賃貸経営をするなら知っておきたい！減価償却について解説！

アパート経営をするうえで、実は意外と重要なのが建物の法定耐用年数です。
不動産所得は毎年確定申告する必要がありますが、その際に法定耐用年数の期間は減価償却をし、費用として計上することができるのです。
そこで、今回は減価償却とはどういったものかに加えて、法定耐用年数の定義や超えてしまった場合のリスクについて詳しくご紹介します。
法定耐用年数や原価償却について理解することで、節税との深い関係も理解することが可能です。
これからアパート経営を始めようか検討されている方はぜひ参考にしてください。

減価償却とは？

事業で使用する建物や設備など時間の経過とともに価値が減少していく資産を、購入した費用から定められた年月で分割し、経費として償却していく手続きを減価償却といいます。
アパートやマンションなども同様で、取得時に全額必要経費とするのではなく、法定耐用年数の期間で分割し経費として計上します。
そのため、土地のように時間が経過しても価値が下がらない資産は減価償却の対象外となり、アパート経営などで対象となるのは建物部分のみです。
ちなみに、建物は本体の他、建物設備と器具備品に分けられ、取得価格が10万未満のものは消耗品費として計上することとなります。

一括減価償却や少額減価償却資産の特例についても知っておこう

ここでは、一括減価償却や少額減価償却資産の特例について解説します。

一括減価償却

決められた耐用年数に合わせて行う原価償却に対し、一括減価償却は取得価格が10万円以上20万円未満の資産であれば、一括償却資産として耐用年数などを考慮せず使用開始した年から3年間で償却することが可能です。
購入した資産は基本的に固定資産税の対象ですが、一括減価償却にした場合は対象外になるというメリットがあります。

少額減価償却資産の特例

購入価格が30万円未満の場合、定められた要件を満たすことで使用した年に全額を経費として計上することができる特例を少額減償却資産の特例といいます。
この特例を受けられるのは青色申告者のみで、1年間で合計300万円未満までという制限があります。
その年の経費としてまとめて計上できるため、収益が多い年にこの特例を使うことで、高い節税効果を発揮します。

アパートの法定耐用年数も把握しておこう

減価償却について理解を深めたところで、続いてはアパートの法定耐用年数について解説していきます。

木造アパートの法定耐用年数について

木造アパートの法定耐用年数は22年です。
壁や柱、床や梁、そして屋根などの主要構造部に木材を使用している木造建造物は、国税庁によりこのように定められています。
この木造というのは、木造軸組工法を用いた建築物だけでなく柱や梁、壁パネルといった各パーツを工場生産し組み立てる木質系プレハブ工法のアパートも当てはまるため、法定耐用年数は同じです。

軽量鉄骨アパートの法定耐用年数について

鉄骨造は一般的に重量鉄骨を指し、軽量鉄骨とは区別されています。
骨格材の厚みが3㎜以下のものの法定耐用年数は19年、3㎜以上4㎜以下のものは27年となり、厚みが3㎜を超えるか超えないかで耐用年数に8年も違いがあります。
一般的に厚み6㎜以上の鉄骨は重量鉄骨と言われていますが、国税庁の判断では厚み4㎜を超えているかいないかが基準となっています。
そのため、厚みが4㎜以下のものは軽量鉄骨の法定耐用年数が適用されることとなります。

法定耐用年数を超えるとどうなるのか

もし法定耐用年数を超えるとどのような影響が起こるのか、起こり得るリスクについてご紹介します。

融資を受けられなくなってしまう

アパートなど賃貸住宅のローンは基本的に法定耐用年数内の物件しか融資を受けられません。
築15年の木造アパートを購入する場合には、ほとんどの金融機関では木造住宅の耐用年数22年から既に経過した15年を引いた残り7年を返済期限として設定します。
そのため、22年を超えている物件は融資を受けられる可能性が極めて低いと言えます。
中古のアパートを購入しなければ関係ないのではと思われるかもしれませんが、もし新築で購入したアパートの売却を検討した場合に法定耐用年数を超えていると影響を及ぼす可能性が高いです。
なぜならアパートごと売却しようとしても、法定耐用年数を超えていると、買い手側は融資を受けることが難しく、受けられたとしても高い金利で借り入れすることになってしまいます。
さらに、建物自体が老朽化している場合、修繕やリノベーションが必要なってしまうため、よほど収益の見込める物件でなければなかなか買い手がつかないのが現状です。
また、更地にして売るにしても解体するにはそれなりの費用が発生するため、立地によってはあまり利益を見込むことができません。

減価償却ができなくなってしまう

原価償却は耐用年数に合わせて行うため、超えてしまうと当然ですが経費として計上することはできなくなります。
もし5,000万円で建てた木造アパートを定額法により減価償却した場合、5,000万円×償却率0.046＝230万円となります。
つまり、年間230万円を22年間経費として計上していたわけで、その節税効果はかなり大きいと言えます。
しかし、耐用年数の22年を経過し減価償却期間を終えてしまうと、申告所得も増えてしまい、課税額も増額してしまうこととなるのです。
こうした事情により、耐用年数を超えた賃貸住宅は、購入を検討する人が少なくなるため、売却が難しくなります。

まとめ

賃貸経営における減価償却や耐用年数の重要性についてご紹介しました。
減価償却は実際にはお金の支出がないため、なかなか実感がわかないかもしれませんが、節税と深く結びついている項目です。
これから賃貸経営を始める方は、まずは減価償却や耐用年数の重要性をしっかり理解することが大切です。
そのうえで、法定耐用年数が近い物件の購入あるいは超えた物件の売却には、リスクがあることを踏まえて考える必要があります。
法定耐用年数を超えても安定した収益を得るためには、建築の段階で品質の良い物件を選択すること、そして適切な維持管理を行うことが極めて重要です。