賃貸物件を探している際に、「分譲賃貸物件」というものを目にしたことがある方もいるでしょう。
一見すると、最新の設備が揃っていたり、セキュリティに優れていたりと、非常に魅力的な物件に移ります。
しかし、実際は分譲賃貸物件ならではのデメリットや注意点もあります。
そこで今回は、後悔しない物件選びのために、分譲賃貸物件のメリットやデメリット、注意点について解説していきます。
分譲賃貸物件について詳しく知りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。
目次
分譲賃貸物件って何？
まずは、分譲賃貸物件とはどのようなものか、一般的な賃貸物件との違いや貸し出しの目的について解説していきます。
分譲賃貸物件とは
分譲賃貸物件とは、分譲マンションの一室を賃貸として貸し出している物件のことを言います。
分譲マンションでは、部屋ごとに所有権が購入されていますが、何らかの理由によって所有者が自分の部屋を貸し出すことがあるのです。
分譲賃貸物件に入居を希望する場合、賃料はその部屋の所有者に支払うことになります。
分譲賃貸物件と賃貸物件の違い
一般的な賃貸物件の場合は、同じオーナーまたは事業者が、一棟を丸ごと保有しています。
対して分譲賃貸物件は、部屋の所有者がオーナーとなるので、同じマンションであっても部屋ごとにオーナーが異なります。
分譲マンションを賃貸にする理由
分譲マンションが賃貸に出される理由としては、主に以下の2つのパターンが考えられます。
一時的に物件に住めなくなってしまったから
長期的に住むことを前提に分譲マンションを購入したにも関わらず、転勤などの理由で一時的に部屋を空けなくてはならなくなったため、賃貸に出すという方は多いです。
部屋を空けている期間も、住宅ローンは払い続けなければならない上、長い間放置していると部屋自体が劣化してきてしまいます。
また、長期間空き部屋の状態にしておくのは、防犯面でも心配です。
そこで、所有者が不在の期間中に部屋を貸し出し、賃料をローンの返済にあてたり、部屋の劣化を防いだりするケースが良くみられます。
転勤以外の理由には、親の介護が必要になり地元に帰省することになった、結婚・離婚などで世帯人数が代わり、分譲マンションに見合わなくなった、などが挙げられます。
投資目的で購入した物件だから
分譲マンションには、一般の人に向けた分譲マンションと、投資家向けマンションの2種類が存在します。
投資家向けのマンションは、購入した物件を第三者に貸し出し、賃貸収入を得ることを目的としているので、賃貸に出されるのは当然です。
ここで気を付けるべきなのが、投資家向けに造られる分譲マンションは、物件の価格に対してどれくらい家賃収入を得られるか、という利回りや投資効率の良さが重視されている点です。
建設コストを抑えてできるだけ利益が出るようにするため、一般的な分譲マンションよりも、建物の構造や設備などのグレードが低い傾向にあります。
インターネットの情報だけでは、投資家向けに造られたものかどうか判断しにくいので、詳細は不動産会社に直接問い合わせてみましょう。
分譲マンションのつもりが、買い手が見つからなかった
元々は分譲マンションとして販売していた場合でも、買い手が見つからなかったために、やむを得ず賃貸物件に変更することもあります。
この場合は、一般的な分譲マンションと同様に、ハイグレードな構造や設備などが望めます。
また、オーナーは土地や町の開発事業を手掛けるデベロッパーやそのグループ会社であることが多いので、スムーズな手続きやトラブル対応も期待できます。
ただし、買い手が付かなかった理由も、しっかり理解した上で契約することが大切です。
分譲賃貸物件のメリットとは？
分譲賃貸物件には、一般的な賃貸物件にはない魅力が数多くあります。
そこで、ここからは分譲賃貸物件の主なメリットをご紹介していきます。
設備が充実し魅力的な物件が多い
通常の賃貸物件では、元々賃料から利益を得ることを目的に建てられているため、コストを抑えた設備で構成されていることがほとんどです。
浴室やキッチンにしても、賃貸仕様の大量生産品が用いられている場合が多く、できるだけ設備にかける費用を抑えることで利回りを高める狙いがあります。
