可能性があります。
内装リフォームなどで入居中の満足度は向上させることができますが、周辺環境についてコントロールはできません。
入居率の維持が周辺環境に依存している場合には一個人に対策できることは限られています。
修繕費がかさみ利益が出ない
マンション投資では外壁塗装や排水管の取り換えなど大規模な修繕が多数発生します。
購入時の想定より修繕回数が多い場合キャッシュフローが圧迫され利益がでないこともあります。
通常であればこのような修繕に備えて毎月管理組合から修繕積立金が徴収されます。
しかし、中古マンションでは修繕積立金を徴収していない物件もあり、修繕の際に突如20～50万ほどの金額を支払わなければならない場合にはマンション投資で得られる1～2年分の利益を失うため、事前に修繕を想定し積み立てておく必要があります。
また競売にかけられた中古マンションでは瑕疵担保責任の保証がありません。
瑕疵とは見えない欠陥や不具合のことで雨漏りや建物の傾きなどの物理的瑕疵と事故物件や近隣に反社会勢力の事務所があるなどの心理的瑕疵があります。
通常であれば売買契約した物件に何らかの瑕疵があった場合には売主が買主に対し責任を負いますが、競売物件の場合は相場より安く買える反面瑕疵担保責任がないため、マンション投資の初心者にはハードルが高く、安全にマンション投資をしたいのであれば、競売物件は避けたほうが無難です。
マンション投資での注意点
失敗が少ないと言われるマンション投資でも物件を購入するに当たって気をつけなければならない点があります。
知識のないまま流されて購入してしまうことがないように注意点を解説します。
割高な物件は避けた方が無難
失敗してしまう理由の一つに挙げられるのが、マンションの購入価格が相場より高すぎるという点です。
購入価格が高ければ高いほど、毎月の返済金も高くなりキャッシュフローが圧迫されます。
また売却しようと思っても残債も多く残っている場合、残債より売却価格が低かったり同程度だったりした場合には、お金を払って資産を手放すことにもなりかねません。
営業トークに乗せられない
多くの不動産投資会社の営業担当者は割高な物件をすすめてきます。その方が自社の利益になるためです。
営業担当者によってはこの「節税対策になりますよ」「売りにでたばかりですよ」など購買意欲をそそる営業トークをしてきますが、本当にそれは事実でしょうか。
実は営業成績の良い担当者は、その物件で決まらなかった場合に次がすすめにくくなるため、物件の持つ特徴を大々的にアピールしない傾向にあります。
では何をアピールするかと言えばそれは「節税効果」です。
節税効果があると言われると興味を惹かれてしまう人も多いと思いますが、例え事故物件であってもずっと空室であっても節税効果はあるため、この営業トークはあまり当てになりません。
節税に向いている物件向いていない物件はあるにしろ、どの物件でも節税を押してくる営業担当者は注意しましょう。
また「売りに出たばかりです」というワードも頻繁に使われている営業トークです。
言われたほうはラッキーだと思ってしまいがちですが、素人には本当か嘘かわかりません。
あまり真に受けず冷静な判断が必要です。
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まとめ
日々価格が変動し情勢に左右される金融商品とは違い、マンションの不動産投資はリスクが少ないと言われていますが、そんなマンションの不動産投資でも気をつけなければ失敗してしまう可能性があります。
不動産投資を始めるための物件の購入を目的化してしまい、物件や条件に対して甘くなりがちですが、安易に手をだすと失敗のリスクも高くなります。
きちんとメリット・デメリットを理解し、自分なりの条件をクリアした物件以外は買わない覚悟も必要です。
