賃貸契約時に保証金の償却は行われる？償却の範囲は？

部屋を借りるには毎月の家賃の他に、敷金や礼金といった様々な名目の費用を支払わなければなりません。
近ごろは手軽に入居できるよう、諸費用を必要としない物件も増えていますが、まだまだ一般的とは言い難く、入居には初期費用がかかります。
中でも敷金は地域によってその性質が異なり、場合によっては大きなトラブルに発展するおそれもあるため注意が必要です。
そこで今回は、入居費用の中から「保証金」にスポットを当て、その性質や償却について詳しく解説していきます。

保証金とは？敷金との違いはある？

部屋を借りようと探していると、物件情報の中に「敷金○ヶ月・礼金○ヶ月」といった表示を目にします。
これは賃貸契約時、家賃の他に支払わなければならない費用を示しているもので、「敷金2ヶ月・礼金1ヶ月」であれば家賃の2ヶ月分を敷金として、それとは別に礼金として1ヶ月分、合わせて3ヶ月分を用意しなければなりません。
礼金とはその名の通り、部屋を提供してくれることに対しての“お礼”として大家さんに支払うため、戻ってくることはありませんが、敷金は違います。
敷金とは、家賃の滞納や故意による設備の破損などの際に充てられるお金で、退去時まで何事もなければ手元に戻ってきます。
この敷金・礼金の風習は主に関東地方にみられるもので、関西地方にはあまりなじみがなく、「保証金」が一般的です。
保証金とは、部屋を退去する際に行われる原状回復に充てられるお金です。
残った分は手元に戻ってくるため、敷金とほぼ同じものととらえていいでしょう。
ところが、注意しなければならない点もあります。
それが契約時の特約による「保証金償却」で、「敷金償却」や「敷引き」とも呼ばれます。
保証金償却として示された金額が保証金から差し引かれます。
敷金との大きな違いは、退去時に手元に戻らない点です。
一般的には保証金が家賃3～5ヶ月分、保証金償却が家賃1～2ヶ月分ほどが相場ですが、保証金の償却方法は一つではありません。

様々な償却がある！？

関西地方独自の風習であり、様々な呼び方をされる保証金償却ですが、その償却にもいくつか方法があります。
ここでは4つの保証金償却の方法をみていきましょう。

1年毎に償却される場合

賃貸契約時に預けた保証金のうち、入居から1年経つごとに一定額を償却するというパターンです。
一定額は金額だったり割合だったりと、契約内容によって変わります。
このパターンでの問題点は退去するまでに保証金が足りなくなってしまうことです。
賃貸契約は2年ごとの更新が一般的で、その際に更新料の支払いが求められます。
その際に、保証金に不足分まで請求されてしまうおそれがあるので注意が必要です。

解約時に償却される場合

部屋を退去する際に償却されるパターンもあり、契約書には「解約時償却○ヶ月分」と記載されています。
保証金が家賃5ヶ月分、償却が家賃2ヶ月分との契約内容であれば、退去時に預けた保証金のうち2ヶ月分が差し引かれ、手元には3ヶ月分だけが戻ってきます。

事前に償却期間が告知されている場合

契約書に「償却○ヶ月」と記載されている場合、その期間を過ぎて入居を続けると保証金全額が償却されます。
償却6ヶ月で契約した場合、入居から6ヶ月後には保証金が全額償却されてしまい、退去時、手元に戻ってくる保証金はゼロです。

実費のみ償却される場合

保証金償却の中には、退去時に部屋の原状回復に充てた分だけを償却するパターンもあります。
残った分は手元に戻ってくるため、関東地方にみられる敷金と同じと考えていいでしょう。
以前は保証金償却の方法としては一般的ではありませんでしたが、関東地方の敷金・礼金といった風習が関西地方にも広まってきたことで償却方法にも変化が生じています。

償却金は何に使用されている？

保証金償却によって差し引かれた償却金は主に部屋の原状回復やハウスクリーニングに充てられます。
しかし、部屋の汚れや損傷はどこまでが入居者の負担となるのでしょうか？
一般的に、普段の生活で発生した汚れや損傷は自然劣化とみなされ、修繕費用は大家さんの負担です。
入居者が負担をしなければならないのは、故意や過失による汚れや損傷です。
たとえば、大家さんに断りもなくDIYで勝手に室内をリフォームしてしまった場合は退去前に元の状態に戻さなければなりません。
自分で元に戻せないほどの大きな改造をしてしまった場合は償却金による原状回復の対象となります。
また、ペット不可の部屋であるにもかかわらず無断でペットを飼育していた場合についても償却金による原状回復の対象です。
ペット不可としている物件は動物によるアレルギーを持つ人が入居する可能性が高く、たとえその場に動物がいなくてもアレルギー反応を起こしてしまうおそれがあります。
ペットによる室内の損耗はもちろん、壁紙やクッションフロアもすべて取り替えなければなりません。
他にも、乱暴に扱ったことで設備が破損している場合や、タバコのヤニによる壁紙の黄ばみ、結露を放置したことで発生したカビやシミによる室内の損耗などは入居者の負担となるため、その費用は償却金から支払われます。
また、室内の損耗が激しく、償却金だけでは賄いきれなかった場合は不足分についても請求されてしまうので注意が必要です。

まとめ

賃貸契約書には必ず保証金と償却についての記載があり、契約時は不動産会社に在籍する宅建資格保有者が重要事項として説明が行われます。
「難しそうでよくわからないから」「細かい文字を読むのは面倒だから」などと聞き流してしまうと後になって慌てる事態も起こりかねません。
中には保証金償却を行っていながら、原状回復費用と称して二重に請求してくるような不動産会社もあります。
保証金償却について正しく理解し、賃貸契約内容を正確に把握しておけば、金銭的なトラブルを未然に防ぐことにもつながります。
退去時はスケジュールなどの都合もあり、よく確認せず請求されるままに支払ってしまうケースも少なくありません。
後になって後悔することのないよう、賃貸契約を結ぶ際は契約内容を精査し、少しでもおかしいと感じたらその場ですぐに確認しましょう。