デベロッパーとは？系列から業務内容まで詳しく解説！

メディアで”デベロッパー”という言葉を聞いたこともあると思いますが、どのような業務を行っている場合に使用される言葉なのか、分からない人も多いでしょう。
そこでデベロッパーの意味を紹介するとともに、業務内容などの詳しい内容を解説していきます。

デベロッパーとは？

デベロッパーは、日本語に直訳すると開発者という意味になります。
不動産業界でデベロッパーは、街や土地の開発事業者のことで企画や開発事業をメインとする場合に対して使用されます。
デベロッパーはゼネコンと混同されやすいのですが、ゼネコンは直訳すると総合請負業者であり、デベロッパーからの発注を受けて建設工事を請け負って造ることです。
大手の建設会社であれば、規格から開発、建設までを一気に請け負って行う場合もあるため、不動産業界ではデベロッパーとゼネコンが間違われやすいでしょう。

デベロッパーは様々な系列に分かれる

基本的にデベロッパーは、都市開発の基盤整備に携わり、住宅の建設や販売、分譲などをメインに行っていますが、デベロッパーは様々な系列に分かれています。
ここでは、デベロッパーの系列について紹介していきましょう。

旧財閥系

旧財閥系と呼ばれるデベロッパーは、三菱地所レジデンス、三井不動産レジデンシャル、住友不動産です。
旧財閥系のデベロッパーの特徴は、規模が大きく総合的な開発や一貫体制を取っていることです。
信頼度が高く、一般的な物件の取り扱いが多いのが旧財閥系の特徴でしょう。

鉄道系

鉄道系や電鉄系のデベロッパーは、東急不動産、小田急不動産、近鉄不動産、阪急不動産などです。
企業名に路線の名前が付いているのが鉄道系や電鉄系の特徴で、鉄道沿線や駅周辺の地域や街を中心に開発をしています。

ハウスメーカー系

積水ハウスや大和ハウスなど大手のハウスメーカーでは、その地域や街づくりをコンセプトとして分譲マンション事業を中心としています。
これまでは戸建てをメイン事業としていましたが、現在はシフトチェンジしている所もあります。

独立系

独立系デベロッパーとは、親会社を持たないものを指しています。
マンション管理をメインとしている中小企業が多く、比較的安価で幅広い顧客ニーズに応えられるのが特徴です。
独立系は近畿や東海、中京エリアで特に人気が高い傾向です。

その他

現在のデベロッパーの系列は、多様なものが増えている傾向です。
金融系や信販会社、電力関係や医療機関、介護関係なども参入していて、親会社の気質が受け継がれていることが多いでしょう。
○○系だから似たような感じではなく、親会社の強みがメインになっています。

デベロッパーが行っている業務とは

デベロッパーは、主に企画や開発を中心に行っている企業ですが、その中で土地の取得から企画、開発や販売、管理の流れで1つの案件を進行していきます。
ここでは、デベロッパーが行っている業務の詳細についてご紹介していきましょう。

土地の取得

デベロッパーは、まず土地の取得から行っていきます。
土地がなければ事業を行うことはできないだけでなく、良い土地を見つけるためにも重要な業務です。
土地の取得をするためには、最初に土地に関する情報を不動産流通会社や地権者から聞き、現地調査を始めます。
この調査で土地の持つ潜在価値などを分析して、企画されている事業に適したものかを検討していきます。
調査によって企画された事業と適していると判断されれば、土地の持ち主となる地権者との交渉を行い、土地を取得できるように働きかけます。
地権者が複数人いる場合には、取得までに多くの時間がかかってしまう場合もありますが、大きな案件となれば事業そのものが完了するまでに数年程度かかるでしょう。

企画・開発

デベロッパーが行う企画や開発では、取得した土地の周辺の環境や歴史などを調べていき、土地に適した建物の計画や開発などの方向性を決めていきます。
企画で計画を立てたら、開発ではその計画やコンセプトに基づいた設計図を描いていき、デザインなどの詳細を考えていきます。
設計図やデザインに関しては、外部の設計士やデザイナーからの協力を得て、詳細についてまとめていく場合もありますが、デベロッパーで企画する場合もあります。
設計やデザインが決まったら、計画書という形で建設会社へ建設依頼をします。
企業によっては、企画と開発が別になっている場合もあるなどデベロッパーによって異なる部分は多少ありますが、基本的には企画や開発したものの品質保持や管理などマネジメントな部分で関係者を牽引していく形が多いでしょう。

販売

企画通りに開発した地域は、コンセプトに合う事業者をリサーチして販売していきます。
不動産流通会社や運営管理会社などから協力してもらい、事業者側にメリットを提示して紹介、販売します。
例としてコンセプトに合った飲食店や医療機関、またオフィスビルに入居の可能性がある企業や商業施設に出店の可能性がある小売業など、コンセプトと出店側の内容が重なるものに対して営業を行っていきます。
商業施設やオフィスビルに入る事業者はテナントと呼ばれ、デベロッパーは賃料が収入源となります。
そのため、多くのテナントが入っていた方が収入源も増える仕組みです。

建物や街の管理

デベロッパーは、案件が無事終了したら終わりではありません。
建物を竣工した後は、開発後の周辺地域の価値が高まるように、テナントや周辺地域の住民と良好な関係を築いていく必要があります。
良好な関係が建物の価値を高めるだけでなく、円滑な運営にもなります。
ここまで含めて管理業務となります。
大手デベロッパーになると、販売と管理をグループ会社に任せることがあります。