テナント料の相場は?テナント経営における賃料の決め方

テナント

土地を持っている方の中には、土地活用の方法で悩んでいる方もいるでしょう。
土地活用方法には賃貸経営や駐車場経営、テナント経営などがあります。
今回の記事では、テナント経営にスポットを当ててご紹介していきます。
テナント経営を検討している方は、ぜひ目を通してみてください。

土地活用にテナント経営

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土地活用方法の1つであるテナント経営について、皆さんはどのようなイメージを持っていますか?
他の土地活用方法よりも、「リスクが高そう」「素人でもできるのか」と心配に思う方も多いでしょう。
テナント経営とは、会社の事務所や飲食店、美容院、コンビニなどの店舗が入る建物や土地を貸し出して収入を得る方法です。

自分で建てた建物を貸し出す「賃貸収入」と、土地のみを貸し出す「地代収入」があります。
次の項目では、テナント経営のメリットやデメリットについて説明していきます。

テナント経営のメリット

テナント経営には、3つのメリットがあります。
1つずつご紹介していきましょう。

・収益性が高い
テナント経営の1番のメリットは、収益性の高さです。
アパートやマンション経営の借主が個人であることに対して、テナント経営の借主は法人や事業者です。
そのため、賃料はアパートやマンション経営の1.5倍~2倍と言われています。
借主がいなければ収入は得られませんが、賃料が高いので回収する期間は早くなります。

・内装費が節約できる
人が住むための物件の場合、キッチンやトイレ、エアコンなどの設備が必要になります。
しかし、テナントの場合は設備が必須という訳ではないので、内装や設備にかかる費用を節約できます。

・ランニングコストも節約可能
テナント経営には、保証金制度があります。
一般的には賃料の6~12ヶ月分と言われていて、敷金のような名目で預かります。
居住用物件の場合の原状回復はオーナーに行う義務がありますが、テナントは借主が行うのでランニングコストを削減することが可能です。

テナント経営のデメリット

次に、テナント経営のデメリットについてご紹介していきましょう。

・景気の影響を受けやすい
テナント経営の場合、景気が悪いと利用者が少なくなる傾向があります。
業績が悪化すれば店舗の規模縮小や、移転を考えなければいけません。
そのため、不況が続くと新しい借主を見つけるのにも苦労するでしょう。
特に、ワンフロア単位で貸し出しを行っている場合は、撤退された時の損失が大きくなります。
世の中の状況を把握しながら、安定しているテナントを見極めるようにしてください。

・地震保険が存在しない
地震が多い国であるため、地震保険が付いた火災保険に加入しておきたいという方も多いでしょう。
しかし、テナント経営の場合は地震保険に加入できません。
保険によっては特約として付けられる場合もありますが、保険料が高額な場合もあるので保険会社に確認するようにしましょう。

・固定資産税の軽減がない
テナント経営の場合、固定資産税や都市計画税の軽減措置がありません。
住宅用地の場合は6分の1から3分の1までの軽減がありますが、テナント経営にはないので注意してください。

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テナント料の相場

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テナント料の相場は、物件の大きさやエリアによって大きく変わります。
全国のテナント料の相場については以下の通りです。

全フロア    1階  1階以外    平均的な価格帯

表参道エリア 42,600円 60,600円 32,600円 30,000~45,000円
心斎橋エリア 16,600円 29,000円 13,450円 20,000~25,000円
天神エリア 13,850円 19,550円 12,450円 15,000~20,000円

これらの数字は1坪当たりの金額です。
あくまでも相場になるので、エリア以外にも物件の設備や古さ、周辺環境などが判断する必要があります。

テナント料の決め方

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テナント経営を行う場合は、適正な賃料を設定する必要があります。
ここからは、テナント料の決め方と注意点について解説していきます。

収益分析法を用いて賃料を決める

不動産の賃料を決める手法として「収益分析法」という方法があります。
この方法では、対象の不動産を利用して企業がどれくらい収益を得られるかという点に着目して賃料を決めていきます。
収益純賃料に対して、不動産賃貸借に関する必要諸経費などを考えて賃料を求めましょう。
収益純賃料は、対象の不動産が事業で得られる純収益、必要諸経費とは、貸主側の税金や維持管理費、減価償却費などを指します。

居抜き物件は付属設備の価値も加味する

居抜き物件とは、建物に設備や家具が付いている物件です。
この場合の物件は付属設備の価値も含めて判断をしていきます。
マンションやオフィスなどと比べると供給量が少ないことや、店舗を営業して客に来店してもらうという観点から、扉の位置などで賃料が変わってくるのです。

また、賃料を決める要因として設備の売買費用もあります。
実際は店舗付属資産として他の名前でやり取りがされていたり、権利金の中に含まれていたりするケースもあります。

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空室が続く場合はテナント料の見直しを

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賃料の相場は毎年少しずつ変わっています。
そのため、築年数の経過や周りのテナントと比較して賃料を変えていくようにしましょう。
見直しを行う際は、規模と築年数が同じようなテナントを周辺で探していきます。
テナントを見つけたら、インターネットや不動産を通じて家賃を調べるのがおすすめです。

ここで調べた相場を参考に、賃料を下げる必要があれば下げるようにしてください。
自分で判断ができないという場合は、管理会社や不動産に相談すると良いでしょう。

まとめ

ここまで、テナント経営のメリットやデメリット、テナント料の相場や決め方についてご紹介してきました。
テナント経営の最大のメリットは収益性の高さです。
土地活用方法としてハードルが高いと考えている方も多いですが、他の方法と比べてもメリットの多い土地活用方法と言えます。
テナント経営を行う際は、適正な賃料を設定する必要があります。
そのためには、収益分析法を用いて家賃を決めていきましょう。
しかし、賃料を設定する際は注意しなければいけない点も存在します。
自分自身で判断できない場合は、不動産や管理会社に相談してみましょう。
テナント料を決める際は、ぜひこの記事を参考に設定してみてください。