一方、分譲賃貸物件は、長期的な居住を前提に建てられているので、食器洗浄機やディスポーザーなどが搭載された最新モデルのシステムキッチンに、床暖房や高品質のフローリングなど、一般的な賃貸物件よりもワンランク上の仕様になっていることが多いです。
また、共有部分も宅配ロッカーや複数台のエレベーターなどが設置されていたり、来客用のゲストルームが用意されていたりする所もあります。
管理人が常駐している物件が多い
管理人が常駐していることが多いのも、分譲賃貸物件の魅力です。
こまめに清掃してもらえるので、共有部分は常に清潔に保たれている上、定期的な見回りの実施でセキュリティ面にも優れています。
受付にコンシェルジュがいる物件では、入居者のサポートだけでなく来客対応も行ってもらえます。
居住している人たちのマナーが比較的良い
分譲賃貸物件の入居者には、マイホームとして購入している方も多くいます。
一生住むことを前提としているなら、他の住人とトラブルを起こして住みづらくなるのは避けたいものです。
そのため、自然とルールやマナーを守って生活している方の割合が高い傾向にあります。
分譲賃貸物件は、子育て世代も安心して暮らせる環境と言えるでしょう。
防犯性に優れた物件が多い
分譲賃貸物件には、防犯カメラやオートロックなどの基本的なセキュリティ設備だけでなく、ピッキングされにくいディンプルキーや合わせガラスが使用されているなど、防犯性に優れた物件が多い点も大きなメリットです。
常駐する管理人が定期的に見回りを行っていたり、セキュリティ会社と契約していて非常時にすぐ警備員が駆け付けてくれたりする物件なら、さらに高い防犯性が期待できます。
分譲賃貸物件のデメリットとは？
一見、メリットだらけに感じる分譲賃貸物件ですが、他の賃貸物件と同じようにメリットもあれば当然デメリットもあります。
以下に挙げる分譲賃貸物件のデメリットも考慮した上で、慎重に検討しましょう。
家賃が高くなりやすい
分譲賃貸物件は、設備やサービスが充実していたり、安全性・防犯性に優れていたりする分、一般的な賃貸物件よりも賃料が高くなりがちです。
また、住宅ローンを組んで物件を購入した方は、月々の返済額をベースに賃料を設定することが多いため、所有者が投資家かどうかに関わらず、賃料の値引き交渉に応じてもらえる可能性は低いといえます。
物件の数が少ない
そもそも市場に出回っている分譲賃貸物件の数自体が少ないため、希望の立地条件で見つかるとは限りません。
一般的な賃貸物件に比べて、選択肢の幅が狭まることもデメリットです。
また、人気の物件は、即座に成約してしまうことも多く、気に入った物件が見つかった時は、時間を置かず早めに問い合わせや申し込みをする必要があります。
慎重に検討する余裕がないのも懸念材料です。
期限が決まっている物件は更新不可能
通常の賃貸借契約の場合だと、一定期間ごとに契約を更新することでその物件に住み続けられます。
しかし、分譲賃貸物件では、所有者の転勤などで一時的に貸し出されている物件の場合、定期借家契約によって住める期間があらかじめ決められている可能性があります。
定期借家契約には契約更新がなく、期間満了後は退去しなければなりません。
ただし、所有者との合意が得られれば、再契約をして住み続けることも可能です。
オーナーとの規約・マンションの規約がある
一般的な賃貸物件であっても、分譲賃貸物件であっても、オーナーとの間には賃貸借契約があり、その規約に従って生活するという点は同じです。
ところが、それに加えて分譲賃貸物件では、マンションの規約にも従う必要があります。
マンションごとに様々な規約があるため、あまりにも決まりごとが多かったり細かかったりすると、窮屈さや住みづらさを感じることも考えられます。
また、マンションの規約とオーナーとの規約の相違にも注意が必要です。
例えば、マンションの規約では認められていても、オーナーがNGとすれば、オーナーに従うことが基本です。
分譲賃貸物件には、マンションの規約と、オーナーとの規約という二重の規約が存在するため複雑になりがちで、一般的な賃貸物件よりもトラブルが起きやすいのです。
規約について気になる点や不明瞭な点があれば、契約前にしっかりと確認しておくことをおすすめします。
