分譲マンションは、テレビやネット、チラシなど幅広い場所で物件情報をチェックできます。
新築の分譲マンションは特に豪華な外装・内装であるため、憧れを持っている方は多いでしょう。
分譲マンションの購入を考える時は、特徴やメリット・デメリットを事前に知っておくことが大切です。
今回は、分譲マンションの特徴やメリット・デメリット、相場や購入の流れについて詳しくご紹介します。
分譲マンションを選ぶ時にチェックしておきたいポイントについて知りたい方も、ぜひ最後までご覧ください。
目次
分譲マンションとは？特徴を知ろう
分譲マンションの特徴は、1戸ごとに販売されるマンションで、賃貸マンションや分譲戸建てとは大きな違いがあります。
まずは、分譲マンションの特徴について詳しく見ていきましょう。
1戸ごとに販売されるマンション
分譲マンションは、区分所有建物として販売されているのが特徴のマンションです。
区分所有建物とは、分譲して販売されるマンションなどの各部屋のことを言います。
つまり、1棟のマンションを1戸ごとに販売しているマンションが分譲マンションになります。
区分所有建物の所有権を「区分所有所有権」といい、区分所有建物の所有者を「区分所有者」と言います。
分譲マンションを購入すると、購入した人が区分所有者となるのです。
賃貸マンションとの違い
マンションを購入した人がオーナーとなる分譲マンションに対して、賃貸マンションはマンション1棟を購入した人がオーナーのまま取引されます。
マンションが1戸ずつ貸し出され、オーナーや管理会社に毎月の家賃を支払うことになります。
分譲マンションと賃貸マンションでは、暮らし方や費用面が大きく異なってくるのも特徴です。
分譲戸建てとの違い
分譲マンションと分譲戸建ての違いとして挙げられることは、大きく分けて3つあります。
1つ目は、購入にかかる費用や維持にかかる費用についてです。
分譲戸建てを購入する時に仲介会社を通して購入すると、6万円（税別）と物件価格の3％ほどの仲介手数料が発生します。
分譲マンションは、買主ではなく売主が手数料を払う仕組みになっているため、仲介手数料は発生しません。
とはいえ、新築の分譲マンションの物件価格には様々な費用が含まれているため、詳細を確認する必要があるでしょう。
2つ目は駐車場についてです。
分譲戸建ての場合、元々駐車場が設置されている場合は駐車場代がかかりません。
反対に、分譲マンションの場合は駐車場代がかかるのが一般的です。
3つ目は、資産価値についてです。
分譲戸建ては、建物のみで考えた場合、22年後の資産価値が約90％下がってしまうと言われています。
分譲マンションは周辺の再開発が行われるなど、近隣の環境によって資産価値が上がるケースもあります。
時には築10年のマンションでも資産価値が上がることもあるのです。
しかし、分譲マンションでも物件によって差があるため、売却することを前提として購入する場合は注意した方が良いでしょう。
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分譲マンションに住むメリット
分譲マンションは、「長く住むための居住」として考えられていることもあり、メリットがたくさんあります。
ここでは、賃貸マンションと比べながら分譲マンションに住むメリットについてご紹介します。
設備が充実している
分譲マンションの設備は、賃貸マンションに比べて設備のグレードが高いと言われています。
分譲マンションで見られる設備には、以下のようなものがあります。
・ディスポーザー
・食器洗い乾燥機
・床暖房
・浴室乾燥機
・Siセンサーコンロ
賃貸マンションで採用されることが少ない設備がほとんどで、豪華に感じる方も多いでしょう。
日常の生活を豊かにしてくれるような設備が多いのは、分譲マンションならではのメリットと言えます。
分譲マンションは性能面も高く設定されていることが多く、気密性や断熱性が考えられた作りになっていることもあります。
また、分譲マンションは共用部分の設備も充実しています。
・ロビー
・ゲストルーム
・キッチン付きのパーティールーム
