中古マンション賃貸の経営に必要な3つのポイント

不動産

マンション経営は、家賃収入により安定的な収益が望める方法です。
中には新たな収入源の確保や将来的な資産形成を目的に、中古マンション経営をしてみようかと考えている方もいるのではないでしょうか?
確かにマンション経営は軌道に乗れば安定収入を得られますが、当然リスクも存在します。
経営してからの失敗を避けるためにも、事前にどんなリスクがあるのか知っておいた方が良いでしょう。
そこで今回は、中古マンション賃貸の経営に必要な3つのポイントについてご紹介します。

中古マンション賃貸を経営するリスクを知る

中古マンション

これからのマンションの賃貸経営をしていくのであれば、起こり得るリスクについて理解しておく必要があります。
マンション経営は「部屋を貸せばお金が入ってくる」という安易なイメージだけのものではありません。
新築にはない中古マンションならではのリスクも存在するので、確認しておきましょう。

設備の耐用年数が新築よりも短い

中古マンションの場合、お風呂やトイレなどの設備が古くなっていることがあります。
新築物件よりも耐用年数が短いので、物件価格が安かったとしても設備費で結構な負担が発生する可能性もあるでしょう。
マンション経営では設備の維持管理が必要なので、万が一壊れたままにした場合にトラブルに発展することもあります。
見た目も悪く、古くなった設備は入居率にも影響してくるので、放置しておくわけにもいきません。
中古マンションを購入する際は、すぐに設備を交換・修繕する必要があるのかどうかも考えた上で選ぶようにしましょう。

瑕疵担保責任の保証がないので自己負担になる

瑕疵(かし)とは、通常備えるべき品質や性能を満たしていない状態のことで、瑕疵担保責任とは不動産購入時に建物に傷があったり、売主も把握してなかった欠陥があったりした時に売主が負う責任のことを指します。
2020年4月からは改正民法が施工され、名称が「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変わりました。

しかし、瑕疵担保責任の時効は最長10年であるため、瑕疵担保責任についても理解しておく必要があるでしょう。
上記のように、通常マンション経営者には瑕疵担保責任が発生します。入居者に賃貸を引き渡した後で「屋根が割れている」「外壁に穴が開いている」などの欠陥が発見されたら、修理に応じなければなりません。
不動産業者の場合、瑕疵担保責任の期間は購入後2年以上が義務です。
しかし、個人が売主となる中古マンションの場合は、3ヶ月程度に留めたり、免責にしたりと期間がもっと短くなります。
万が一、欠陥が見つかった場合に責任期間を経過していれば、修繕費用は入居者が負担することになり、中古マンションの経営者は瑕疵担保責任を負う必要はありません。

価格が下がりやすい

マンションの資産価値は新築時が最も高く、築年数と共に下落していきます。中古マンションは価格が下がりやすいため、購入時と同じ価格で売ろうとしても売れない可能性があります。
マンション経営を始めてみて思うように入居率が上がらず、購入したマンションを売ってもマイナスになることがあるのです。
ただし、中古マンションは築26年目以降になると、資産価値の下落に歯止めがかかります。
以降、築年数が経過してもほとんど価値が変化しません。
いずれ中古マンションの転売を考えているのであれば、築26年目以降のマンションを探すのも良いでしょう。

空室リスクがある

マンション経営において怖いのは、空室状態になることです。
経営者としては空室になっている限り、一切の家賃収入が入ってこないため、一刻も早く改善しなければなりません。
また、入居率減少による空室は収入低下につながるだけでなく、建物の老朽化や資産価値の減少を招く恐れもあります。
空室対策としては物件探しの段階から、「駅から近い」「買い物がしやすい」など世間のニーズを汲み取るようにするのが有効です。
空室はマンション経営において重要問題なので、事前に理解しておく必要があります。

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信頼できる不動産会社を見つける

不動産会社

中古マンション賃貸の経営でリスクを減らす一つの方法は、信頼できる不動産会社を見つけることです。
しかし、世の中に不動産会社は多数ある上、さらに信頼できる会社を見つけるとなると、どうしたらいいか分からない方も多いでしょう。
ポイントとしては、業者の広告手段や業者間のコネクション、販売戦略などをリサーチしていくのが効果的です。
信頼できる不動産会社を探し出すには労力が必要ですが、空室率を抑えるためには不動産会社の協力が欠かせません。
安定収入を得たいのであれば時間を惜しまず、根気強く信頼できる不動産会社を探しましょう。

ランニングコストを考える

ランニングコスト

ランニングコストとは、管理費や修繕積立金、固定資産税などマンションを管理・維持する上で必要な費用です。
ランニングコストについては、マンションの賃貸経営前に正確に算出してシミュレーションすることが大切です。
固定資産税や改修費用はまとまったお金が必要となるので、将来を見据えて考えておかなければなりません。
マンション経営の失敗事例には、利回りだけで物件を選んだり、周辺環境の調査が甘かったりといったケースもありますが、ランニングコストが高額になってしまったケースもあります。
ランニングコストは物件によって異なり、金額も1万円やそれ以上と様々です。
空室率も低く、安定した収入が確保できていたとしても、ランニングコストが高く、収入よりもコストが上回っていては意味がありません。

一般的に新築マンションは、築年数が上がっていくと管理費や修繕積立金が値上げされ、ランニングコストが上昇します。
しかし、中古マンションの場合は、購入時点ですでにある程度管理費や修繕積立金の金額が決まっています。
今後の修繕計画も立てられているので、購入前に計画の見直しや値上げについて確認しておきましょう。

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まとめ

中古マンション賃貸の経営では、事前に経営のリスクを知っておくことで失敗を回避できます。
設備の耐用年数が短く、物件価値が下がりやすいなど、中古マンションならではの特徴については理解しておきましょう。
マンション経営では、いかに空室率を下げるかが重要であり、安定した収入に大きく影響してきます。
空室を作らないためにも、信頼できる不動産会社を見つけておくと安心です。
物件選びでは事前にランニングコストについてシミュレーションしておくと、月々や年間の費用の目途が立ちます。
ぜひご紹介したポイントを意識して、中古マンション賃貸の経営にチャレンジしてみてください。