トラブルの対処が遅れるケースがある
一般的な賃貸物件のオーナーは、賃貸経営のプロです。
設備に不具合が起きても、手配する業者は決まっているので、迅速に対応してもらえます。
しかし、分譲賃貸物件のオーナーは、不動産賃貸業の知識や経験が全くないことが多いです。
そのため、通常の賃貸物件であれば、簡単に対処してもらえることが、分譲賃貸物件ではなかなか対処してもらえない可能性があることも考慮しておかなければなりません。
例えば、設備が故障した場合は、手配する業者を決める所から始まるので、修理してもらうまでに時間がかかります。
また、建物自体が賃貸を想定して作られているわけではないため、一般的な賃貸物件では予想できないトラブルが発生することも考えられます。
分譲賃貸物件特有のトラブルについては、以下の「分譲賃貸物件の注意点」で詳しく解説していきます。
分譲賃貸物件の注意点
分譲賃貸物件を借りるにあたって、把握しておくべき注意点がいくつかあります。
ここからは、その注意点を分譲賃貸物件でよく見られるトラブルの事例と共に説明していきます。
公共料金の支払い手続きについて
元々の家主であるオーナーが公共料金の解約手続きを忘れていて、借主が入居した後も支払いがオーナーのままになっていたというトラブルがあります。
通常は、オーナーが貸し出しを行う前に、電気や水道などのライフラインを解約します。
しかし、万が一解約し忘れた場合、トラブルの発覚後オーナーが代わりに負担した分を清算することになります。
設備や備品の扱いについて
物件内に、オーナーが置いていった備品や設備が残されていることがありますが、勝手に使用すると後からトラブルに発展する可能性があります。
マンションの設備であれば、故障しても修理や交換といった対応が可能です。
しかし、オーナーの残置物を壊してしまった場合は、損害賠償問題に発展することが考えられます。
物件内の残置物については、事前に取り扱い方を確認しておくことが大切です。
退去時の原状回復について
オーナーが不動産賃貸について知識不足だと、原状回復の範囲に誤りがあってトラブルとなるケースもあります。
本来なら、入居者が負担しなくても良い部分まで、原状回復を求められる恐れもあるため、契約前に原状回復の範囲について確認しておきましょう。
駐車場について
駐車場にゆとりがない物件の場合は、借主よりも所有者の方が優先されるケースもみられます。
マンションの駐車場が借りられるものと思い込んで、契約後に止められないことが発覚すると、すぐには他の駐車場を確保できないことも予想されます。
駐車台数が限られている物件を借りる際は、契約前にマンションの駐車場を使用できるか確認し、使用できない場合は近隣の空いている駐車場を探しておくと安心です。
設備の交換・故障について
大家業を専門としているオーナーであれば、設備が故障しても連絡するとすぐに対応してもらえます。
管理会社や電気・水道設備会社などとのつながりもあるため、トラブルへの対処は迅速です。
一方で、大家業に不慣れなオーナーは、急なトラブルにすぐには対応できないことがあります。
設備のトラブルに不安がある方は、契約を結ぶ前に設備が故障した時の対処法についてオーナーと相談しておくようにしましょう。
オーナーについて
分譲賃貸物件に入居している途中で、オーナーが変わるケースもあります。
オーナーが変わったからといって、必ずしもトラブルになるわけではありませんが、前のオーナーと新しいオーナーとで規約についての認識が異なることもあるため注意が必要です。
前のオーナーの時は認められていたことが、新しいオーナーではNGとなることもあるかもしれません。
基本的に、オーナーが変わる場合は事前に通知されるので、新しいオーナーとの間で改めて規約について確認してください。
分譲賃貸物件で考えられるトラブル
比較的トラブルが少ないと思われる分譲賃貸ですが、集合住宅なのでトラブルが発生しないわけではありません。
分譲賃貸物件で起こりうるトラブルは以下のようなものが挙げられます。
ペットの飼育に関するトラブル
分譲マンションの住民や所有者がペットを飼っているからといって、ペットの飼育が許可されている物件だとは限りません。