・24時間ゴミ出しができるゴミ置き場
・専用庭
・キッズルーム
・ジム
・コンビニエンスストア
ゲストが宿泊できるゲストルームや、ラグジュアリーなロビーなども分譲マンションでよく見られる設備です。
購入した住戸だけでなく、建物に備わっている豪華な設備が利用できるのは分譲マンションの特権だと言えます。
セキュリティ性が高い
しっかりとした防犯対策はもちろん、トラブルが起きた時にすぐ相談ができるのも分譲マンションのメリットです。
オートロックであるほか監視カメラが設置されており、部外者が入りにくい環境が作られているのです。
管理人が常駐しているマンションもあり、不審者やトラブルに気付きやすく、素早い対応ができるのも分譲マンションならではの特徴となっています。
中にはエレベーターや宅配ボックスなどにも鍵を設置しているマンションもあります。
セキュリティ性を求める場合は、購入したい分譲マンションがどのような対策をしているのか調べてみるのがおすすめです。
リフォームができる
分譲マンションに住むメリットとしてさらに挙げられるのは、リフォームができるという点です。
壁紙を変えるといった比較的簡単なリフォームから、間取りや設備を変えるなどの大掛かりなリフォームまで、様々なリフォームができるのです。
長期で住むことを考えると、子育てや老後などのライフイベントに応じて、快適に暮らせるように内装を変える必要が出てくるかもしれません。
しかしここで注意したいのが、必ず規約の範囲内で行わなければならないという点です。
窓やベランダ、バルコニーなど、共用部分とされているところをリフォームしてしまうと、規約違反になるだけでなく、他の住戸にも影響を及ぼしてしまう可能性があるからです。
売却・貸し出しができる
資産として活用できるのも分譲マンションのメリットです。
特に管理の行き届いているマンションであれば、築10年が経過していても資産価値が高いまま売却することも可能になります。
売却できるだけでなく賃貸物件として貸し出しもできるため、家賃収入による収益化も可能です。
実際に、貸し出して家賃収入を得ることを前提に分譲マンションを購入する方も少なくありません。
築年数などによって異なりますが、分譲マンションは賃貸用のマンションよりも高額で貸し出せることが多いです。
先ほどもご紹介したように、設備が充実している・セキュリティ性が高いなどの理由から、家賃を高額に設定しやすくなっています。
分譲マンションにもデメリットはある
分譲マンションにはいくつかのデメリットがあります。
しかし、どのデメリットも解決方法や意味があるため、デメリットがあるからと言って敬遠するのはもったいないです。
具体的にどのようなデメリットがあるのか、解説していきましょう。
高額な資金が必要
分譲マンションを購入する時は、一般的に「頭金」が必要になります。
頭金は住宅ローンの借入金額を抑え、無理のない返済計画を立てるためにも非常に大切です。
頭金は、物件価格の10～20％が相場となっており、そこへさらに数十万円の諸費用がかかってきます。
諸費用とは、各種税金や仲介手数料、ローン手数料などです。
4,000万円の物件であれば、400万～800万円が頭金、諸費用が40万円かかるとして、合計440万～840万円となります。
このようにかなり高額な初期費用がかかるという点は、分譲マンションのデメリットであると言えるでしょう。
しかし、初期費用が高い分、ローン返済後はお金に関する負担が少なくなります。
管理費・修繕積立金を用意しなくてはならない
共用部分が充実していることから、それらを維持するための管理費が必要になります。
また、マンションが劣化した時のために備えて修繕積立金が求められることもあります。
人によってはその点がデメリットに感じるかもしれません。
とはいえ、管理費や修繕積立金が安いマンションであると、設備が使えなくなるだけでなく、清潔さや安心感が不十分だと感じることになる可能性があります。
建物がボロボロになり、売却が不可能になってしまうこともあるでしょう。
