不動産を売却したい場合は、不動産会社と媒介契約を交わすのが一般的です。
そもそも媒介契約の意味が分からない方も多いでしょう。
媒介契約は3種類に分けることができ、専任媒介はその内の一つです。
専任媒介は、比較的スピーディーに物件を売却できると言われています。
今回は、媒介契約の説明をした上で、専任媒介のメリットやデメリットについて解説していきます。
専任媒介に向いている物件もご紹介するので、ぜひ最後までご覧ください。
目次
専任媒介とは？
専任媒介について知るには、媒介契約の意味を理解する必要があります。
まずは、媒介契約の意味を理解することから始めていきましょう。
媒介契約の一つ
媒介契約とは、不動産を売却する時に不動産会社と交わす契約です。
不動産を売却する時は、不動産会社にサポートしてもらうのが一般的になっています。
サポートをしてもらうためには、不動産会社と媒介契約を交わさなければなりません。
媒介契約は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類に分けられます。
それぞれ制限やルールが異なるので、自身の不動産に合った契約方法を選びましょう。
特に専任媒介は3つの中でも比較的初心者に易しい契約になっています。
一般的な契約期間は3ヶ月となっており、売主が自分で買主を探すこともできます。
専任媒介に向いている物件は、「立地が悪い物件」「築年数が古い物件」「細い路地の先にある物件」などです。
レインズ（指定流通機構）への登録が必要
レインズとは、売り手や買い手の情報が記載されている不動産会社だけが利用できるサイトです。
専任媒介は、契約を結んだ翌日から7日以内にレインズへの登録が義務付けられています。
不動産会社だけが見られると説明しましたが、専任媒介契約を交わしていれば、自分が売りたい物件のみ閲覧が可能です。
レインズに登録すると、多くの不動産会社から見てもらえるので買主をより早く見つけられます。
後半でもご紹介しますが、レインズになかなか登録してくれない不動産会社は危険です。
物件が安く売られてしまったり、場合によっては期間内に売却できなかったりする可能性が高まります。
7日以内に登録されていなかった場合は、不動産会社に連絡してみましょう。
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専任媒介を利用すると得られる3つのメリット
媒介契約のそれぞれにメリットがありますが、今回は専任媒介のメリットをご紹介していきます。
専任媒介のメリットは3つあります。
それぞれ詳しく説明していくので、媒介契約の種類を決める際に役立ててください。
売却状況を確認しやすい
専任媒介契約では、2週間に1回以上の業務報告が義務付けられているため、どのような売却状況になっているのかを把握しやすくなります。
報告の頻度がそれなりに高いため、不動産会社側は良い報告をしようと動いてくれることも多いです。
積極的に営業をかけてもらえる
専任媒介契約を結んでいると、他社が買主を見つけた場合でも売主から仲介手数料が支払われます。
契約している不動産会社が買主を見つけた場合、買主からも仲介手数料を取ることができます。
不動産会社が利益を上げるには、買主も自社で探す必要があるため、全力で広告や宣伝をしてくれるのです。
様々なサービスを受けられる場合もある
不動産会社は専任媒介契約を結んでほしいため、様々なサービスを用意している場合もあります。
売却後の補修費用や万が一売却できなかった場合の買い取りを保証してくれるなどのサービスも多いです。
ただし、サービスだけで選んでしまうと損をすることもあるので注意してください。
専任媒介にデメリットはあるのか？
専任媒介契約では自分で買主を探すこともできますが、自分で見つけた場合でも不動産会社に仲介手数料を払う必要があります。
それ以外にもいくつかデメリットがあります。
これからご紹介するデメリットは、契約が成立してから発生してしまう問題が多いです。
デメリットを発生させないためには、不動産会社を見極めることが大切になってきます。
不動産会社は1社しか契約できない
専任媒介契約の場合、契約する不動産会社を1社に絞る必要があります。
営業や宣伝に力を入れてくれない会社を選んでしまうと、なかなか買主が見つからず、契約期間が終わってしまうことも少なくありません。
優秀な会社を選ばなければスムーズに売却が行えないので、注意が必要です。
囲い込みに注意が必要
不動産会社は売主からの仲介手数料は必ず支払われるようになっています。
しかし、買主が他のところで見つかってしまうと、その分は支払われません。
買主と売主の両方から仲介手数料をもらうためには、自社で買主を見つける必要があります。
これを「両手仲介」と言いますが、両手仲介自体に問題があるわけではありません。
両手仲介になるように仕組んでしまうと、問題になってしまうのです。
例えば、他社から内覧や購入依頼があった時に「先約がある」と断ったり、「売買契約が決まっている」と嘘をついたりします。
さらに、レインズへの登録をしない不動産会社もあります。
自社で見つけるまでレインズへの登録を先延ばしすることで、利益を得ようとしているのです。
これらを続けていると、希望価格で売れなくなってしまったりスムーズな売却が叶わなかったりするので、売主側は損になってしまいます。
囲い込みの証拠は掴みづらいと言われていますが、囲い込みを見定めるには2つのポイントを押さえておきましょう。
・レインズに登録しているかどうか
・内覧希望者の数
特に築年数が浅い物件や利便性の高い街の物件で希望数が少ない場合は、囲い込みを疑ってみてください。
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まとめ
専任媒介は1社としか連絡を取らないので、状況がまとめやすいです。
忙しい方や、よく分からなくて迷っている方は、専任媒介を選ぶと良いでしょう。
専任媒介のメリットとしては、「売却情報を確認しやすい」「不動産会社が宣伝に力を入れてくれる」「保証などが受けられる」などが挙げられます。
デメリットは「依頼した不動産会社に全てを託すしかない」「囲い込みをされるかもしれない」などがあります。
媒介契約の際に重要なのは、優秀な不動産会社を選ぶことです。
不動産会社の口コミなどを参考にしながら決めていくと、トラブルも少なくなるでしょう。