マンションの住民が無断でペットを飼っていても、実際はペットの飼育が禁止されている場合もあるからです。
分譲マンションを借りるにあたっては、所有者の許可や意向を重視しますが、管理規約の確認も必要です。
所有者からペット飼育の許可があったとしても、管理規約でペットの飼育が禁止されていれば規約違反になります。
仲介業者を通して管理規約を確認するようにしましょう。
騒音に関するトラブル
一般の賃貸物件と比較して、分譲マンションは防音性に優れています。
しかし、騒音トラブルがないわけではありません。
マンションである以上、隣接する部屋からの生活音が気になるケースもあるでしょう。
深夜の掃除機や洗濯機の音、子どもの鳴き声や飛んだり走り回ったりする際の騒音など生活音にまつわるトラブルは多いです。
騒音の感じ方には個人差があるので入居前に階下や部屋周辺で騒音トラブルは発生していないかを確認しておきましょう。
ゴミ出しに関するトラブル
マンションには様々な人が住んでいるので、世帯数が多い物件ほどゴミ出しに関するトラブルも発生しやすくなります。
ゴミ処理が甘く、生ごみが袋から出て悪臭を放っていたり、本来の回収日とは異なるゴミを出したまま放置していたり、いずれ誰かが処分してくれるとルールを無視してゴミを置いていく人もいるでしょう。
頻繁にゴミ出しのルールが無視され、ゴミが散乱しているのは、気持ちの良いものではありません。
世帯数が多いマンションほど誰が出したかを特定しにくいのでストレスを感じてしまう場合もあるでしょう。
入居者間のトラブル
入居者間のトラブルは、分譲マンションに限らず注意しておきたい部分です。
分譲賃貸の場合は隣人が引っ越す可能性が低いので、長い付き合いになるのと考慮しておきましょう。
隣人がベランダで喫煙する習慣があれば、臭いや煙が窓から入ってきます。
干している洗濯物に臭いが付着してしまうかもしれません。
また、ゴミや荷物をベランダに置いている入居者であれば、悪臭が漂い、害虫やゴミが入ってくる可能性もあります。
悪臭に限らず、強い洗濯洗剤や柔軟剤の香りがトラブルになるケースもあります。
受け取り方には個人差がありますが、一度気になると生活する上でストレスになるので、チェックしておきたいポイントです。
大規模修繕工事に関するトラブル
一般的に分譲マンションでは、約12～15年周期で大規模な修繕工事が実施されます。
入居後すぐに工事が始まった場合、生活に支障が出るのでストレスを感じるでしょう。
修繕工事をする際は、マンション全体をネットで覆い、ベランダ外には足場が組まれます。
普通に生活している中で工事が行われるので、外の様子が気になる場合は窓とカーテンをしめて対応することになるでしょう。
また、工事の妨げになるため、ベランダに置かれた物は移動し、片づけなければなりません。
その他、工事期間中は騒音や振動、塗装時の臭いなど入居者への負担が多いです。
喘息を患っている、振動・騒音に強いストレスを感じる方は、事前に大規模修繕工事の予定を確認しておくと良いでしょう。
後悔しないために！分譲賃貸物件選びのポイント
入居後に後悔しないために、失敗しない物件選びのポイントを押さえておきましょう。
契約形態はしっかりと確認しておく
分譲賃貸物件には、「普通借家契約」「定期借家契約」と2つの契約形態が存在します。
定期借家契約は契約期間が定まっており、契約期間終了後の更新はできず、退去する必要があります。
長い期間住み続ける予定であれば、契約の更新ができる普通借家契約なのか、契約更新の有無を含めて確認しておく必要があるでしょう。
管理について確認する
契約する分譲賃貸に管理会社が介在しているか確認しましょう。
所有者と借主の間に管理会社が入っていた方が入居後のトラブル対応がスムーズだからです。
入居後に設備の故障やトラブルが発生する可能性もあります。
もし、所有者(大家さん)と直接契約している場合、大家さんが賃貸物件の取り扱いに慣れていないケースが多いため、対応が遅れる場合があるでしょう。
マンション規約・オーナー規約の両方を確認する
分譲賃貸の場合、マンション規約とオーナー規約、計2つの規約を確認する必要があります。
一般的な賃貸物件では、マンション規約のみ確認すればいいのですが、分譲の場合は、それに加えて所有者からの規約も守らなければなりません。