マンションを購入する時は、マンションの管理についてもしっかりとリサーチしておくべきと言われています。
管理が行き届いたマンションは資産価値の維持・向上が期待できるため、将来売却する時にも安心です。
管理費や修繕積立金の安さだけで選ぶのではなく、サービスと管理費の費用対効果を見ていくのがおすすめです。
転居がしづらい
賃貸マンションと比べて気軽に引っ越しができないのも分譲マンションのデメリットです。
一生そこに住むと決めていても、ライフステージの変化や転勤などによって転居を余儀なくされることがあります。
住宅ローンを完済していなくても売却や貸し出しによって引っ越しが可能になりますが、かなりの手間がかかります。
賃貸物件のようにはいかないというのが現状です。
売却できない可能性もある
マンションを売り出しても、買い手が見つからないケースは少なくありません。
売却できない理由は以下のとおりです。
・築年数が古すぎる
・地域の需要がない
・ライバル物件がいる
老朽化や設備の古さによって売却が難しいことは多いです。
建ってすぐは最先端の建物であることがほとんどですが、10年20年と築年数が経過すると、どうしても劣化が気になってしまいます。
このような状況を避けるためには、やはり先ほどご紹介した管理費や修繕積立金をしっかりとチェックしておくことが大切です。
立地や利便性が悪いことも需要が低くなる原因で、なかなか買ってもらえない物件になってしまうことも多いでしょう。
他にも、日当たりや風通しが悪い・傾斜地・線路わきなどの分譲マンションも買い手が見つかりづらいです。
将来売却することを考える場合は、地域の需要も考えた上で物件を選ぶ必要があるでしょう。
また、同じ分譲マンションの中にライバル物件があることも売却しづらくなる理由の1つです。
ライバル物件は大型マンションによく見られ、ライバル物件に先を越されてしまうケースも少なくありません。
競合している場合、価格や階数、部屋の位置などで比べられることが多いです。
価格が安い物件が選ばれやすいのはもちろん、上の階や角部屋などが人気物件になりやすいです。
購入する時は、いざという時のために人気の階数・部屋の位置の物件を購入すると良いでしょう。
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分譲マンションに向いている人の特徴
分譲マンションには多くのメリット、そしていくつかのデメリットがあります。
それを踏まえて、どのような人が分譲マンションに向いているのでしょうか。
分譲マンションに向いている人の特徴について見ていきましょう。
住み続ける可能性が高い
途中で引っ越す予定がない人や老後も住み続けたいという人は分譲マンションに向いていると言えます。
賃貸マンションは、老後も家賃の支払いが欠かせないため、年金生活になった時に苦しい思いをする可能性があります。
対して分譲マンションは住宅ローンの返済が終われば管理費や修繕費、固定資産税の支払いのみになるため、老後の負担が軽減されるのです。
分譲マンションはリフォームが可能なので、老後のライフスタイルに合った住宅に変えることもできます。
バリアフリー化はもちろん、使っていない部屋とリビングを1つにして広くするなど、自由自在です。
マンションの設備を重視している
グレードの高い設備を使いたいという人も分譲マンションに向いているでしょう。
生活の質を上げられるほか、備わっている施設によってはマンション内で何もかもが済んでしまうこともあります。
また、分譲マンションはセキュリティ性が高いため、子どもがいる家庭にもおすすめです。
オートロックだけでなく、防犯カメラや常駐の管理人による見守りなど、設備面でカバーできることが多くあります。
セキュリティ性が高いことのメリットとして、セールスの訪問などを避けられるということも挙げられます。
部外者は建物内に入れないため、対応をする回数も大きく軽減するでしょう。
分譲マンションの相場はいくら？
続いては、分譲マンションの気になる相場を見ていきましょう。
購入費用だけではなく、気になる頭金についても解説していきます。
分譲マンションの購入費用相場
