賃貸経営で知っておきたい経年劣化!特徴や修繕の負担について

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賃貸経営をしていく中で、所有している物件の経年劣化は避けて通れない問題の1つになります。
そのため、賃貸経営をするなら経年劣化に関する知識を身に付けておくことが重要なポイントになるのです。
そこで今回は、経年劣化とはそもそもどのような意味を持つのか、賃貸の経年劣化における原状回復の義務とはどのようなものか、経年劣化の放置は賃貸経営のリスクにはどのようなものがあるのかといった点について解説していきます。
賃貸物件の経年劣化について知識を深めたいと考えている人は、ぜひ目を通してみてください。

経年劣化とは?

家

まずは、経年劣化がそもそもどのような意味を持っているのかみていきましょう。

経年劣化の特徴

経年劣化は、時間の経過によって品質が低下してしまうことを指します。
雨や風、湿気、温度の変化、紫外線などによって品質が低下してしまうことが原因だと考えられています。
しかしそれだけではなく、使っているうちに汚れがついてしまったり、摩耗してしまったりする場合も経年劣化に含まれます。

通常損耗との違い

通常損耗は経年劣化と同じようなものだと思われがちですが、実は違いがあります。
通常損耗は、タンスなどの家具を置くことでできた畳・床のへこみ、画びょうによる穴、テレビや冷蔵庫などの家電製品による電気焼けなどが含まれます。
つまり通常損耗は生活している中で自然とできてしまうキズやへこみを指し、自然と状態が悪くなってしまうことを経年劣化ということになるのです。

経年劣化に該当する範囲

経年劣化にはどのような状態が当てはまるのかという点についてもみていきましょう。
建物の耐用年数よりもひどい床の傷みやへこみ、下地に使用するボードを貫通していない壁紙の穴、ごく一般的な使い方をしている中で壊れてしまった設備、太陽光による壁の日焼けなどが経年劣化に当てはまります。
故意的に傷をつけようとしていないことや掃除などをきちんとしていることが経年劣化かどうかを判断するためのポイントになります。
壁紙の穴は通常損耗に含まれるケースも多いですが、下地に使用するボードを貫通していない場合は経年劣化として認められることもあるのです。
さらに、ドアノブが壊れてしまった場合も経年劣化に含まれます。
ただし、壊れた状態で使い続け、状況が悪化した場合は特別損耗になります。
その場合は、入居者に対して費用を請求できるので状況をきちんと確認しておくことは重要だと言えるでしょう。

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賃貸の経年劣化における原状回復の義務

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賃貸物件の経年劣化には、原状回復の義務があります。続いては、原状回復の義務についてみていきましょう。

入居者の故意や過失の消耗・毀損は原状回復の対象

入居者の故意や過失の消耗・毀損に関しては、原状回復の対象になります。
例えば、カーペットなどに飲み物をこぼしたことでできたシミ、冷蔵庫の下にできたさびの跡、壁や床への落書き、結露を放置したことによって生じたカビ、煙草の臭いやヤニ汚れは入居者の故意や過失の消耗・毀損として認められます。
これらは入居者の責任によって生じたとみなされるため、入居者から原状回復費用を支払ってもらわなければいけません。

経年劣化による損傷は大家が負担

経年劣化によってできた損傷である場合は、大家が負担することになります。
一般的な生活を送っていて、掃除も怠ってなかったとしても、時間が経過すれば少しずつ劣化していくものです。
そのような劣化は経年劣化として認められるため、所有者である大家が負担しなければいけません。

基本的に敷金や家賃から原状回復費が出ている

原状回復費は、入居時に支払う敷金や毎月支払っている家賃から出ているケースが多いという点も賃貸経営をするなら覚えておきたいポイントになります。
入居者の故意や過失の消耗・毀損による傷などはない場合は、敷金などでは足りずに入居者に対して請求を行うこともあります。
しかし多くの場合は、経年劣化や通常損耗として認められるため、高額な原状回復費を入居者に請求しなければいけないというケースは少ないと考えられるでしょう。

経年劣化の放置は賃貸経営のリスクになる

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経年劣化は、適切なスパンで修繕を行う必要があります。
もし修繕を行わないまま放置してしまうと、賃貸経営のリスクになってしまう可能性も高くなってしまうのです。
具体的にはどのようなリスクが生まれるのかみていきましょう。

物件の耐久性や安全性が下がり危険

1つ目は、物件の耐久性や安全性が下がり危険性が高まってしまうというリスクです。
雨や風、湿気、温度の変化、紫外線などによって品質が低下してしまう経年劣化は、物件に対するダメージを蓄積することになってしまいます。
その状態で放置してしまうと物件自体の耐久性が低くなってしまいます。
耐久性が低くなればその分安全性も下がってしまうため、入居者にとってもオーナーにとってもリスクが高い物件になってしまうでしょう。

入居者の不満につながる

2つ目は、入居者の不満につながるというリスクです。
築年数が経過している物件であっても定期的に修繕を行っていれば入居者が減る可能性は低くなります。
しかし修繕を行わないとどんどん物件がボロボロになってしまい、入居者からの不満が大きくなってしまうのです。
退去してしまうと空室リスクも高まってしまうため、定期的な修繕は重要だと言えるでしょう。

空室が増える原因になる

3つ目は、空室が増える原因になるというリスクです。
これは2つ目のリスクともつながることですが、入居先を探している人はできるだけ綺麗な物件に済みたいと考えるケースが多いです。
家賃の安さも重要ではありますが、家賃が安くて古い物件に暮らすなら、少し家賃が高くても綺麗な物件に暮らしたいと思う人もたくさんいます。
このことから、経年劣化を放置するのは不動産投資を行ううえで大きなリスクになってしまう可能性が高いと言えるのです。

大規模な修繕や修繕予防が大事

少しでもリスクを回避するためには、大規模な修繕や修繕予防が重要になります。
大規模修繕は、10年から15年のスパンで行うのが理想的です。
この時には200万円から300万円ほどの費用が掛かってしまうため、資金を確保しておかなければいけません。
修繕予防は、大幅な修繕が必要になる前に行うもので、不具合が生じている部分をピンポイントで修繕します。
修繕内容によって費用は異なりますが、大規模修繕の時にコストを抑えるためにも修繕予防は重要な役割を果たします。

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まとめ

賃貸経営を行う場合、物件の状態をある程度維持しなければいけません。
経年劣化などによって状態が悪くなってしまうのは仕方ないことですが、定期的に修繕を行い、入居者の満足度を維持できるようにするのはオーナーの役割になります。
今回紹介したポイントを押さえ、物件の状態を維持できるように努力してみてください。