2つの規約内容には違いがあることも多いため注意が必要でしょう。
例えば、ペットの飼育が可能なマンションであっても、所有者が認めていなければペットを飼うことはできません。
その反対に、所有者からペットの飼育を許可されたとしても、マンション規約でペットの飼育が禁止されていれば、規約違反に該当してしまいます。
原状回復の範囲を確認する
賃貸契約終了後には、借主は原状回復（部屋を借りた際の状態に戻して返還する）必要があります。
分譲賃貸物件の所有者(大家さん)は、賃貸経営に慣れているわけではないので、不動産知識に乏しい方も多いです。
原状回復の認識違いで、本来なら負担しなくてもいい部分まで原状回復を求められてしまうケースもあるので注意しましょう。
退去後のトラブルを避けるためには、原状回復の負担範囲について細かく確認しておく必要があります。
貸主が特約などを設けている場合もあるので、賃貸契約書から特約事項も確認しておきましょう。
賃貸物件と同様の選び方も大切！
分譲マンションであっても、必ずしも恵まれた物件とは限りません。
賃貸物件と同様の選び方をするとより満足のいく物件選びができます。
以下のポイントを押さえ物件選びをしましょう。
エリア
最寄り駅はどこになるのか、何線が停まるのか、急行、快速などの発着など確認しておいてください。
毎日の通勤や通学で駅を利用するのであれば、重要なポイントになってきます。
また、最寄り駅からの距離も近い方が利便性は高くなります。
最寄り駅の利用客が多ければ、電車の本数や行き先も豊富な場合が多いので、電車で出かける際に便利です。
周辺の環境
治安の良し悪しだけでなく、周辺の環境に何があるのかも確認しておきましょう。
生活に必要不可欠な施設が徒歩圏内にあれば、便利で安心して生活できます。
小学校、スーパー、病院、銀行、公園などが揃う場所であれば問題ありません。
昼と夜とでは、雰囲気の変わるエリアも存在します。
子どもがいるファミリー世帯は特に、人通りや交通量、治安を意識したエリアで探すと良いでしょう。
ファミリー世帯を多く見かける物件であれば、家族で住みやすいとも読み取れるので、判断基準にもなります。
間取りや設備
住みやすい物件であるかどうかは、間取りでも変わってきます。
小さな子どもがいる場合には、家族で快適に過ごせる空間が確保できるかも重要です。
また、収納スペースがどれくらい設置されているかも大切なポイントになってきます。
今現在ある荷物だけでなく、子どもの成長につれてさらに収納スペースが必要になるからです。
荷物が増えたからといって、新しく家具を購入すると居住スペースの圧迫につながってしまうでしょう。
家賃
分譲賃貸の家賃は賃貸に比べて割高である可能性が高いです。
気に入った物件だからと言って、予算を超えた物件を契約するのは家計を圧迫するのでおすすめできません。
一般的に、家賃は手取り収入の3割が目安とされています。
家賃以外にも、場合によって町内会費や駐車場代、管理費といった諸費用が必要になります。
毎月いくらかかるのかを確認し、無理のない範囲で物件探しをしましょう。
セキュリティ体制
契約する物件のセキュリティ体制も確認しておきたいポイントの1つです。
オートロックなのか、管理人はいるのか、出入り口に監視カメラは設置されているのかなど、事前にチェックしておくと良いでしょう。
複製しにくいカギかどうかも確認しておくと安心です。
モニター付きインターフォンが設置されていれば、インターフォン越しに相手を確認できるのでより安全です。
分譲賃貸物件の探し方
通常の賃貸物件と比べて、分譲賃貸物件の取扱量は少ないです。
効率良く分譲賃貸物件を探す方法をご紹介しましょう。
インターネットの活用
インターネットを活用して、住宅情報サイトから物件を探していきましょう。
中古マンション、家賃、住みたい場所、エリアなど希望条件から絞りこんで検索します。
希望とする物件が見つからなかったとしても諦めてはいけません。
日を変えて何度もチェックすると良いでしょう。
物件情報は常に変化しているからです。
条件の良い物件はすぐになくなってしまうので、気になる物件があれば電話して状況を確認しておくと良いでしょう。
