マンション投資を含む不動産投資は、大きな収益が期待できる投資方法です。
しかし、メリットばかりではなくデメリットもあります。
それが、様々なリスクがあるという点です。
今回は、マンション投資を検討している方に知っていただきたいリスクについて解説していきます。
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目次
不動産投資ならではのリスクと対策
マンション投資などの不動産投資には、他の投資にはないリスクがあります。
その中でも特に気を付けたいリスクからみていきましょう。
空室リスク
空室リスクは、マンション投資をする際にきちんと対策をしておきたいリスクです。
所有している不動産投資物件に入居希望者が現れず、収入がなくなってしまうというリスクなので、投資家としては避けたいと思うものです。
空室リスクを回避するためには、立地が良い物件を選んだり、これまでに実績がある賃貸管理会社を選んだりする必要があります。
この2つをきちんと守っていれば、空室リスクを大幅に軽減できるでしょう。
物件を購入する段階で、長期間にわたって需要が見込まれるか、周囲の状況などをチェックして確認しておくことをおすすめします。
修繕リスク
修繕リスクは、修繕するための費用が掛かる可能性が高いかどうかを示すリスクです。
新築マンションも中古マンションも時間が経過すればいつか修繕をしなければいけない日がやってきます。
修繕リスクを回避するには、入居者から得る家賃のうちおよそ3％を修繕積立として分けておくと良いでしょう。
そうすることで、適切なタイミングで修繕ができるようになります。
金利上昇リスク
金利上昇リスクは、不動産投資ローンの金利が上がってしまい、総支払額が高くなってしまうリスクです。
金利上昇リスクを回避したいと考えているのであれば、ローンの繰り上げ返済を行ったり、固定金利の不動産投資ローンを選んだりするのがおすすめです。
固定金利はもともとの金利が高めに設定されていますが、支払が終わるまで金利が上がることがありません。
家賃滞納リスク
家賃滞納リスクは、家賃を支払ってくれない入居者が現れるというリスクです。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が行った賃貸住宅市場景況感調査では、2018年の下半期に滞納した人がどのくらいいるのか割合がでています。
月初めの滞納率は全国では6.5％、首都圏では7.2％、関西圏では5.8％、その他は6.2％となっていました。
つまり、15人に1人は家賃を滞納しているということになります。
家賃をきちんと支払ってもらえないと投資家の収入は減ってしまい、ローンの返済が滞ってしまう可能性も高くなります。
2ヶ月間滞納している人は1.5％程度まで減少していることから、単なる払い忘れという人も多いです。
しかし、それでも家賃を滞納されてしまうというトラブルから目を背けることはできません。
家賃滞納リスクを回避するためには、賃貸管理会社選びが重要なポイントになります。
信頼できる賃貸管理会社を選ぶことができれば、リスクを回避できる可能性が高まります。
地震リスク
地震リスクは、地震が発生した時に被害が及ぶリスクを示したものです。
日本は地震大国とも呼ばれているため、100％地震を回避することはできません。
しかし、新耐震基準を満たしているマンションを選んだり、地盤が強いエリアを選んだりすれば、被害を抑えることができます。
また、万が一に備えて地震保険に入っておくのも良いでしょう。
新耐震基準は、1981年6月1日以降に建てられたマンションが適用となっています。
しかし、建築がスタートしたタイミングがそれ以前の物件は、旧耐震基準に則った作りになっているので、可能であれば1981年6月1日以降に建てられたマンションを選ぶようにしてください。
そのほかのリスク
その他にも、火災リスクや倒産リスク、家賃下落リスク、不動産価値下落リスクなど様々なリスクがマンション投資には付き物だということを覚えておかなければいけません。
火災リスクに備えて火災保険に加入したり、倒産リスクを回避するために変わりの賃貸管理会社をすぐに見つけられるような体制を整えたりしておくと安心です。
また、家賃下落リスクを少しでも軽減するために築20年から築30年の物件を選ぶのも有効です。
不動産価値下落リスクに関しては、地域の都市開発計画などをリサーチしておけば回避できる可能性が高まります。
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ワンルームマンションはリスクが高い？
マンション投資は必ずしもファミリー向けのマンションを購入するわけではありません。
中には、単身世帯をターゲットにしたワンルームマンション投資を行う人もいます。
しかし、ワンルームマンション投資はよりリスクが高いと言われています。最後にその理由についてみていきましょう。
なぜワンルームマンション投資はリスクが高いのか
ワンルームマンション投資で失敗してしまうのは、手軽に手を出せそうな投資だと勘違いしてしまうケースが多く見られます。
老後の資金を貯めたり、副収入を得ようとしたりするためにワンルームマンション投資から始めてみようと考えるのが失敗の原因です。
不動産投資を行うマンションには、新築から中古まで幅広く存在しています。
その中で、どの物件がより投資向きなのかをきちんとチェックできなければ、失敗に終わってしまいます。
経費を見落としがち
ワンルームマンション投資でも、経費をきちんと計算しておかなければいけません。
ワンルームマンションも他のマンションと同じように修繕をおこなわなければいけないため、修繕積立費や管理費などを徴収しなければいけないのです。
新築であってもいずれは劣化していき、大規模な修繕を行うと数百万円単位のお金が動きます。
そのため、細かい経費を見落とさないように気を付けましょう。
物件選びが難しい
ワンルームマンション投資をする場合、入居者の存在を第一に考えてください。
ワンルームマンションには、大学生や新社会人の単身世帯が一人暮らしをするために入居するケースが多くなっています。
そのため、大学や企業が周りにあるような立地にある物件を選んだ方が良いと言えるでしょう。
つまり、投資物件を決めるために周囲の条件も把握しておく必要があるということになります。
まとめ
マンション投資に限ったことではありませんが、投資にはリスクが付き物です。
投資の方法によってリスクは異なりますが、マンション投資は多くのリスクがある投資方法だと言われています。
リスクを完全に回避することはできなかったとしても、できるだけ対策を取っておけば、被害を最小限に抑えられるでしょう。
