不動産投資を始めるなら知っておくべき?不動産特定共同事業法とは

法律

不動産投資を始めるのであれば、不動産特定共同事業法について知っておく必要があります。
今回は、不動産特定共同事業法が一体どのような法律なのか、不動産特定共同事業にはどのような特徴があるのか、種類の違いについてといった視点から、不動産特定共同事業法について解説していきます。
これから不動産投資を始めようと考えている人は、ぜひ目を通してみてください。

不動産特定共同事業法とは?

不動産共同事業法

まずは、不動産特定共同事業法が一体どのような法律なのかという点から解説していきます。

投資家の保護を目的とした法律

不動産特定共同事業法は、投資家の保護を目的とした法律です。
具体的にどのような内容が盛り込まれているのか見ていくことにしましょう。
不動産特定共同事業法が施工される前の1980年代には不動産小口化商品の販売が急増したのですが、1991年のバブル崩壊によって経営の基盤が脆弱な事業者は次々と倒産してしまいました。
それによって多くの投資家が甚大な損失を被るという事態になってしまい、法規制の必要性が高まっていきました。
それを機に施工されたのが不動産特定共同事業法になります。
不動産特定共同事業法が施工されたことによって、国土交通大臣もしくは都道府県知事の許可が必要となる制度が新しく作られ、健全に事業を運営できると認められた場合のみ不動産特定共同事業の運営が可能になったのです。

法改正を重ね多くの投資家が参入しやすくなった

不動産特定共同事業法は、法改正を重ねてきました。
法改正によって、投資家が参入しやすくなりました。
今後も法改正が繰り返されていくことによって、より投資家に対する裾野が広がっていくことが期待されます。
そしてそれが、地域や地方の活性化につながっていくことに対する期待も寄せられているのです。

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不動産特定共同事業の特徴

不動産

不動産特定共同事業ならではの特徴も知っておくと、より不動産投資に活かしやすくなります。
では、具体的にどのような特徴があるのか、3つピックアップしてご紹介します。

初心者でも参入しやすい

これまで一般的だった実物不動産投資の場合は、資産価値が高くなる物件の値が高くなり、人気も高くなっていました。
資産価値が高い不動産を一般の投資家が手に入れることは難しかったため、不動産投資のハードルはかなり高い物だったと言えます。
しかし不動産特定共同事業法では、不動産を小口化しているため、投資にかかる費用を少額に抑えることができます。
つまり、一般投資家も参入しやすい環境へと変化していると言えるでしょう。

運用はプロに任せられる

不動産特定共同事業法の場合は、運用をプロに任せることができます。
不動産投資を行う場合、入居者もしくはテナントの募集、家賃の回収といった作業を家主がしなければいけません。
しかし不動産特定共同事業法においては、全て事業者に任せられるのです。
投資家は出資をするだけなので、投資をスタートする際のハードルも低くなります。
定期的に分配金が投資家に配当されます。
専門的な知識が無くても不動産投資を始められる方法です。

物件のメンテナンスが不要

不動産特定共同事業法を活用した不動産投資は、実物不動産を保有しません。
一般的な不動産投資は、投資家が物件の維持や管理などをする必要があります。
委託会社に依頼するケースもありますが、投資家がメンテナンスなどについてしっかりと計画しなければいけないのです。
それに対して不動産特定共同事業法を活用した不動産投資の場合は、実物不動産を保有しないため、メンテナンスなどをする必要がなくなるというメリットを感じられます。
管理責任も発生しないので、不動産投資初心者でも気軽に始められます。

不動産特定共同事業の種類

不動産

不動産特定共同事業には、いくつかの種類があります。
最後に、どのような種類があるのか1つずつ解説していきます。

匿名組合型

匿名組合型は、出資者となる投資家と事業者との関係を定めた匿名契約に基づいて行われる不動産事業です。
匿名組合型では、事業者が主体となって不動産事業を行うという特徴があります。
投資家は主体となる事業者に対して、金銭的な出資を行うだけというケースが一般的です。
事業によって生まれた利益に関しては、事業者が出資者に分配します。
匿名組合型の不動産投資は、1口数万円ほどの小額からスタートすることか可能で、短期間の運用もできます。
そのため、初めて不動産投資を行うという人でも始めやすいでしょう。

任意組合型

任意組合型は、出資者となる複数の投資家が主体となり、共同で事業を行う不動産事業です。
この事業で生まれた利益は、出資の割合に応じて投資家に分配されることになります。
匿名組合型との違いは、金銭的な出資だけではなく、現物出資や労務出資ができるという点です。
現物出資は、現物不動産の共同所有者となり、相続対策にも活用されるケースが多く見られます。
現物不動産と同等の相続税評価法が適用となるため、相続税の負担軽減になるためです。
そんな任意組合型は、1口100万円ほどの出資金が必要になり、運用期間は10年ほどと匿名組合出資よりも長期的な運用をすることになります。
そのため、より安定した収益を生み出せるような商品が多くなっています。

賃貸借型

賃貸借型は、複数の投資家が共同出資で購入した不動産を活用した不動産事業です。
事業者と共有持ち分の賃貸借契約や賃貸借の委任契約をすることで、事業主が主体となって事業を進めていきます。
主体となる事業者が不動産の賃貸借契約もしくは賃貸借の委任契約をした物件の運営や管理を行います。
そして、そこで得た家賃収入などの利益を投資家に分配するという方法です。
賃貸借型の不動産特定共同事業は、匿名組合型や任意組合型と比べてみると数が少ないです。
そのため、一般的な投資家が選択するのは匿名組合型か任意組合型のどちらかが主流となっています。

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まとめ

今回は、不動産投資を始めようと考えている人に知っておいてもらいたい不動産特定共同事業法について解説しました。
不動産特定共同事業法は、投資家の保護を目的とした法律で投資家が受ける損失を少しでも軽減できるような内容が盛り込まれています。
法改正を重ねることでより投資家が参入する際のハードルが低くなっています。
不動産特定共同事業法に基づいた不動産投資を行うのであれば、不動産特定共同事業には3つの種類があることを知っておくと、より一般的な投資家にとっても魅力的な投資を実現できるでしょう。