分譲マンションを購入するとなれば、「費用」に関して気になる方が多いはずです。
購入する場合は、費用は住んでいる地域や物件のグレードだけではなく、駅からの距離や床面積など、様々な条件によって違いがあります。
また、中古もしくは新築によっても費用は大きく異なります。
不動産流通推進センターによる不動産業統計集をチェックすると、分譲マンションの平均価格を調べられます。
2019年のマンション全体の価格相場は以下のとおりです。
・全国：4,787万円
・首都圏：5,980万円
・近畿圏：3,866万円
近畿圏と比較すると首都圏の平均価格の方が大幅に高くなっています。
首都圏に関しても東京23区だけに絞ると平均価格は7,286万円です。
また、2020年8月の新築・中古分譲マンションの相場を見てみましょう。
【新築分譲マンション】
・首都圏：6,011万円
・近畿圏：3,492万円
【中古分譲マンション】
・首都圏：3,644万円
・近畿圏：2,387万円
地域によって費用には大幅な違いがあることがわかります。
首都圏で購入する場合、他の地域と比較すると費用がかかる傾向があるので、少しでも費用を抑えたい場合には、首都圏以外の地域での分譲マンションの購入を検討するのも一つの策です。
頭金はどれくらい用意すべき？
分譲マンションだけではなく一戸建てといった住まいを購入する際には頭金を用意することが一般的です。
頭金がなくてもローンを組めばマンションの購入は可能ですが、頭金を用意すれば以下のようなメリットがあります。
・利息を減らせる
・物件の選択肢が広がる
・融資の審査に通りやすくなる
・低い金利が適用される可能性がある
借入額が少なければ支払う利息も少なくなるので、同じマンションを購入したとしても頭金の額によって毎月の返済額だけではなく総支払額も変動します。
将来の負担を少なくしたい場合は、頭金を用意してから分譲マンションの購入を目指してみましょう。
気になる頭金の平均額は、「フラット35利用者調査」から調べられます。
【全国】
・マンションの購入価格平均：約4,528万円
・手持金額平均：約785万円
【三大都市圏】
・マンションの購入価格平均：約4718万円
・手持金額平均：約818万円
手持金を頭金とすれば、物件価格のおよそ17％が頭金の平均となります。
頭金の額がわからない場合は、上記の数字を参考にして頭金を用意しましょう。
分譲マンションを購入するとどんな費用がかかる？
分譲マンションを購入すると、ローンの返済以外にも様々な費用が毎月発生します。
どんな支払いが必要になるのか確認していきましょう。
税金
分譲マンションを購入した場合、中古・新築に関わらず税金の支払いが発生します。
税金といっても1種類だけではありません。
2種類の税金支払いが発生するので、詳細をチェックしてください。
・固定資産税
建物や土地といった固定資産を所有している場合に課せられる税金が固定資産税です。
固定資産を所有している限りは、毎年納税しなければいけません。
納税は4期に分けて支払うか、1年分をまとめて支払うことも可能です。
固定資産税は「固定資産税評価額×1.4％（標準税率）」で算出できます。
固定資産税評価額は、固定資産評価基準によって各市町村が決めた評価額を指し、土地であれば公示地価の7割程度となります。
建物であれば、再建築した場合に発生する金額から経年劣化による減額を考慮して決められるため、築年数によって額に違いがあります。
・都市計画税
市街化区域にある土地や建物に対して課せられる税金が都市計画税です。
市街化区域外に分譲マンションが建っている場合は課税されません。
都市計画税も年に4回納税する義務があり、一括納入もできます。
税金の算出方法は、「固定資産税評価額×税率0.3％（上限）」です。
住宅ローンの返済費用
分譲マンションを購入した際にローンを組んでいれば、その返済も毎月発生します。
ローンの返済額については、世帯収入の20％以下だと無理のない範囲での生活が可能と言われています。
