不動産投資の利回り！賃貸の場合の目安とは？

賃貸物件などを活用した不動産投資を行おうと考えた時に、利回りがどのくらいになるのか気になるものです。
これから不動産投資を始めようと考えている人にとっては、そもそも利回りとは何かが分からないかもしれません。
そこで今回は、利回りの目安や相場、表面利回りと実質利回りの違い、その他の利回り、利回りを維持するためのポイントについて解説していきます。
賃貸物件で不動産投資を検討している人は、ぜひ目を通してみてください。

賃貸不動産投資をするなら利回りの目安や相場を知ろう

賃貸不動産投資を検討しているのであれば、利回りの目安や相場がどのくらいなのか知っておく必要があります。
では、ワンルームマンションと一棟物件の平均的な利回りはどの程度になっているかチェックしていきましょう。

ワンルームマンションの平均的な利回りは？

ワンルームマンションの平均的な利回りは、新築だと3％後半～4％前後、築20年くらいまでの中古だと4％～5％半ば、築20年～35年程度の中古だと7％～10％となっています。
これは都心部で投資用のマンションとして購入されるケースが多いワンルームマンションの平均利回りです。
都心部にある投資用のマンションで上記の利回りを上回っている場合は、かなり高い利回りを有している物件だと言えるでしょう。

一棟物件の平均的な利回りは？

一棟物件の平均的な利回りは、新築だと5％～6％前後、中古だと6％～8％となっています。
木造物件でこの利回りを上回っていれば、高い方だと言えるでしょう。
リフォームやリノベーションを行うと賃料を高くできるため、利回りのさらなる向上が狙えます。

表面利回りと実質利回りの違い、その他の利回りも知っておこう

不動産投資を成功させるためには、表面利回りや実質利回り、その他の利回りについても知っておく必要があります。
続いては、それぞれの利回りがどのようなものか解説していきます。

表面利回り

表面利回りは、1年間の家賃収入÷物件の購入費×100という計算式で算出できます。
しかしこの計算には、管理会社に支払わなければいけない費用や物件購入時に必要となる仲介手数料などが含まれていません。
そのため、表面利回りよりも投資効果は低くなってしまうことを理解しておきましょう。
表面利回りが高い物件は大きな投資効果が期待できるけれど、リスクも大きいということになります。

実質利回り

実質利回りは、（1年間の家賃収入－年間諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100という計算式で算出できます。
年間諸経費には、税金や管理会社に支払う報酬、修繕費、保険料などが含まれます。
仲介手数料や不動産所得税、司法書士への報酬などが購入時の諸経費です。
このことから、実質利回りの方が現実的な利回りだと言えるでしょう。

自己資金投資利回り

自己資金投資利回りは、［年間合計賃料収入－（年間支出＋年間借入金返済額）］÷投資自己資金×100という計算式で算出できます。
投資をする際に用いた自己資金に対して、どのくらいの利回りが見込めるのかを把握する指標になるのが自己資金投資利回りです。
頭金と諸経費を合わせたものが自己資金になります。

借入金返済後利回り

借入金返済後利回りは、［年間合計賃料収入－（年間支出＋年間借入金返済額）］÷物件購入価格×100という計算式で算出できます。
実質利回りの計算式にローンの支払いを含めたものが借入金返済後利回りです。
ローンではなく現金で購入した場合は、関係のない数字になります。
もしもこの計算で出た数字がマイナスになっていた場合は、資金計画の立て直しをした方が良いことを表しています。

利回りを維持するためのポイント

実質利回りは、築年数が経過することによって減少してしまいます。
利回りを維持するためには、いくつか押さえておかなければいけないポイントがあります。
最後に、どのようなポイントを押さえておくべきなのかという点について解説していきましょう。

空室ができるだけ少ない物件を選択する

利回りを維持するためには、空室の少なさが重要なポイントになります。
空室が多くなってしまうと、年間を通して得られる家賃収入が少なくなってしまうため、利回り自体が低くなってしまうからです。
空室が多いと、入居者を募集するための費用や原状回復するための費用なども必要になってしまいます。
なぜかというと、入居者の入れ替えも多くなってしまうからです。
そうなると、原状回復費用は空室が少ない物件に比べて大きな負担となります。
投資用の賃貸物件を購入する場合は、空室がなるべく少ない状態を維持できる物件を選択することが重要だと言えるでしょう。

築年数が浅い物件を選ぶとメリットが大きい

築年数が浅い物件を選ぶことも重要なポイントの1つです。
築5年以内の物件であれば、修繕費も必要ありません。しかし、築10年を超えると設備などが経年劣化で傷んでしまうため、修繕費が少しずつかさむようになってきます。
修繕費がかさんでしまうと、それだけで利回りが減ってしまうので、できるだけ新しい物件を投資用の賃貸物件として購入した方が良いということになるでしょう。
もしも、設備の劣化が進んでいて修繕費が膨大になってしまいそうな場合は、リフォームをして全体的に綺麗にすることも視野に入れてみてください。
リフォームをすることで、築年数が経過している物件であっても魅力的に見えます。

入居者にとって魅力的な賃貸物件を選択する

賃貸物件を借りる時に、入居希望者は設備がどれくらい充実しているかを確認する人が多いです。
それだけではなく、生活をしやすい間取りなのか、物件から駅まではどのくらいなのか、周辺環境はどうなっているのかといったポイントも踏まえた上で入居先を決めるというケースも珍しくありません。
そのため、投資用の賃貸物件を購入する際は、入居者が気にしそうな条件をクリアできているかチェックした方が良いということになります。
入居希望者が総合的に見て魅力的だと判断されれば、空室リスクを回避できる可能性も高まります。
そしてその結果、年間を通して得られる家賃収入が上がっていき、結果的に利回りの維持につながるのです。

まとめ

不動産投資を成功させるためには、物件の利回りがどのくらいになるのかをきちんと把握しておく必要があります。
しかし、利回りを確認する場合は、表面利回りだけではなく実質利回りや自己資金投資利回り、借入金返済後利回りも含めなければいけません。
これらの利回りを総合的に見ることで、賃貸物件として貸し出す予定の物件が魅力的かどうか判断できます。
また、利回りの目安を知るだけではなく、利回りを維持するためのポイントも知っておくと、より効率的に資金を回収できます。