限界マンションとは、その名前の通りで維持や管理において限界が近いマンションのことです。
限界マンションは急激に訪れる現象ではなく、徐々に劣化していった結果の姿です。
マンションをこのままの状態で放置してしまうと、さらに状況が悪化する可能性が高いです。
そのため、早急な対応が必要になります。
この記事では、限界マンションに該当するものを紹介すると共に対策についても説明していきます。
マンション管理などを行っている場合、該当していないかチェックしてみましょう。
目次
そもそも限界マンションとは？
そもそも限界マンションとは、どのような状態を示す言葉でしょうか？
限界マンションは、その名の通り管理や維持が限界状態になっているマンションに使われる言葉です。
例えば、建物そのものの寿命が訪れている場合や多くが空室で管理や運営が困難な場合、簡単な修繕工事では状態を維持できない場合も該当します。
さらに状態が悪化すると周辺が不衛生で管理が行き届かなくなり、スラム化を招いてしまう場合もあります。
空室率の高さは深刻な問題であり、不審者が潜みやすくなってしまうだけでなく地域問題も引き起こします。
そのため限界マンションは管理者だけでなく、地域問題にも発展しやすいのです。
また地方に限った話ではなく、東京都や大阪府などの都会でも問題になっている所があります。
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なぜ限界マンションは生まれるのか？
様々な地域で問題になる限界マンションですが、管理者がいれば限界マンションにならないというものではありません。
そこには、限界マンションが誕生してしまういくつかの問題があります。
ここでは、限界マンションが生まれてしまう理由を解説していきます。
マンションが劣化してしまうから
一般的にマンションの耐用年数は30年～50年とされています。
築30年以上で建物のダメージが目立ちやすくなり、管理や手入れを定期的に行っていても外壁の塗装の剥がれやタイルのひび割れなどが分かるようになってきます。
ここで修繕工事をしないままでいると、マンションの構造そのものが劣化していき、防水性なども劣ってしまうのです。
しかし、劣化を招くのは築年数の経過だけではありません。
立地条件の悪さや管理組合の機能低下、メンテナンスの不十分などもマンションの劣化に大きく関わっています。
居住者が減少するから
限界マンションになってしまうのは、建物の古さだけではありません。
居住者の減少も大きく関係してくるのです。
マンションが劣化することで新たな入居者が減ってしまいます。
この劣化は建物が古くなったということだけでなく、管理などが十分でないという意味も含まれます。
またマンション住民の高齢化によって死亡や転居者が増え、住環境の悪さや見た目の古さから新たな入居者がいなくなるという状態に陥ります。
これにより、空室が増加していき新たな入居者もいなくなり、マンション維持管理が困難になってしまいます。
新しい居住者を増やしたいと思っていても、このような状態では魅力的ではないことから状況はどんどん悪化してしまうのです。
管理組合運営が停滞してしまうから
マンションには安定した管理を行うために管理組合が設立されます。
一般的には住民が中心となって管理していき、建物の共用部分の維持管理などを行います。
そのため、マンションを購入した場合には入る必要があるのです。
管理組合では管理に関する規約や共用部分を管理するだけでなく、修繕費の積立や徴収なども含まれていて、住民みんなで快適な環境の維持や資産価値を守るために活動します。
マンションの劣化や高齢化が進んでしまうと居住者や新たな入居者の減少、またオーナーが引っ越したものの売却や賃貸への手続きが行われていない場合、空室の状態が長期化します。
このような状態から、マンションの建物や敷地での管理や維持が保たれずに安全性や快適性が欠けてしまいます。
さらに点検や清掃なども行き届かなくなり、徐々にトラブルが起こる可能性も高まるのです。
限界マンションにしないための対策は？
限界マンションになる原因や要因はいくつもありますが、このような状態にしないためにはどのような対策が必要なのでしょうか？
将来の計画をしっかりと考える
マンションを購入する際には、今の時点だけでなく将来についての計画を考えてから購入しましょう。
今後のマンションをどうすべきかについて考えるだけでなく、将来設計としてマンションの維持についても話し合いが必要です。
修繕計画を立てるのが遅くなれば、その分費用集めも困難になります。
負担を大きくしないためにも、建て替えを含めた計画を考えていくと良いでしょう。
古くならないうちに売却する
マンションの建て替えには、居住者の5分の4以上が賛成しないといけません。
建て替えを視野に入れた計画を立てている組合もありますが、資金負担が多くなるという理由でマンションの居住者が減る可能性もあります。
マンションを建て替える場合、居住者に対して1,000万円近い負担がかかってしまう場合もあり、居住者の年齢層によっては賛成を得られない場合もあるでしょう。
建て替えが難しいのなら、古くならないうちに売却して新しい所へ引越すのも1つの策です。
限界マンションにならないための方法ではないものの、自分自身のリスクを少なくすることはできます。
リバースモーゲージを利用する
リバースモーゲージとは、自宅マンションを担保に入れたまま融資が受けられるサービスです。
高齢者向けのローンとなり、毎月の返済は利息分のみとなります。
亡くなった後に担保になっている自宅は売却され、借入金が返済できるというものです。
リバースモーゲージは、管理費や修繕積立金の支払いにすることができます。
これによって老後の生活が豊かになる可能性も高いです。
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まとめ
限界マンションは、維持や管理での限界が近いマンションのことで、状況の長期化によって建物の劣化や老朽化を進行させる可能性があります。
空室率の高さによっては、地域の治安にも直結してくる場合があり、限界マンションにしないためには管理組合の安定した運営や修繕が必要です。
限界マンションにしないためには、将来設計を十分に考えるだけでなく、場合によっては売却やリバースモーゲージも視野に入れましょう。
