マンション投資で使える節税とは？カラクリをまとめて解説！

これからマンション投資を始めようとしている人の中には、節税効果を期待している人もいるでしょう。
「不動産投資には節税効果がある」と聞いたことがある人も多いのではないでしょうか？
今回は、マンション投資をするにあたって本当に節税となるのかどうか、マンション投資で使える節税についてまとめて解説していきます。
今後マンション投資を始めようと検討しているのであれば、ぜひ参考にしてみてください。

マンション投資をする前に覚えておきたい「所得税」と「住民税」

マンション投資をする前には、必ず所得税と住民税について覚えておいてください。
マンション投資で節税をするのであれば、この2つの税金が重要となるためです。
不動産所得に課税される税金は、所得税と住民税の他にも消費税、事業税などが挙げられます。
まずは、マンション投資をすることで不動産所得に課税される所得税と住民税、そしてその計算方法について解説していきましょう。

不動産所得に課税される所得税と住民税

不動産所得とは、土地や家屋の貸し付けなどによる所得を指しており、マンション投資においての家賃収入を意味しています。
そもそも所得税は原則として総合課税となっており、本業の傍らでマンション投資を行う場合には本業による所得とマンション投資による不動産所得のそれぞれが発生し、所得税を計算する際にはこの本業による所得と不動産所得を合計した総額に対して、所得税を支払わなければなりません。
そして、住民税は前年の所得をもとに次年度の住民税が決定されます。
そのため、住民税は所得によって変動しやすく、所得が多ければ多いほど住民税を多く納めなければならない仕組みとなっています。

所得税・住民税の計算方法

所得税と住民税はそれぞれ非常に密接に関わっているものではありますが、それぞれ計算方法は異なります。
所得税の計算方法は、以下の通りです。

課税所得金額（合計した所得金額－所得控除額）×税率（所得税速算表から5～45％）－控除額（所得税速算表の税率から異なる）

所得控除額の中には、配偶者控除や扶養控除、社会保険料控除などが含まれています。
また、税率に関しては累進課税方式となっているため所得金額によって税率は5％から最大45％まで高くなります。

次に住民税の計算方法は、均等割額＋所得割額です。
この均等割額とは、市区町村民税の3,000円と都道府県民税の1,000円が合計された4,000円が原則となっています。
ただし、2014年から2023年までの10年間は東日本大震災の復興のため市区町村民税と都道府県民税のそれぞれに500円加算されています。
所得割額は、所得税に関する確定申告を税務署に提出した際、住所のある市区町村に連絡がいき、前年度の所得が課税標準とされます。
この時の税率は、市区町村税6％、都道府県民税4％を合わせて10％です。

マンション投資で使える節税のカラクリ

マンション投資において課税される所得税と住民税についての理解は深まったでしょうか？
所得税と住民税を節税するために、マンション投資がどう使えるのか、さらに疑問に思ってしまう人もいるでしょう。
ここからは、マンション投資で利用できる節税のカラクリについて解説していきます。

経費計上で所得額を抑える

マンション投資を行う際には、物件の調査から購入、物件の管理維持など様々な費用が掛かります。
経費とはその事業にかかる費用を指しているので、マンション投資をするために使った費用は全て経費として計上できます。
マンション投資前に物件の調査として、物件の下見や不動産会社に行くとなった場合、利用した交通費や宿泊費なども旅費交通費として経費計上することも可能です。
他にも、不動産に関する情報収集のために使用した新聞代や不動産投資の勉強をするための書籍代、セミナー代なども経費として認められています。
資格取得時にかかった費用に関しては、個人のスキルアップが大きな意味合いとして捉えられてしまうことから、経費としては認められないケースが多いです。
マンション投資による家賃収入は不動産所得となり、不動産所得は所得税を計算する際にも含まれてきます。
そのため、不動産所得を経費計上して抑えることで、所得税の節税にもつながるでしょう。

減価償却費を活用した節税効果

減価償却費は、マンションなどの建物や車などの資産に対して定められている耐用年数で経費計上することが可能です。
この耐用年数はどのような資産かによって、さらには用途によっても異なっています。
国税庁によって定められているので、マンション投資をする際にあらかじめチェックしておくと、年間でいくら経費計上できるのか計算しやすいでしょう。
減価償却費を活用することでも所得税の節税につながり、住民税も節税できます。

確定申告する際に使える節税ポイント

確定申告する際にも節税できるポイントがあります。
それは、マンション投資で青色申告をした場合です。青色申告控除と言って、所得税から65万円、もしくは10万円の控除が受けられますただし、青色申告を確定申告で行う際にはいくつか条件があります。

・不動産投資の規模が事業規模かどうか（一戸建てなら5戸以上、マンションなどは10室以上あることが条件）
・複式簿記で記入しているか
・損益計算書と貸借対照表が添付してあるか
・3月15日という確定申告期限を守っているか

この条件を満たしていなければ、青色申告を受けることはできないので注意が必要です。

相続税対策としても使える

マンション投資は相続税対策としても使えます。
相続税の課税対象となる遺産総額には、財産の価値を計算しなければなりません。
この時、マンションなどの不動産の場合は相続税評価額という方法で財産評価されます。
ほとんどの場合、相続税評価額は実際持っている不動産の地価より低くなるため、現金で資産を保有していた場合よりも相続税を抑えられるのです。

まとめ

今回は、マンション投資で使える節税について、そのカラクリをまとめて解説してきました。
節税するためには、まず所得税と住民税について理解してから自分がマンション投資をしても節税対策となるのかどうか、しっかりと検討する必要があります。
節税を目的としたマンション投資を行う際にも、一定のリスクやデメリットは存在します。
それらを踏まえつつ、マンション投資について前向きに検討してみてください。