賃貸物件を経営する大家の悩みといえば、入居者トラブルではないでしょうか？
入居者トラブルを放置すると事態が悪化し、不利益を被る結果になってしまう可能性があります。
しかし、どのように対策や対処していけばいいのか分からない方も多いはずです。
今回はよくある入居者トラブルとその対策・対処法についてご紹介していきます。
目次
入居者との間に起きやすいトラブルとは
まずはよくある入居者トラブルをご紹介します。
賃貸経営の代表的なトラブルとは、家賃滞納・マナー違反・騒音の3つです。
家賃滞納のトラブル
入居者の中には家賃の支払いが遅れたり、数ヶ月も滞納したりする人もいます。
家賃は大家にとって重要な収入源であり、その滞納が繰り替えされると賃貸経営にも支障が出てしまうでしょう。
しかし、家賃滞納に関しては段階を踏んで対応しなければならず、間違った対応で逆に罪を問われてしまう可能性があるので、慎重に対処していかなければなりません。
マナーに関するトラブル
ゴミ出しのルールやペット禁止物件での飼育、駐車禁止スペースへの無断駐車など、ルールを守らない人もたまにいます。
特に多いのはゴミ出しのマナー違反で、収集日や時間を守らずゴミを出している人がいると他の入居者からクレームが来る可能性があります。
騒音トラブル
入居者トラブルでも特に多いのは騒音です。
これは入居者の日常生活にも支障を与えるトラブルで、入居者同士の間で揉め事が起きてしまう可能性があります。
騒音に耐えられず、被害を受けている方が退去を申し出てしまう可能性があり、大家としても痛手となるでしょう。
家賃滞納トラブルへの対策方法
賃貸経営では、ローンの返済や物件の管理などで結構なコストがかかるため、家賃の滞納は破綻につながります。
しっかり回収できるように、次の対策をしておくことをおすすめします。
支払方法を口座自動引き落としに設定する
家賃の支払いは銀行振込よりも口座自動引き落としがおすすめです。
銀行振込では、入居者自らが支払い口座に入金しなければならず、強制力がありません。
しかし、口座自動引き落としなら一定の日になると、入居者の口座から自動的に振り込まれる仕組みとなっているので、滞納のリスクを抑えられます。
口座のお金がないと引き落としされないため、確実に回収できるわけではないことを頭に入れておきましょう。
家賃保証会社を利用する
家賃保証会社に加入しておくと、万が一家賃が支払われない場合に保証を受けられます。
コストはかかるものの家賃ゼロを回避できるので、入っておくと安心です。
ちなみに延滞が生じると保証会社から入居者に督促が行われます。
マナーに関するとトラブルへの対策
マナーに関するトラブルは入居者の意識によって起こされるものなので、ルールを明確に提示した上で、マナー順守の意識を高めてもらえる対策が必要です。
入居審査の時点でしっかり審査する
安定した収入で家賃滞納のリスクがないと人であっても、マナーを守れるかどうかはその人の意識の持ち方によります。
その人の性格や態度、心証が悪くないかという点も審査基準に含んでおくと、トラブルを起こしやすい人の入居を未然に阻止できます。
防犯カメラを置く
マナー意識の向上のために、防犯カメラの設置もおすすめです。
ゴミ出しや駐車違反などマナー違反の行為があれば、誰がやったのかすぐに特定でき、大きな問題になる前に注意できます。
また、入居者も監視カメラがあるという意識からマナーを守って生活しようと意識が高まりやすくなります。
24時間ゴミを出せるようにする
生活スタイルの問題で時間内にゴミが出せず、やむを得ずルールを破ってしまう人も多いです。
また、ルールを守ろうとしてベランダなどにゴミを溜め込み、異臭騒動になる可能性もあります。
そんな事態にならないように、24時間ゴミ出しできる状態にしておくと良いです。
入居者だけが利用できる鍵付きのゴミ集積室であれば、外部からの不法投棄対策になります。
騒音トラブルへの対策・対処法
騒音トラブルの原因は色々ありますが、ライフスタイルの違いから生じるケースが多いです。
そんな騒音トラブルへの対策と対処方法をご紹介しましょう。
壁や天井などの防音対策に徹底する
ちょっとした生活音も敏感な人には騒音になってしまいます。
騒音に悩まず生活できるように、壁や天井、床の防音対策には徹底しましょう。
防音対策が甘い場合は、退去や入居前のタイミングを狙って回収を行い、強化していくと良いです。
騒音に関するルールを作って予防
入居している人が気持ち良く生活できるように、騒音に関するルールを作ってみてください。
そのルールは掲示板に張り出したり、書類にして配布したりして、入居者の意識を高めてもらうことで予防につながります。
トラブルが起きた時は事実確認を行う
もしも騒音で苦情が来た場合、まずは事実確認を取ることが重要です。
騒音は無意識下で起きているケースも多いので、ヒアリングや事実確認をせずに注意をすると不満を持たれ、トラブルが大きくなる可能性があります。
当事者同士の話をよく聞いた上で騒音の場に立会い、日常生活に支障が出るほどなのか客観的な視点で判断して、対応にあたりましょう。
大家だけで対処できない場合は？
入居者トラブルは内容によっては大家だけでは対処できない場合もあります。
そんな時は、次の方法で対処していきましょう。
管理会社としっかり連携を取る
家賃の回収や共有部の掃除など物件管理を委託している場合、トラブルの対応も基本的にお任せできます。
大家では対応できないことも、正確な知識を持って対応してもらえるので安心です。
ただし、任せっぱなしだとどんなトラブルが起きており、どこまで解決しているのか大家が把握できず、知らないうちに大事になっていたという可能性もあります。
任せっぱなしではなく、しっかり連携を取って状況を把握することが大事です。
法的な対処が必要な時は専門家に
滞納家賃の回収や契約違反で退去を求める場合、法的な対処が必要になる場合があります。
そんな時は、入居者トラブルに強い弁護士に相談し、対応してもらうとスムーズに対処できます。
不動産会社や管理会社から賃貸トラブルに詳しい専門家を紹介してもらえることもあるので、まずは相談してみると良いでしょう。
まとめ
今回は大家が悩みがちな入居者トラブルと対策・対処法をご紹介しました。
賃貸経営では家賃滞納やマナー違反、騒音など、大小問わず入居者トラブルはあるものだと考えておきましょう。
事前に対策や対処法を知っておくことで、トラブル対応に負担は軽減できます。
大家だけでは対処できないケースも珍しくないので、不安な方は管理会社の利用や賃貸トラブルを相談できる弁護士を探しておくと安心です。
