アパート経営やマンション経営は、相続税対策に有効だと言われています。
それはいったいなぜなのでしょうか？
今回は、マンション経営が相続税対策になる理由やマンション経営のメリットとデメリット、相続プランを考えておくことの重要性について解説していきます。
相続税対策としてマンション経営を考えている人は必見です。
目次
マンション経営が相続税対策になる理由
冒頭でも述べたように、マンション経営は相続税対策として有効な方法として認知されています。
まずは、なぜマンション経営が相続税対策になるのか、その理由から見ていきましょう。
現金よりも相続評価額が低いから
1つ目は、現金よりも相続評価額が低いからという理由です。
現金の場合は、相続税評価額が現金と同じ価値となります。
しかし、アパートやマンションの場合は、路線価評価や固定資産評価などによって減額されます。
路線価評価は現金のおよそ8割、固定資産評価は現金のおよそ6割～7割まで減額されるのです。
1億円の現金は1億円の価値があるとみなされて、それに見合う相続税率が加算されます。一方マンションは6,000万円ほどの評価とみなされるケースもあり、相続税の金額は大幅に変わります。
居住用物件よりも相続評価額が低いから
2つ目は、居住用物件よりも相続評価額が低いからという理由です。
マンションなどの収益物件は、居住用物件よりもさらに3割も相続税評価額が下がります。
小規模宅地等の特例の対象にもなるため、より大幅に評価額を下げられるのは収益物件ならではのメリットだと言えるでしょう。
借入があれば差し引くことができるから
3つ目は、借入があれば差し引くことができるという理由です。
借入金は、相続財産の債務となります。
債務は相続財産から差し引けるというルールになっているため、借入金が多いほど相続税は抑えられるのです。
しかし、相続税対策を目的とした借入の関しては、マンションの評価額を時価とする処分の対象になる恐れがあります。
実際に最高裁で判決が下された事例もあるので、相続を行う直前にマンションを購入するのは避けるようにしましょう。
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相続税対策でマンション経営をするメリット・デメリット
相続税対策でマンション経営を行うことで享受できるメリットは多いです。
しかし、デメリットもあるのでそれを踏まえた上でマンション経営を行うか決めなければいけません。
では、どのようなメリット・デメリットがあるのかみていきましょう。
メリット
まずはメリットからご紹介します。
・長期的なスパンで安定した収入が得られる
マンション経営を行うと、長期的なスパンで安定した収入が得られます。
これは、不動産投資ならではの大きなメリットです。
残された家族も家賃収入が得られるので、生活に困ることはまずないでしょう。
家族の生活を守るという点から見ても、これは非常に大きなメリットです。
・損益通算で所得税や住民税を減税できる
必要経費が多いケースでは、損益通算を行って所得税や住民税を減税できます。
不動産所得がマイナスになった場合、他の所得からマイナス分を差し引けるためです。
必要経費が多くて結果的に赤字になってしまうのであれば、損益通算で所得税や住民税を減税できるためメリットになります。
デメリット
次に、デメリットにはどのような点が挙げられるのかみていきましょう。
・様々なリスクがある
マンション経営やアパート経営といった不動産投資にはリスクが付き物です。
・家賃収入が得られずに収支が悪化してしまう空室リスク
・収支シミュレーションを見直さなければいけない家賃下落リスク
・返済の負担が大きくなる金利上昇リスク
・リフォームなどを行うために必要な特別な費用がかかる維持コスト増加リスク
・予期せぬ事態で修繕が必要となる災害リスク
このようなリスクが考えられます。
リスクは付き物なので、対策をきちんと考えておきましょう。
・初期費用の負担が大きい
マンションを購入するには、ローン契約の費用や各種税金、専門家に対する報酬などがかかります。
物件の購入費用以外にもお金がかかるので、初期費用の負担が大きいと感じてしまう可能性もあります。
初期費用を自己資金で賄えるように準備してからスタートするようにしましょう。
相続プランは事前に考えておこう！
相続税対策でアパートやマンションを経営するなら、相続プランはあらかじめ考えておきましょう。
最後に、相続プランは事前に考えておくことの重要性について解説していきます。
不動産はトラブルが起こりやすい
不動産は、預貯金などと異なり、分割しにくいという特性があります。
つまり、遺産分割協議を行う中でトラブルの原因になる可能性が高いということです。
相続人同士でトラブルを引き起こさないようにするためにも、きちんとプランを考えて遺書に記しておくことが重要なのです。
1人がマンション経営を相続
1人がマンション経営を相続する場合は、トラブルになる可能性が極めて低いです。
相続後の意思決定、家賃収入の配分なども気にする必要がありません。
しかし、相続にかかる税金の負担や経営管理などを全て1人で負担しなければいけないため、大変に感じる可能性もあります。
それでも相続に関するトラブルは少ないので、おすすめの方法だと言えるでしょう。
複数人で相続
複数人で相続する場合は、共有財産にできます。
共有財産にすると、所得税などを相続人の人数に応じて分けられるようになります。
1人で相続するよりは経済的な負担を感じにくい方法です。
しかし、権利を有する人が多くなると、さらに下の世代に相続する際の権利問題が浮上したり、平等に管理を行ったりするのが難しくなってしまいます。
相続する時は問題なくても将来的にトラブルが発生する可能性があることを理解しておく必要があります
売却して現金化する
相続したマンションを売却し、現金化してから分割するという方法もおすすめです。
マンション経営にはリスクもあるので無理に続けるのではなく、売却した方が良いケースもあります。
公平に財産を分与できる点も、現金化することのメリットです。
ただし、相続したマンションを売却して利益を得た場合、譲渡する時に所得税や住民税がかかります。
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まとめ
マンション経営やアパート経営は、相続税対策に有効なので行いたいと考える人は少なくありません。
数々のメリットを享受できる方法ですが、デメリットもあるので過信し過ぎるのは良くわりません。
あらかじめ相続にプランを考えておかなければ、予期せぬトラブルに発展するリスクがあることも念頭に置いておきましょう。