国土交通省の住宅局による「令和3年度住宅市場動向調査報告書」によると、分譲マンションのローン返済額や返済負担率は以下のとおりです。
・年間返済額：150.4万円
・月間返済額：12.5万円
・返済負担率：18.1％
ローンの平均返済期間は分譲マンションで32年です。
40歳で分譲マンションを購入した場合、72歳までローンの返済が続く計算です。
定年を迎えた後も10年以上返済を続けるため、無理のない範囲でローンを組むことが大切です。
管理費・修繕積立金
マンションを維持・管理するために使われる費用が管理費です。
エントランスや駐車場がいつも使いやすく綺麗にされているのは管理費があるおかげです。
・日常で実施される掃除
・エレベーターの点検
・防犯カメラの点検
これらの用途に使われています。
また、修繕積立金はマンションの大規模修繕工事にかかる費用のためのお金です。
国交省が定めたガイドラインによれば、マンションは新築から12～15年ほどで大規模修繕工事を実施することが推奨されています。
安心安全に過ごすためにも欠かせない費用です。
それぞれの相場は以下のとおりです。
・管理費：15,000円前後
・修繕積立金：約1万円～14,000円
駐車場代
分譲マンションを購入した際、駐車場を利用する場合は駐車代も毎月支払う必要があります。
相場としては、月に5,000円～3万円ほどです。
駐車場代は地域によって違いがあり、地方では月2,000円ほどで借りられるマンションもありますが、東京都といった都心部では月に5万円以上かかるケースもあります。
あらかじめどの程度必要になるのか考え、予算よりも大幅に高い場合には近場にある駐車場の利用も検討してください。
保険料
火災や地震といった災害に対する備えとして保険への加入は不可欠です。
火災保険や地震保険に加入していれば、災害が発生した際に損害を負った家財や建物に対して保険金が支払われます。
火災保険の保険料は、建物の構造や専有面積の広さ、補償内容や補償範囲、加入する保険会社によって決まります。
一方、地震保険は建物の構造や所在地によって決まり、コンクリート造であれば頑丈なので木造住宅と比較すると保険料が割安です。
また、地震が発生するリスクが高いエリアに住んでいる場合は保険料が高くなります。
複数の保険会社を比較し、マンションに合った保険に加入しましょう。
分譲マンションを購入する手順・流れ
スムーズに購入するためにも、分譲マンションを購入するステップを把握しましょう。
資産計画を立てる
住みたいマンションを決める前に、まずは予算を決めなければいけません。
現実的にどの程度の費用が出せるのか知るためにも、住宅ローンを利用した際の返済額を確認し、資金計画を立てていきます。
また、親や親族からの援助があるかもチェックし、自己資金をいくら用意できるか考えるのも大切です。
ローン以外にも、管理費や固定資産税といった毎月発生する費用についても把握しておきましょう。
物件の情報収集を行う
資金計画を立てたら予算に合う物件を探していきます。
探し方としては、まずインターネットを使って住宅情報を検索してみましょう。
住むエリアや間取り、駅からの距離や周辺情報など、希望の条件に合わせて探していきます。
また、今住んでいるエリアで分譲マンションの購入を検討しているなら、ポストに投函される住宅情報の広告も参考になります。
見学会に参加する
ネットや広告で希望に見合う物件を見つけたら、必ず見学会に参加してください。
新築の分譲マンションでも、モデルルームであれば見学可能です。
実際の部屋と同じ間取りを確認でき、収納や設備の使い勝手、デザインなどをチェックできます。
また、見学会には担当者が在籍しています。
マンションに関する疑問があれば、不安を解消するためにも質問してみましょう。
見学会に参加した後には、実際のマンションが建っているエリア周辺を散策して買い物のしやすさや通勤・通学のしやすさを確認することも大切です。
購入の申し込みをする
住みたい物件が決まれば申し込みを行います。
申し込みは、部屋の購入意思を表明するものです。
契約を結ぶわけではないので注意してください。
