リースバックの特徴とは?仕組みやリスクを知っておこう

リースバック

住宅を買ってみたものの、長きにわたる住宅ローンの返済に苦しさを感じたり、老後に不安を感じたりなど様々な事情から住宅を手放す人は多いです。
もし自宅の売却を検討しているのであれば、リースバックを利用してみてはいかがでしょうか?
リースバックは売却した後も自宅に住み続けられるという特徴があります。
今回は、そんなリースバックの特徴や仕組み、利用するメリットなどをご紹介するので、住宅の売却を考えている方は参考にしてみてください。

リースバックの特徴

リースバック

リースバックは、「セールアンドリースバック」という名が正式名称です。
どのような不動産売却方法なのか、特徴や仕組みから解説していきます。

自宅を売却してもそのまま住み続けられる

リースバックの大きな特徴は、売却後も引き続き住めることです。
普通は売却が決まった時点で、明け渡し日までに新居を見つけて移らなければなりません。
しかし、リースバックなら引越しの準備は不要で、さらに一括で資金調達が可能です。
わざわざ引越しをする必要もないので、住み替えのコストもかかりません。

リースバックは注目されている不動産の売却方法で、年々利用者が増加しています。
増加の背景には、住宅ローンを借り入れる年齢が高齢化していることや、高齢無職世帯の貯金高の減少、平均給与の減少などの影響と考えられています。
さらに、新型コロナウイルスの影響で収入が減った人も多く、社会的な背景や環境の悪化からリースバックへの関心はますます高まるでしょう。

なぜ売却したのに住み続けられるのか?

リースバック業者に不動産を売ることで、元々の所有者は一括で資金を得ることが可能です。
その後、不動産はリースバック業者の所有物となりますが、賃借契約をして毎月家賃を支払うことで、売主は売却後も住み続けられるようになります。
リースバックは一軒家だけではなく区分マンションも対象で、さらに住宅以外の目的で所有不動産も対象となっています。
また、買い戻しの特約が付いていれば売却した不動産の再購入も可能です。
そのため、お金に余裕ができた時や相続のために買い戻したい時も安心です。

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リースバックを利用するメリット

リースバック

一般的な不動産売却とは異なる性質を持つリースバックですが、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか?
主に3つのメリットがあるのでご紹介します。

思い出が残る自宅にそのまま住める

一番のメリットは思い出の残る自宅に住めることです。
新しい家に移り住むのも良いのですが、やはり思い出がいっぱい詰まっていて、長年住み慣れた場所が一番と考える方がほとんどでしょう。
特に色々とこだわって建てた家であれば、リースバックで住み続けた方が良いでしょう。
他にも引越しとなると手配にお金がかかり、また通勤や子どもの通学などにも配慮が必要です。
また、持ち家から賃貸に住替えたことに疑問を持ち、近所の人が詮索してくる場合もあります。
しかし、これまで通りに住めるのであれば、売却の事実を他人に知られる心配もなく、近所の人から詮索される心配もないです。

固定資産税を支払わずに済む

リースバックにより第三者に所有権を渡せば、固定資産税や都市企画税などの税金の支払いが不要となります。
売主が支払うのは毎月の家賃のみで、今までかかっていた税金は新しい所有者の負担となります。
今まで建物の維持費に苦しさを感じていた人にとっては、税金の支払いを抑えられる点は大きなメリットです。

住宅ローンなどの返済資金に回せる

住宅の売却で得た資金は一括で受け取れて、また使い道も自由です。
様々な事情でリースバックを利用されていますが、特に多いのは住宅ローンの返済資金に当てる使い方です。
そもそもリースバックを利用するためには住宅ローンで設定した抵当権を抹消しなければならず、そのためには住宅ローンの完済が必要です。
そういう理由から売却で得た資金を返済に回すとケースが多く見られます。
すでに住宅ローンの返済が終わっていたり、抵当権になっていない不動産を売ったりするのであれば、子どもの学費や医療費、老後の資金など必要な用途に回しましょう。

リースバックを利用するとどんなリスクがある?

リースバック

とても便利なリースバックですが、実はリスクとなってしまう部分もあります。
リースバックの主なリスクは2つあるので解説していきましょう。

売却額が相場より低くなる可能性もある

リースバックで不動産を売った場合、通常よりも売却額が低くなる可能性があります。
元々、不動産の売却額は構造・築年数といった物件の状態や立地などの不動産条件、さらに経済状況も加味して決まります。
しかし、リースバックでは家賃を支払えば売主は住み続けられる特徴があり、そこで懸念されるのは家賃滞納のリスクです。
加えて買い戻しに応じる必要があるので、新しい所有者は自由に売却できないという部分があります。
これらの事情が配慮され、実際の売却額は普通に売った時よりも安くなる傾向にあるのです。
もし十分な額で売れたとしても、その場合は家賃が高額になる場合があります。

家賃が周辺相場より高めに設定されることがある

売主が支払う家賃が周辺にある類似物件よりも高くなる場合があります。
一般的な賃貸借契約とは違って周辺相場のみで家賃が決まるのではなく、不動産の売却額など様々な要因も配慮して設定されています。
その影響で、周りの物件の家賃よりも高くなってしまうケースが多いのです。
特に住宅ローンの残高が多い物件や競売にかけられている物件は売却額を上げなければならず、その分家賃も高くなる傾向が見られます。
買い戻すまで家賃の支払いが続くので、長い目で見ると一括で資金調達できても家賃分で損をする場合があるでしょう。

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まとめ

今回はリースバックについてご紹介しました。
今まで通り、自宅に住みながらも資金調達をしたい時はリースバックを検討してみましょう。
住み慣れた自宅を使えるだけではなく、固定資産税の支払いがなくなり、住宅ローンも一気に返せるといったメリットがあります。
その一方で、普通の不動産売却よりも高値にならなかったり、家賃の支払いが大きな負担になったりとリスクもあります。
リスクとなる部分も十分に理解し、自分に合っている資金調達方法であればリースバックを活用してみてください。