不動産投資は、始める際にとても莫大なコストがかかるため、ハードルが高いと感じている人が多いです。
とはいえ、日本には事業者にとってありがたい制度がいくつも用意されています。
その中の1つに「消費税還付制度」があります。
不動産投資を始めるにあたって、消費税還付制度について学びたいと考えている方は少なくないでしょう。
今回は、消費税還付制度の目的や仕組み、受けられる条件についてご紹介していきます。
後半では、不動産投資における消費税還付についても解説していくので、ぜひ最後までご覧ください。
目次
消費税が還付される仕組みとは？
消費税は、商品や製品の販売、サービスの提供など幅広く課税される税ですが、支払い過ぎてしまった場合は、その分を還付してもらえるようになっています。
消費税の課税事業者は、課税売上高が支払いした時の消費税を上回った場合、消費税の申告を行い、還付を受けましょう。
免税事業者の場合でも「消費税課税事業者選択届出書」の提出を行うことで課税事業者として認められ、還付が受けられるようになります。
消費税課税事業者選択届出書の提出先は所轄の税務署です。
受けられる還付の金額は、課税対象となる売上で受け取った消費税の金額から、仕入れや経費で支払いが生じた消費税の金額を差し引いた額となります。
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消費税還付が受けられる条件
消費税還付は非常に魅力的な制度ですが、誰でも無条件に受けられるわけではありません。
この制度を利用するには、ある一定の条件を満たす必要があります。
ここからは、消費税還付が受けられる条件を見ていきましょう。
赤字になっている
赤字になっているということは、収入額を経費が上回っている状態です。
この場合、ほとんどが受け取った消費税よりも支払った消費税の方が多くなっているので、還付を受けられます。
ここで注意したいのが、給与や減価償却費などの消費税がかかっていない支出が多かったケースについてです。
消費税がかかっていない場合は、必ず還付が受けられるわけではありませんので、覚えておきましょう。
コストが高い設備投資を行った
事業を始める時、コストが高い設備投資を行うことは少なくありません。
実は、そのような場合も消費税還付が受けることができます。
このようなケースだと、収益は遅れてやってくることがほとんどでしょう。
そのため、受け取った消費税よりも支払った消費税の方が多くなり、消費税還付が受けられる条件に当てはまるのです。
また、分割払いで購入した場合、課税仕入れを行った日は「引き渡しを受けた日」と決められているため、計上されるのは受け取った日が含まれる事業年の支払消費税となります。
輸出業を営んでいる
消費税の特徴として、課税されるのは国内での取引のみという点が挙げられます。
国外での取引には課税されないため、海外で売り上げが発生した場合は、売上金に消費税は含まれません。
受け取る消費税が少なくなるので、消費税還付の対象とならないことがほとんどです。
しかし、仕入れなどを国内で行っている場合は、その分消費税がかかっていることになります。
このように、売上が国内で発生している場合でも還付金が受けられることもあるので、覚えておくと良いかもしれません。
不動産投資における消費税還付について
消費税還付制度は、不動産投資を始める場合でも利用できるのでしょうか。
ここからは、不動産投資における消費税還付について解説していきます。
不動産投資でかかる消費税
消費税は、商品や製品の販売、サービスの提供だけでなくアパートやマンション、戸建ての購入時（土地の取引には課税されません）にも課税されます。
消費税率が10%だった場合、2000万円の建物を買うと200万円の消費税が発生することになります。
消費税還付制度を使うことができれば、その200万円が手元に返ってきます。
この制度は、不動産投資を考えている人からすると金銭的なメリットが大きく、とても魅力的に思えるはずです。
しかし、残念ながら不動産投資を行う時は、一般的に消費税還付を受けることができません。
消費税還付ができない理由
消費税還付ができない理由は、消費税還付の目的を考えると一目瞭然でしょう。
消費税還付制度は、消費税が2重で課税されないようにするための制度であるため、非課税売上の家賃収入には適用できないのです。
家賃に消費税が含まれないのは、社会政策上で「生活に必要不可欠である住宅は、消費という概念に不適当」と考えられているからです。
事業をスタートさせるために必要であったとはいえ、売上が非課税である以上、支払った消費税は控除対象にはなりません。
結果的に、不動産のオーナーは消費者という扱いになり、消費税の負担が義務付けられてしまうのです。
また、不動産のオーナーのほとんどが免税事業者であるということも、還付を受けられない理由の1つとなっています。
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消費税還付を受ける際の注意点
不動産のオーナーのほとんどが免税事業者（非課税事業者）であるため、還付が受けられないとお伝えしてきました。
では、課税事業者になると消費税還付が必ず受けられるのかというと、実はそうではありません。
消費税還付が受けられない理由として、「簡易課税制度」を選択しているというものが挙げられます。
簡易課税制度とは、消費税の計算という事務的な負担を軽減するために設けられている制度です。
仕入れ額を売上額の一定割合という扱いにして、受け取った消費税から控除できるという内容になっています。
非常に便利な制度である上に、不動産投資家にとって有利なことばかりの簡易課税ですが、実は、簡易課税を選択していると消費税還付が受けられないのです。
なぜなら、消費税還付を受ける条件として「本則課税(簡易課税ではないという意味)を選択している」というものがあるからです。
消費税還付を受けるつもりがある場合は、課税事業者になった時、簡易課税を選ばないように注意してください。
まとめ
今回は、不動産投資における消費税還付についてご紹介してきました。
消費税還付制度は、受け取った消費税よりも支払った消費税が大きい場合に適用されます。
しかし、残念ながら、不動産投資では基本的に消費税還付を受け取ることができません。
不動産投資で消費税還付を受けるには、非常に多くの条件をクリアしなければならないこともあり、とてもハードルが高くなっています。
不動産投資で消費税還付制度の利用を考えている場合は、本則課税を選択するようにしてください。