申し込みの際には、申込証拠金の支払いが必要になるケースもあるので、事前に確認しておきましょう。
住宅ローンの申し込みをする
住宅ローンを使う場合には、住宅ローンを利用できるか判断してもらうためにも事前審査を受ける必要があります。
金融機関が職業や収入、過去の借り入れ状況などから判断し、審査を実施します。
事前審査に通れば本審査に進むことができ、本審査に通れば融資を受けられる仕組みです。
売買契約を結ぶ
住宅ローンの審査に通れば、売買契約を締結します。
重要事項説明書をもとにして説明が行われ、疑問や不安があればその場で質問できます。
内容に問題がなければ署名・捺印をして売買契約は終了です。
また、売買契約の際には手付金が必要になります。
説明会・内覧に参加する
新築の分譲マンションの場合は、入居する3ヶ月前頃に説明会が開催されるケースもあり、引き渡し日の確認や引っ越し日の調整などが実施されます。
入居する前にはマンションの内部を実際に見られる内覧会も開催され、室内の設備に不具合がないか確認できます。
家具選びをするためにも部屋の寸法チェックも実施できるため、インテリア選びも徐々に始められるでしょう。
残金の支払い・引き渡し
マンションの購入費用から手付金を差し引いた残りの費用を支払います。
その後鍵の受け渡しがあり、引っ越しの流れです。
新築分譲マンションの場合、入居者が一斉に入居することは難しいので、事前に調整された日程通りに引っ越しが実施されます。
分譲マンションを選ぶ際にチェックしておきたいポイント
分譲マンションの購入を後悔しないためにも、以下のポイントに注意してマンション選びをしてください。
安易に選んでしまうと入居後にトラブルが発生するケースもあります。
長い間快適に住むためにも、物件を比較してから検討することが大切です。
新築と中古ならどちらを選ぶべき？
分譲マンションと言っても中古・新築の2種類があります。
新築マンションには、設備が新しい、ローン審査に通りやすいといったメリットがありますが、費用が高い点や資産価値が下がりやすい点がデメリットです。
中古マンションは、費用が抑えられる、値引き交渉が可能、資産価値が下がりにくいといった点がメリットです。
しかし、入居後にメンテナンス費用が発生するケースや設備が古い、耐震強度が低いケースがあるといった点がデメリットです。
中古・新築ともにメリット・デメリットがあるので、しっかりと把握してから選ぶことが大切です。
立地も考慮して物件を選ぼう
マンションを購入する場合、間取りや設備といった部分に目が行きがちですが、立地も重要な要素の1つです。
・駅にアクセスしやすい
・バス停が近い
・学校や保育園が近い
・徒歩圏内にスーパーがある
・治安が良い など
これらは住みやすさにも大きく影響してきます。
快適に過ごすためにも事前に確認しましょう。
周辺の世帯数から物件の価値を判断する
周辺の世帯数が多いと人口が多いので地域に活気があります。
栄えているエリアにあるマンションであれば、資産価値も維持されやすいです。
今現在世帯数が少なくても、再開発が期待されるエリアであれば資産価値の上昇が期待されます。
資産価値がアップすれば、物件を売却してグレードの高いマンションへ移ることも可能です。
管理状況は将来のためにもきちんと確認！
マンションの管理状況も重要なポイントです。
特に中古マンションの場合は、共用部分の管理が行き届いているか必ず確認してください。
事前に修繕積立金の運用状況や過去の修繕履歴をチェックすることも大切です。
管理会社に問い合わせを行えば入手できるので確認しておきましょう。
分譲マンションのメリットやデメリット、購入の際に発生する費用や流れについて解説してきました。
充実した設備があり、セキュリティ性の高い分譲マンションには様々なメリットがあります。
しかし、高額な資金が必要で管理費や修繕費以外にも保険料や駐車場代といった費用の支払いが毎月発生します。
購入する際にはしっかりと資金計画を立て、無理のない範囲でローンの返済ができるかを考えた上での購入が大切です。
上記を参考にして分譲マンションの購入を検討していきましょう。