折り込みチラシ
新聞に入っている折り込みチラシやフリーペーパーへの広告、ポストに投函される地元の中古物件情報も貴重な情報源になります。
これらの情報は、写真や間取りがわかりやすく掲載されているので物件をイメージしやすいでしょう。
近いエリアで物件を探している場合には有力な候補になり得ます。
住宅情報誌
駅や商業施設などのラックに設置されている住宅情報誌も確認してみましょう。
新築マンションの情報誌とされるsuumoは、毎週発刊されています。
もし手に入らない場合は、定期購読も送料無料で可能です。
分譲物件特集などを参考に情報収集すると良いでしょう。
不動産業者に相談
不動産業者を利用すると、広告に掲載されていない物件情報を得ることも可能です。
全国チェーンの不動産業者であれば、住みたいエリアの物件情報も把握できます。
また、リロケーション物件（転勤などで一時的に物件を貸し出している）を得意とする不動産業者も存在します。
リロケーション物件は、契約期間が定まっているため、通常の家賃より安く設定されているケースが多いです。
退去までの期間が予め決まっているのであれば、リロケーション物件を積極的に探しても良いでしょう。
分譲賃貸に住んだら挨拶回りを忘れずに！
一戸建てに引っ越す場合には、ご近所づきあいが多くなるため挨拶回りが欠かせません。
顔を合わせる機会が少ない集合住宅の場合は、挨拶回りは不要と考える方もいますが、挨拶回りはしておくべきです。
ここでは、挨拶回りのポイントについてご紹介します。
挨拶回りは必須なの？
プライバシーや防犯の観点から挨拶回りを敢えてしない方もいるでしょう。
入居者の入れ替わりが激しい賃貸物件では特にその傾向は強くなります。
しかし、分譲賃貸物件に住む場合には、また状況は変わってきます。
子育て世帯であれば、近所との付き合いは重要なものになりますし、マンションの管理組合に参加する際も、事前に挨拶していた方が安心して参加できます。
また、事前に挨拶をしておくことで、隣人にどんな人が住んでいるのかがわかり、マンション内での情報も手に入りやすくなるでしょう。
挨拶ができる関係は、ご近所トラブルを防ぐ効果もあります。
その他、災害時にも隣人の家族構成を知る仲であれば、安否確認もしやすく、避難行動の手助けもしやすくなります。
挨拶回りをする時期
可能であれば、引っ越しの前日までに挨拶回りをしておくのが理想です。
マンション内への引っ越しは、共用部分を通り荷物の搬入などを行うため、多少なりとも迷惑がかかってしまうからです。
前日までに、引っ越しの日時と騒がしくなる旨を添えて挨拶しておくとスムーズです。
訪問する時間帯の目安は、10時～20時が常識的な時間で行います。
もし、前日まで挨拶が難しくても、引っ越しした日から3日以内に挨拶を済ませるようにしましょう。
挨拶回りをする範囲
世帯数が多いマンションの場合、挨拶する範囲を決めておくと良いでしょう。
少なくとも顔を合わせる機会が多い同じフロアの住人、生活音で迷惑をかける恐れがある階下の住戸、管理人室への挨拶はしておくと安心です。
挨拶回りのポイント
家族での引っ越しであれば、家族揃って挨拶回りをするのがおすすめです。
それだけで、ご近所付き合いが深まるかどうかが変わってきます。
子どもの顔を知っていれば、何らかのトラブルがあった際にも安心です。
中には、挨拶の際に家賃や所有者について聞かれるケースもあるかもしれません。
あくまで挨拶回りなので、手短に必要最低限の挨拶で済ませるようにしておきましょう。
挨拶時の手土産は、500～1,000円程度で用意しましょう。
賞味期限の長いお菓子や洗剤や石鹸といった日用品、邪魔にならないギフトカードなどが人気です。
在宅時間が被らず、留守の場合には、手荷物に手紙を添えてドアノブにかけておくと良いでしょう。
今回は、分譲賃貸物件のメリット・デメリットについて解説し、後悔しない物件選びのポイントを紹介しました。
通常の賃貸物件よりも、快適な生活が送れるとして分譲賃貸物件にこだわる方も多いです。
しかし、分譲賃貸物件だからといって必ずしも理想的な物件とは限りません。
この記事を参考に、分譲賃貸の持つ注意点やポイントを押さえて、満足のいく物件選びをしてください。
